나이스옥션 법원경매 광주 2026타경267 [1] 광주광역시 서구 농성동 670-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2026.01.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 농성동 소재 ‘한국건강관리협회 건강증진의원’남서측 인근에 위치하며, 부근 간선도로변은 중.소규모의 근린생활시설 등으로 형성된 노선상가지대이 고, 간선도로 후면부는 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하며, 비교적 시중심부에 위치하는 등 일반적인 대중교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

자루형의 토지로서, 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄한 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 왕복8∼9차선 규모의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 준주거지역이고, 시가지경관지구, 광로3류(폭 40m∼50m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(광주농성초등학교)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후면 '건물감정평가요항표' 참조바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서, 일반건축물대장상 1975년 12월 19일에 사용 승인 후, 일부가 2018년 05월 08일에 증축되었으며, 지속적인 개.보수 등으로 경과년수에 비해 현상 및 관리상태는 무난함. 외벽: 벽돌쌓기 및 석재붙임, 페인팅마감 등 내벽: 벽지마감, 타일붙임 등 창호: 새시창호 등

이용상태

단독주택 및 창고 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 급.배수설비 및 일반적인 위생설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 별첨 '지적및건물개황도', '사진용지'와 같은 부합물 및 종물(기호(ㄱ∼ㄹ))이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물의 1층부분은 공부상 면적이 96.93㎡이나, 현황 실측면적은 약 88.0㎡로서 일부 멸실된 것으로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 현장조사시 이해관계인 부재로 임대내역은 미상임. 2) 기타사항: 본건 건물은 현장조사시 거주인 폐문부재로 내부 출입이 불가능한 상태인 바, 외관상 조사내용 및 최근 본건 부동산의 감정평가자료 등을 참작하여 평가하 였음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-본건 건물 1층부분은 공부상면적이 96.93㎡이나, 현황 실측면적은 약 88.0㎡ 임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 물건 현황

본 물건은 광주광역시 서구 농성동 670-3에 소재하는 단독주택입니다.

2.2. 토지 정보

토지 면적은 221.50㎡(약 67.01평)이며, 본건 토지의 용도지역은 준주거지역, 시가지경관지구, 광로3류(폭 40m~50m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(광주농성초등학교), 전통상업보존구역에 해당합니다. 토지의 형태는 자루형이며, 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄한 단독주택부지로 이용 중입니다.

2.3. 건물 정보

본 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 1975년 12월 19일에 사용 승인되었고 일부가 2018년 05월 08일에 증축되었습니다. 지속적인 개보수로 인해 경과년수에 비해 현상 및 관리 상태는 무난한 편입니다.

건물 면적은 총 121.35㎡(약 36.71평)이며, 제시외 건물 면적 29.50㎡(약 8.92평)를 포함하면 총 약 150.85㎡(약 45.63평)입니다.

건물 1층 부분은 공부상 면적이 96.93㎡이나, 현황 실측 면적은 약 88.0㎡로서 일부 멸실된 것으로 판단됩니다.

건물의 이용 현황은 단독주택 및 창고 등입니다.

내부 설비로는 기본적인 전기, 급배수, 위생 설비 및 유류보일러 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 매각 대상 및 경매 정보

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제 경매 사건입니다.

사건번호는 광주지방법원 2026타경267 (1)이며, 채권자는 김OO입니다.

감정평가액은 507,110,000원(5억 711만 원)입니다.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 서구 농성동 소재 '한국건강관리협회 건강증진의원' 남서측 인근에 위치합니다. 간선도로변에는 중소규모 근린생활시설이 형성되어 있으며, 간선도로 후면부는 단독주택 등으로 형성된 지역입니다.

3.2. 교통 상황

제반 차량 접근이 자유로우며, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 비교적 시 중심부에 위치하여 일반적인 교통 상황은 무난합니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지의 용도지역은 준주거지역이며, 시가지경관지구, 광로3류(폭 40m~50m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(광주농성초등학교), 전통상업보존구역에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부 요약에 따르면, 최호권 및 정국선 앞으로 소유권 이전이 이루어졌습니다.

을구에는 담양한빛신용협동조합의 근저당권(2025년 9월 23일 접수, 240,000,000원)이 말소기준권리이며, 김원호 앞으로 광주지방법원의 강제경매개시결정(2026타경267, 70,000,000원)이 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 240,000,000원입니다.

4.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 9월 23일 접수된 담양한빛신용협동조합의 근저당권입니다.

