나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10025 [1] 부산광역시 영도구 신선동3가 76-38 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2026.01.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 신선동3가 소재 신선초등학교 남서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 빌라, 점포 등으로 형성되어 제반환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

2필지 공히 서하향 완경사 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

2필지 공히 본건 동측으로 약 6미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-10-31)(부산광역시서부교육지원청 고시 제2016-4호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부산예술영상예술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(신선초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진 지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구기타(공동10)<도시 재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구기타(영도제1재정비촉진5구역) <도시재정비 촉진을 위한 특별법>. 일련번호(2) : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역 (부산예술영상예술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역 (신선초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법> , 재정비촉진지구기타(공동10)<도시재정비 촉진을 위한 특별법> , 재정비촉진지구기타(영도제1재정비촉진5구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미 상. 기 타 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가) : 블록조 슬래브지붕 2층건으로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽지마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(가) : 1층(주택), 2층(근린생활시설 및 주택).

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호(1) 지상에 제시외건물(㉠,㉡)이 소재하나, 구조 및 규모, 용도 등을 감안할 때 본건 토지의 사용·수익·처분 등에 미치는 영향은 없는 것으로 판단됨.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상. 기 타 : 본건 일련번호(가) 1층은 공부상 면적(63.37㎡)과 실측면적(57.6㎡)이 다소 상이하나 현저한 차이가 아니므로 공부상 면적을 기준하여 감정평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

부산지방법원 2026타경10025 (1) 사건으로, 부동산강제경매로 진행됩니다. 채권자는 와이앤케이파트너스대부주식회사입니다.

1.2. 부동산 현황

본 건은 부산광역시 영도구 신선동3가 76-38번지에 소재하는 단독주택입니다. 건물은 블록조 슬래브지붕 2층 건물로, 1층은 주택으로, 2층은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 43,933,800원입니다.

토지 면적은 112.00㎡ (약 33.88평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 126.74㎡ (약 38.34평)이며, 건물 제시외 면적은 10.45㎡입니다.

본 경매는 토지 및 건물 지분 매각으로, 토지 지분은 16.7664㎡, 건물 지분은 23.04㎡입니다.

주의사항으로 일괄매각이며, 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 부산광역시 영도구 신선동3가 소재 신선초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 일반 주택, 빌라, 점포 등이 혼재된 지역으로, 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 서하향 완경사의 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 본 건의 동측으로는 약 6미터 폭의 포장도로가 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 문제가 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한사항

본 토지는 제3종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 저촉되며, 가축사육제한구역, 신선초등학교 및 부산예술영상예술고등학교 관련 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 따라 재정비촉진지구(영도제1재정비촉진5구역)로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 변화가 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

갑4: 김이순, 2025-05-16 접수, 김태진 지분 일부 이전.

갑5: 와이앤케이파트너스대부주식회사, 2026-01-09 접수, 강제경매 (말소기준권리).

갑6: 와이앤케이파트너스대부, 2026-03-03 접수, 가압류 (말소 대상).

건물 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

갑1: 김정곤, 1994-01-29 접수, 소유권 이전.

갑2: 김태진, 2022-11-23 접수, 협의분할 상속.

갑3: 김이순, 2025-05-16 접수, 소유권 일부 이전.

갑4: 와이앤케이파트너스대부주식회사, 2026-01-09 접수, 강제경매 (말소기준권리).

갑5: 와이앤케이파트너스대부, 2026-03-03 접수, 가압류 (말소 대상).

등기부채권 총액은 28,247,385원입니다.

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2026년 1월 9일에 접수된 와이앤케이파트너스대부주식회사의 강제경매 개시 결정 등기입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리를 제외한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 2,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-21

대항력: 있음

김 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금 전액이 배당을 통해 회수될 것으로 예상되나, 최종 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 추가적인 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 동향

입력된 주변 시세 정보는 주로 다세대 주택에 대한 것으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 제한적입니다. 그러나 동일 지역의 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 최근 매매 사례 (2024년~2025년)를 보면, 다세대 주택의 경우 전용면적 기준 약 93만원/㎡ ~ 260만원/㎡ 수준의 거래가 확인되었습니다.

4.2. 가격 동향 분석

본 건의 감정가는 43,933,800원입니다. 이는 최근 주변 다세대 주택 시세와 비교 시, 토지 및 건물 면적 대비 상당히 낮은 수준으로 판단됩니다. 감정평가 시점, 물건의 특수성(지분 매각, 재정비촉진지구 등), 또는 건물의 상태 등이 반영된 결과일 수 있습니다. 정확한 현 시세 파악을 위해서는 유사 단독주택 매물 정보와 함께 현장 조사가 필수적입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 신선초등학교, 부산예술영상예술고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 기타 편의시설

주변이 주택, 빌라, 점포 등으로 형성되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 물건은 토지 및 건물 일부 지분으로 매각되므로, 전체 소유권을 취득하는 것이 아닙니다. 이로 인해 다른 지분권자와의 관계, 향후 재산권 행사 등에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

김 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 추가적인 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 재정비촉진지구

본 건이 재정비촉진지구(영도제1재정비촉진5구역) 내에 속해 있어, 향후 도시 개발 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 이는 개발 기대감 또는 개발 계획으로 인한 제약 등 양면성을 가질 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물

본건에는 제시외 건물(10.45㎡)이 존재하며, 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 이로 인해 명도 및 점유 관련 추가적인 고려사항이 발생할 수 있습니다.

6.5. 공유자 우선매수권

일괄 매각 시, 부동산 중 일부에 대한 공유자 우선매수권 행사가 인정되지 않습니다. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 영도구 신선동에 위치한 단독주택의 지분 매각 물건입니다. 재정비촉진지구 내에 위치하며, 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 및 명도 관련 확인이 필수적입니다. 감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단되나, 지분 매각이라는 특수성과 임차인 존재 등으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 장기적인 개발 가치 상승 기대.

* 주변 학군 우수 (신선초등학교 등).

* 감정가 대비 낮은 진입 장벽 (지분 매각).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 43,933,800원입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하고 지분 매각이라는 점을 고려할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

주변 다세대 주택 시세를 감안하면 토지 및 건물 가치가 더 높을 것으로 추정되나, 이는 정확한 현장 조사 및 유사 단독주택 사례 분석이 필요합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

일반적으로 권리상 큰 문제가 없고 시세 대비 저평가된 경우 감정가의 110~130% 수준을 고려하나, 본 건은 지분 및 임차인 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

보수적인 관점에서, 감정가 수준에서 100~110% 범위, 즉 44,000,000원에서 48,500,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 최초 제안가이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 동종 물건의 경쟁 현황, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.