나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102335 [1] 부산광역시 서구 동대신동3가 258-33 한주 아라미르 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 ‘동신초등학교’ 북동측 인근에 위치하는 한주 아라미르 1층 101호로서, 부근은 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 5층 건물 내 1층 101호로서, (사용승인일 : 2016.8.17) 외벽 : 석재 붙임 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) 용도임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 공급설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 경사지 내 자체 지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설(사무소) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 계단식 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-07-12), 고도지구(2025-08-13)(2025-08-13,노면이하,완화), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2012.2.22)(접합), <추가기재>가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 없음.

물건 비고

-집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) 용도임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 물건 현황

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사건번호: 부산서부지원 2025타경102335 (1)

소재지: 부산광역시 서구 동대신동3가 258-33 한주 아라미르 1층101호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소))

감정가: 45,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 태종대새마을금고 (태OOOOOOO)

매각대상: 토지/건물일괄매각

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1.2. 면적 정보

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토지면적: 11.84㎡ (약 3.58평)

토지지분: 11.8441㎡ (약 3.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.44㎡ (약 5.58평)

건물지분: 18.44㎡ (약 5.58평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

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1.3. 기타 물건 정보

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건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 5층 건물 내 1층 101호 (사용승인일: 2016.08.17)

주요 설비: 위생, 급배수, 도시가스 공급 설비

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

물건명세서 참고사항: 작성일 2026-05-15, 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음.

2. 입지조건

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2.1. 건물 및 주위 환경

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본 물건은 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 '동신초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

건물은 한주 아라미르 1층 101호이며, 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) 용도로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 접근성

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차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황

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토지는 남하향 경사지 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 사다리형의 토지입니다.

현재 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설(사무소) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 주변 도로

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남서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 북서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 계단식 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 소유권보존: 이유림 (2016-08-19)

* 근저당권: 태종대새마을금고 (2016-08-19, 29,900,000원)

* 소유권이전: 이근연 (2017-12-08, 증여)

* 임의경매: 태종대새마을금고 (2026-01-09, 33,397,469원, 부산지방법원 서부지원 2025타경102335)

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3.2. 말소기준권리

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말소기준권리는 2016년 8월 19일 접수된 태종대새마을금고 근저당권입니다.

본 경매로 인해 위 권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

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3.3. 임차인 현황

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* 임차인: 황

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-12-27

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계 미상

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3.4. 인수되는 권리 및 보증금

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본 물건은 임차인에게 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다.

따라서 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

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본 물건이 위치한 동대신동3가는 중소규모 공동주택 및 단독주택이 밀집한 주거지역에 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

향후 주거지 개발 또는 재정비 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

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4.2. 용도 및 주변 상업시설

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물건의 용도는 제2종근린생활시설(사무소)로, 소규모 사무실 또는 상가로 활용 가능합니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 교육 시설

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* 동신초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

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5.2. 편의 시설

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* 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 지역 내 소규모 상업 시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

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5.3. 혐오 시설

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주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 확인되는 혐오 시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리상 리스크

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임차인 황 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

다만, 임대관계가 미상이라는 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (이는 법원 기록상 '임대관계 미상'으로 표기된 사항을 의미하며, 실제 임대차 계약의 유효성과는 별개로 낙찰 후 추가 확인이 필요할 수 있음을 시사합니다.)

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6.2. 용도 및 공부상 리스크

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건축물대장 표제부 상 주요 용도가 '공동주택(다세대주택)'으로 되어 있는 반면, 물건의 실제 용도는 '제2종근린생활시설(사무소)'로 기재되어 있습니다.

이러한 공부상 용도와 실제 용도의 차이는 추후 건물 사용 또는 재건축 시 문제 소지가 될 수 있으므로, 현장 확인 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

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6.3. 기타 리스크

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토지이용계획상 고도지구, 소로2류, 소로3류 등의 제한이 있으므로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

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7.1. 물건 개요

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부산광역시 서구 동대신동3가에 위치한 한주 아라미르 1층 101호 근린상가 물건입니다.

소액의 감정가로 소형 상가 또는 사무실 투자에 관심 있는 분들에게 적합할 수 있습니다.

교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 주변에 학교가 있어 기본적인 유동인구를 확보할 수 있는 입지입니다.

권리관계는 비교적 명확하며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자의 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 공부상 건물 용도와 실제 용도의 차이, 토지이용계획상의 제한 사항은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

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8.1. 핵심 강점

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* 소액 투자 가능한 소형 근린상가 물건

* 임차인 대항력 없어 권리 인수 부담 적음

* 동신초등학교 인근 입지로 안정적인 잠재 수요 확보 가능

* 향후 지역 개발 시 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

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9.1. 산정 근거

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감정가 45,000,000원

본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본 물건의 현황, 주변 시세, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 100% 수준을 고려할 수 있으나, 이는 시장 상황에 따라 크게 변동될 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사를 통한 시세 분석 및 낙찰 사례 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.