4.3. 인수되는 권리

본 건은 임의/강제 경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위인 권리(존재 시)를 제외하고는, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되어 있습니다. 만약 지상권이 존재한다면, 이는 인수될 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

4.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대 내역은 미상이며, 거주인 폐문부재로 내부 출입이 불가능하여 임대차 관계를 상세히 파악하지 못했습니다.

주의사항: 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 추가적인 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

광주광역시 서구 농성동은 간선도로변에 근린생활시설이 밀집해 있고 후면부는 주거지역(단독주택 등)이 형성된 복합적인 지역입니다. '한국건강관리협회 건강증진의원' 인근이며, 시 중심부에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발하게 이루어질 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 시내 중심부에 위치하여 접근성이 좋고, 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 생활정보

본 건은 광주농성초등학교와 인접하여 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다. 인근에 '한국건강관리협회 건강증진의원' 등 병의원 시설과 이마트, 백화점 등 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 또한, 시내버스승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공부와의 차이

건물 1층 부분의 공부상 면적(96.93㎡)과 현황 실측 면적(약 88.0㎡) 간 차이가 존재하며, 일부 멸실된 것으로 판단됩니다. 이는 추후 건물 증축, 개축 또는 재건축 시 고려해야 할 사항입니다.

7.2. 제시외 건물 및 부합물/종물

건물 제시외면적 29.50㎡가 존재하며, 본건 지상에 별도 부합물 및 종물(기호(ㄱ~ㄹ))이 소재하는 것으로 파악되었습니다. 이들 제시외 건물 및 부합물/종물의 법적 지위, 매각 포함 여부 및 처리 방안은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다. (본건은 제시외 건물 포함 일괄매각 대상임.)

7.3. 임대차 정보 미확인

현장 방문 시 내부 출입이 불가하여 임차인 현황 및 임대차 내역을 명확히 파악하지 못했습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하거나, 내부 상태가 예상과 다를 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7.4. 지상권 등 인수 가능 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 실제 지상권 설정 여부 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7.5. 주변 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 폐기물 처리 시설(소각장 등)이나 기타 혐오시설의 건설 계획 등이 장기적으로 지역 가치에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 시정 및 개발 계획을 주시할 필요가 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구 농성동 준주거지역 내에 위치한 단독주택으로, 시 중심부에 자리 잡아 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수한 입지입니다. 감정가는 5억 711만 원입니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하나, 건물 1층 면적 불일치, 제시외 건물 및 부합물/종물의 존재, 임대차 정보 미확인, 지상권 등 인수 가능 권리 존재 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 특히, 임대차 정보 미확인과 지상권 인수 가능성은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이나 분쟁을 야기할 수 있으므로 면밀한 사전 조사가 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 광주 도심 중심부 위치: 높은 희소성과 안정적인 임대 및 매매 수요 기대.

* 준주거지역 내 토지 가치: 향후 지역 개발에 따른 지가 상승 잠재력 보유.

* 건물 상태: 최근 증축 및 개보수로 인해 연식 대비 양호한 관리 상태.

* 일괄 매각: 토지 및 건물(제시외 포함) 일괄 매각으로 인한 활용도 증대 가능성.

10. 예상 입찰가

감정가: 507,110,000원

시세 분석:

제공된 JSON 정보(최근 매매 JSON 정보)는 '연립' 주택으로, 본건과 같은 '단독주택'과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 이들 연립 주택의 거래 금액(4,700만원~5,000만원)은 본건 감정가와 상당한 차이가 있습니다.

주변 단독주택 실거래가 정보를 일부 확인한 결과, 농성동 일대에서 면적과 상태에 따라 2억 3,500만원부터 8억 3,000만원까지 다양한 가격대의 단독/다가구 주택 매물이 확인되었습니다. 이는 본건의 감정가가 해당 지역 단독주택 시장에서 상대적으로 높은 수준일 수 있음을 시사하지만, 정확한 비교 대상으로는 부족합니다.

결론:

본 건은 도심 내 단독주택으로서 높은 가치를 지니고 있으나, 면적 불일치, 부합물/종물, 임대차 정보 미확인, 지상권 인수 가능성 등 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, 직접적인 비교 대상 단독주택 실거래가 정보가 제한적이므로, 제시된 감정가 5억 711만 원을 기준으로 하되, 위험 요소를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 4억 8천만 원 ~ 5억 2천만 원

(감정가 수준에서 ±5% 범위 내에서, 권리관계 및 현장 조사를 통한 내부 상태 확인 후 최종 결정 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.