나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경56 [1] 경상남도 밀양시 내일동 451-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.01.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

[1] 본건은 경상남도 밀양시 내일동 소재 '교동타워맨션'남서측 인근에 위치하는 토지 로서 본건 부근은 기존 주택지대이며 제반주위환경은 보통시됨. [2] 본건은 경상남도 밀양시 부북면 퇴로리 소재 '가산저수지' 북동측 인근에 위치하는 토지로서 본건 부근은 순수 농촌지대이며 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

[1,2] 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

[1] 사다리형 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.(일부는 현황 도로임) [2] 사다리형 평지로서 위험물 저장고 및 처리시설(사무실) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

[1] 남동측으로 본건 토지 일부를 포함한 노폭 약 2m 내외의 현황 도로 소재함. (남동측으로 타인소유의 토지(지목:도로)를 통해서 진입 가능한 상태임.) [2] 본건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[1] 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임. [2] 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도 및 사진'과 같이 제시외건물 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[2] 시멘트블록조 기와지붕 단층건으로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 창호 : 샷시창 구조임. [4] 블록조 아스팔트슁글지붕 단층건으로서, 외벽 : 페인팅 마감. 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

[2] 단독주택으로 이용중임. [4] 위험물저장 및 처리시설(사무실)로 이용중임.

설비내역

[2] 제반위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음. [4] 제반위생설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도 및 사진'과 같이 제시외건물 소재함.

공부와의 차이

본건 건물 기호[2]는 귀 제시목록 및 공부상‘기와’지붕이나, 현황은‘판넬’지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1) 포함. [목록2] 1970.03.10.자 사용승인된 건물임, 제시목록 및 공부상 '기와지붕'이나 현황 '판넬지붕'임, 건물 지붕에 설치된 '가정용 태양광 발전설비'부분은 건물가액에 포함 평가함(감정평가서 참조). [목록1] 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

밀양지원 2026타경56 (1)

소재지

경상남도 밀양시 내일동 451-11

용도

단독주택 (주거용 건물 및 부속 사무실/창고 건물 포함)

감정가

90,429,380원

토지 면적

136. 00㎡ (약 41.14평)

건물 면적

47. 93㎡ (약 14.50평)

토지/건물 제시외 면적

28. 00㎡ (약 8.47평)

매각 대상

토지/건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 밀양시 내일동 소재 '교동타워맨션' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 기존 주택지대로 형성되어 있습니다. [cite: Appraisal]

감정평가상으로는 본건 토지가 '교동타워맨션' 남서측 인근의 주택지대와 '가산저수지' 북동측 인근의 순수 농촌지대 특성을 모두 가지고 있는 것으로 기재되어 있으나, 소재지는 경상남도 밀양시 내일동 451-11번지로 특정됩니다. [cite: Appraisal]

교통 사정은 일반적인 수준으로 평가됩니다. [cite: Appraisal]

남동측으로 노폭 약 2m 내외의 현황 도로가 있으며, 토지 일부가 현황 도로로 이용 중이고, 타인 소유의 도로를 통해서 진입 가능한 상태입니다. [cite: Appraisal]

토지이용계획상 본건(1)은 일반상업지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당하며, 본건(2)은 보전관리지역, 가축사육제한구역에 해당합니다. [cite: Appraisal]

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 임의경매로, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 1998년 3월 12일 접수된 이재광 근저당권 (을2)입니다.

등기부채권 총액은 161,900,000원입니다.

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 0원으로 확인되어, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역과 일부 상업지역에 걸쳐 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 보입니다.

일반상업지역에 포함된 부분은 향후 상업적 활용 가능성을 시사합니다.

다만, 토지의 일부가 농촌 지역 특성을 포함한다고 기재되어 있어, 지역 특성에 따른 상권의 제한적일 수 있습니다. [cite: Appraisal]

1.4. 생활정보

주변 시설

'교동타워맨션' 인근의 주거 환경과 농촌 지역의 조용함을 동시에 누릴 수 있는 입지입니다.

주변 주택 시세 분석

제공된 주변 빌라/연립 시세 정보는 본 건 단독주택과 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 연화MildHome (2004년식, 70.02㎡): 2024년 4월 6,900만원 거래

* 그린홈2 (2008년식, 83.2375㎡): 2024년 2월 8,800만원 거래

* 차성주택 (1998년식, 41.16㎡): 2026년 7월 3,100만원 거래 (거래 시점 불확실)

본 건은 단독주택으로, 위 정보는 해당 지역의 전반적인 부동산 가치 수준을 파악하는 참고 자료로 활용될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 노후

주택 건물(2)은 1970년 3월 10일 사용 승인되어 노후화가 진행된 상태입니다.

토지 경계 불분명

인접 토지와의 지적 경계가 다소 불분명하여, 정확한 경계 확인을 위해서는 지적 측량이 필요합니다. [cite: Property Statement]

건물 현황 차이

주택 건물(2)의 지붕은 공부상 '기와지붕'이나 현황 '판넬지붕'으로 상이합니다. [cite: Property Statement]

도로 접근성

남동측 현황 도로(약 2m) 폭이 좁고, 타인 소유 토지를 통해 진입해야 하는 점은 향후 활용 및 개발에 제약이 될 수 있습니다.

혐오시설 조사

본 물건지(내일동 451-11) 주변 지역에 대한 외부 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 즉시 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 조사가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 내일동에 위치한 단독주택으로, 주거용 건물과 부속 시설(사무실 추정)을 포함하며 토지와 건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

건축물 노후, 불분명한 토지 경계, 좁은 도로 폭 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

반면, 일부 토지가 일반상업지역에 포함되어 있어 향후 활용 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

권리 관계는 모두 소멸 예정으로 낙찰자가 인수해야 할 채무나 임차권은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있습니다.

건물(2)은 주거용으로 사용 가능하며, 제시외 건물 및 태양광 발전 설비가 포함되어 있어 추가적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

토지 일부가 일반상업지역에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 90,429,380원

시세 분석

제공된 주변 빌라/연립 시세 정보는 본 건 단독주택과의 직접 비교가 어렵습니다. 본 건의 감정가는 토지(136.00㎡)와 건물(47.93㎡ + 제시외 28.00㎡)의 평가액을 합산한 것으로 보입니다.

건축물 노후도, 토지 경계 정리 및 측량 비용, 도로 접근성 개선에 필요한 비용 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 경합이 예상되나, 개별 물건의 특성과 입찰 당시 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

예상 최저 입찰가

감정가의 80% 수준: 약 72,343,500원

현실적 고려 입찰가 범위

75,000,000원 ~ 90,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 시장 상황을 바탕으로 추정한 것이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자들의 판단과 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.