나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경4 [1] 대구광역시 달서구 장기동 845 죽전역코오롱하늘채 211동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우영 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 장기동 소재 ‘대구장동초등학교’ 남동측 인근에 위치하는 『죽전역코오롱하늘채 제211동 제2층 제201호(기호 1), 제202호(기호 2), 제203호(기호 3) 구분건물』로서 부근은 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 식당 등의 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 등 주위환경 대체로 보통입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입 가능하며, 동측 인근에 왕복 10차선 '와룡로', 남측 인근에 왕복 6차선의 '대명천로', 왕복 2차선의 '용산로', 북측 인근에 왕복 4~5차선의 '장기로'가 통과 하며 인근에 시내버스 승강장이 위치하는 등 교통상황 대체로 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 2층 건 내 제2층 제201호(기호 1), 제202호(기호 2), 제203호(기호 3)으로서 - 사용승인일: 2019.06.07 - 외 벽: 석재타일 및 몰탈위페인팅 등 마감, - 내 벽: 몰탈위페인팅 및 벽지도배 등 마감, - 천 장: 텍스타일 등 마감, - 바 닥: 데코타일 등 마감, - 창 호: 알루미늄샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 공히 근린생활시설로 이용중이며 기호 2) 및 기호 3)은 칸막이 구분 없이 사무실로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부지는 가로장방형의 토지로서, 인접필지와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있으며, '주상용(아파트 및 근린생활시설)건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 남측으로 폭 약 12미터, 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 부지의 토지이용계획 사항은 다음과 같습니다. 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-77호선)(접합), 어린이공원(궁전공원(2016.3.10.))(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-장2호선(2016.3. 10.))(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건의 임대관계는 미상입니다. 2) 기 타 : 본건 기호 1)의 내부에는 사진용지와 같이 내부 칸막이 시설(세입자 설치) 등이 되어 있습니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경4 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 장기동 845 죽전역코오롱하늘채 211동 2층201호

* 건물명: 죽전역 코오롱하늘채 211동 2층 201호

* 용도: 제2종근린생활시설 (상가)

* 토지면적: 11.84㎡ (약 3.58평)

* 건물면적: 66.15㎡ (약 20.01평)

* 감정가: 220,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대OOOOOO (경매개시채권자: 대성새마을금고)

* 사용승인일: 2019년 06월 07일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 달서구 장기동 소재 '대구장동초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 식당 등의 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 동측 인근에 왕복 10차선 '와룡로', 남측 인근에 왕복 6차선 '대명천로', 북측 인근에 왕복 4~5차선 '장기로'가 통과하여 차량 이동이 편리합니다. 또한, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용도 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본건 부지는 남측으로 폭 약 12미터, 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량의 접근 및 통행에 불편함이 없습니다.

* 토지이용계획: 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 어린이공원(궁전공원)과 일부 저촉되고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

* 주변 시설:

* 대구장동초등학교가 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변에 아파트 단지와 다수의 근린생활시설이 있어 유동인구가 예상됩니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 04월 07일 접수된 대성새마을금고의 근저당권(채권최고액 600,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 임차인 현황:

* 임차인: 엄

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입/사업일자: 2021년 12월 14일

* 확정일자: 2021년 12월 14일

* 배당신고일자: 2026년 04월 08일

* 대항력: 있음

* 권리 분석 요약:

* 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 이로 인한 잠재적 인수 금액 발생 가능성에 유의해야 합니다. (인수 보증금 합계: 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당이 완료된 후의 금액을 의미할 수 있으며, 배당 부족분 인수 가능성은 여전히 존재합니다.)

* 등기부상 채권 총액: 600,000,000원

4. 상권분석

* 이용 상태: 본건은 현재 제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 내부 칸막이 시설이 설치되어 사무실 등으로 활용되고 있는 것으로 보입니다. (제공된 정보상 기호 2, 3호는 칸막이 구분 없이 사무실 이용, 기호 1호는 세입자 설치 칸막이 시설 있음).

* 주변 상권: 본 건물은 아파트 단지, 주택가, 그리고 다양한 근린생활시설들이 밀집한 지역에 위치하고 있어, 주변 배후 수요를 기반으로 한 안정적인 상권 형성이 가능합니다. 식당 등 다양한 업종이 분포하고 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 상권으로 파악됩니다.

* 향후 전망: 대구광역시 달서구는 주거 기능과 상업 기능이 조화를 이루는 지역으로, 본건이 위치한 장기동 일대는 지속적인 지역 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 교육시설: 대구장동초등학교가 인근에 있어 학군 접근성이 있습니다.

* 교통시설: 왕복 10차선 와룡로, 왕복 6차선 대명천로, 장기로 등 주요 도로 접근성이 우수하며, 시내버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 상업시설: 주변에 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑 및 외식 등 일상생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 본건은 상가 시설이지만, 주변이 주거 밀집 지역이어서 해당 지역의 생활 편의성을 공유할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 상태: 2019년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이지만, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획의 영향: 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 관한 규제 변동 가능성이 있습니다. 어린이공원 저촉 부분도 관리 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 상당히 높아, 채무 불이행으로 인한 경매 신청의 원인이 되었음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 장기동의 주요 도로변에 위치하며, 주변 주거 단지와 상업 시설이 잘 갖춰진 입지 조건을 갖추고 있습니다. 비교적 신축 건물로 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 교통이 편리하고 지역 내 상권의 배후 수요가 있어 근린생활시설로서의 영업 활동에 긍정적인 요소를 가지고 있습니다.

그러나 본건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금 중 일부라도 배당에서 회수하지 못할 경우, 그 부족분을 매수인이 인수해야 하는 법적 책임을 지게 됩니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항이며, 철저한 권리 분석과 함께 임차인과의 협상 가능성 또는 인수 부담을 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 대구광역시 달서구 장기동의 주거 및 상업 복합 지역 내 위치하여 안정적인 유동인구 확보 가능성이 있습니다.

* 교통: 와룡로, 대명천로 등 주요 도로에 인접하고 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 뛰어납니다.

* 건물: 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 관리 및 운영 측면에서 유리할 수 있습니다.

* 잠재력: 주변 배후 수요를 바탕으로 한 근린생활시설로서의 영업 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 핵심 고려사항: 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담을 충분히 인지하고, 이를 감안한 신중한 투자 결정이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 220,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금(또는 그 잔액) 발생 가능성을 철저히 검토하여 결정해야 합니다. 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 배당 후의 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 임차인의 보증금 10,000,000원 전액 또는 일부를 인수하게 될 경우를 대비하여, 해당 금액만큼 입찰가를 낮추거나, 잠재적 인수 비용을 충분히 고려한 전략적 접근이 필요합니다. 입찰에 참여하기 전, 임차인과의 최신 임대차 관계 및 배당 현황에 대한 추가적인 정보 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.