나이스옥션 법원경매 부산동부 2026타경5040 [1] 부산광역시 남구 문현동 189-10 대원 가동 4층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 지하철도 2호선 '지게골역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 아파트단지 및 단독주택, 연립주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '지게골역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

1) 철근조 슬래브지붕 지하1층 지상5층건 내 제4층 제502호로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽: 벽지 마감 등. 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1): 공부상 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 서하향의 완경사지내 자체지반 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외, 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2024-11-06), 지구단위계획구역, 소공원(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2024-11-06)(문현6 재개발사업 정비구역)<도시 및 주거환경정비법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2026타경5040 (1)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 189-10 대원 가동 4층502호

용도: 아파트

감정가: 1억 67,000,000원

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 32.26㎡ (약 9.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 54.98㎡ (약 16.63평) (전용면적)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 54.98㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 대원맨션 (가동 4층 502호)

구조: 철근조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 건물 내

준공연도: 1982년 1월 12일 (사용승인일 기준)

총괄표제부 요약: 부산광역시 남구 문현동 189-10번지에 위치한 공동주택 및 근린생활시설로 사용되는 건물입니다.

표제부 요약: 가동은 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 5층 건물이며, 본건은 4층에 위치합니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 문현동에 위치하며, 지하철 2호선 '지게골역' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 중소규모 아파트 단지, 단독주택, 연립주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

인근에 시내버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 '지게골역'을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 용이하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 접근성

본건이 속한 단지는 동측 및 서측으로 노폭 약 6m, 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 이는 부동산의 공동 소유자 간의 분할을 목적으로 하는 경매 절차입니다.

3.2. 권리 관계

등기부 상 권리 분석 결과, 말소기준권리는 2023년 4월 26일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑12)입니다. 이 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 등기 기록:

* 소유권이전: 문복순 (1999-07-24)

* 소유권이전 (상속): 유가영 외 4명 (2022-03-10)

* 지분전부이전 (협의분할상속): 유호진 (2022-10-12)

* 강제경매: 김종문 (2023-03-02)

* 압류: 국민건강보험공단 (2023-04-26, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 김종문 (2026-01-13, 공유물분할을 위한 경매)

* 압류: 동래구 (2026-01-23)

등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다. 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보이나, 임대 관계 미상인 부분이 있어 실제 거주 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 문현동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 복합적인 성격의 지역입니다. 중소규모의 공동주택 및 단독주택이 밀집해 있으며, 생활 편의를 위한 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 다수의 소규모 상점, 병원, 학원 등 생활 편의를 위한 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 생활 인프라를 이용하는 데 불편함이 없습니다. 대형 마트나 백화점 등 편의시설 이용 시에는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단지 주변은 중소규모 아파트와 주택이 어우러져 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다. 지하철역과 가까워 출퇴근이 용이하며, 주변으로 산책이나 여가 활동을 즐길 수 있는 공원이나 녹지 공간에 대한 정보는 현재 제공되지 않았습니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

인근에 문현초등학교, 문현여자중학교 등 교육 시설이 위치하여 자녀가 있는 가정의 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 주변 병원 및 의원 등 의료 시설도 분포하고 있어 의료 접근성 또한 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경매 종류 및 특이 사항

본건은 공유물분할을 위한 경매로, 소유권이 여러 명에게 분산되어 있을 가능성이 높습니다. 이로 인해 경매 낙찰 후에도 공동 소유자 간의 추가적인 법적 분쟁이나 협상 과정이 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도

건축물대장상 사용승인일이 1982년으로, 건물이 준공된 지 약 40년 이상 경과하여 노후도가 상당합니다. 이에 따라 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있으며, 건물의 가치 상승에 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 재개발 관련 불확실성

본건은 재개발구역 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 개발을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다. 그러나 재개발 사업은 사업 추진 속도, 조합원 간의 이해관계, 사업 계획 변경 등 다양한 변수에 의해 좌우되므로, 사업 진행 상황에 대한 면밀한 파악과 불확실성에 대한 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 문현동의 지하철 2호선 '지게골역' 인근에 위치한 아파트로, 역세권 입지와 재개발·정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 돋보입니다. 권리 분석상 인수할 임차인 보증금 부담이 없는 점도 긍정적인 요소입니다. 하지만 공유물분할 경매의 특수성, 건물의 노후도, 재개발 사업의 불확실성 등은 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 거친다면, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 지게골역을 도보로 이용 가능하여 뛰어난 교통 편의성을 제공합니다.

* 개발 잠재력: 재개발·정비구역으로 지정되어 있어 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 인수할 임차인 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 실거주 및 투자 겸용: 기본적인 생활 인프라와 교통 편의성을 갖추고 있어 실거주 목적과 투자 목적 모두 고려 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 6천 7백만원입니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 경쟁 입찰 현황, 재개발 사업 진행 가능성 및 속도, 건물 노후도 및 예상되는 수리 비용, 그리고 공유물분할 경매의 특수성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현재 시장 상황에 대한 면밀한 조사와 전문가의 조언이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.