나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경2434 [1] 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 325-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경남 · 평가일 2026.01.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 소재 '명덕초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 등으로 형성되어 있는 일반주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

소형 차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

3필지 일단지의 사다리형 토지로서 인접지와 대체로 같은 높이로 평탄하며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 약 4미터 폭의 아스콘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호2,3:제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2011-11-10)(창녕 사직단) <경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사 문화환경보존지역(2023-07-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 기호4:제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2011-11-10)(창녕 사직단) <경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사 문화환경보존지역(2023-07-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

'토지·건물 감정평가명세표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가).임대관계 : 미상임. 나).기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조(블록) 시멘트기와 및 세와지붕 단층 건물로서. 외벽 : 몰탈위페인팅 등, 내벽 : 벽지도배 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

주택임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

'토지·건물 감정평가명세표'참조.

공부와의 차이

기호1 건물은 공부면적과 실측면적이 상이하여 실측면적으로 사정하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가).임대관계 : 미상임. 나).기타 : 기호1 건물은 일부 소면적이 국유지인 교리 1073-65에 소재하나 평가목적을 고려하여 이에 구애없이 감정평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-6,3-1,4-1) 매각 제외하고, 최저매각가격은 매각 제외한 제시외 건물로 인하여 영향받는 가격임. [목록1,2] 일부 소면적을 타인이 점유하고 있는 것으로 보임(감정평가서 참조). 제시외 건물(2-1,2-2) 각 일부는 타 토지상에 소재함(감정평가서 참조). [목록1] 건물은 일부 소면적이 국유지인 교리 1073-65에 소재함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경2434 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 325-2

용도: 단독주택

감정가: 133,875,500원

토지면적: 311.00㎡ (약 93.95평)

건물면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 백OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 소재 '명덕초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택 등으로 형성된 일반주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 소형 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 토지는 남측으로 약 4미터 폭의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역(창녕 사직단), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을14 근저당권 (창녕군산림조합, 접수일자: 2022-06-27)

* 총 등기부채권액: 107,000,000원

* 소멸주의 적용: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 지상권 등은 제외될 수 있으나 본건에는 해당 사항 없음)

* 임차인 현황:

* 김경내: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-03-29, 대항력 없음

* 김성열: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-04, 대항력 없음

* 김철민: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-05-26, 대항력 없음

* 박삼술: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-03-23, 대항력 있음

* 특이사항: 본건에는 대항력 있는 임차인 박삼술이 존재합니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 대항력의 유무에 따라 법률적 검토가 필요합니다. 보증금 및 차임이 0원임에도 대항력이 인정되는 특이한 사례이므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

* 주변 실거래가 분석:

* JMK힐타운2차 (2017년 건축, 전용면적 71.63㎡)가 2024년 7월 90백만원에 거래되었습니다.

* JMK힐타운 (2015년 건축, 전용면적 61.05㎡)은 2025년 9월 87백만원, 2026년 4월 70백만원에 거래되었습니다.

* 분석: 본건은 단독주택으로, 주변의 연립주택(JMK힐타운 등)과는 주거 형태가 다릅니다. 그러나 유사한 지역 내 시세 형성 추이를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 비교 대상 연립주택들의 면적 대비 거래가를 고려할 때, 본건의 감정가 133,875,500원은 단독주택으로서의 토지 가치가 상당히 반영된 것으로 보입니다. 제시된 연립주택 거래 사례들과 비교하면, 본건의 건물 면적(29.75㎡)은 매우 작으나 토지 면적(311㎡)은 상대적으로 넓어 토지 가치가 중요하게 평가될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 명덕초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 창녕군청, 창녕공공도서관, 창녕문화예술회관, 창녕종합병원 등이 차량 근거리에 위치하여 생활 편의성이 있습니다.

* 주거환경: 단독주택과 공동주택이 혼재된 일반 주거지역으로, 지역 주민으로서 일상생활 영위가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 일부가 국유지(교리 1073-65)에 소재하고 있어, 이 부분에 대한 법적 권리 관계 및 향후 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물(2-1~2-6, 3-1, 4-1)은 매각 대상에서 제외되나, 현황상 물건지에 소재하고 있어 점유 및 활용에 혼란을 야기할 수 있습니다.

* [목록1,2] 일부 소면적을 타인이 점유하고 있는 것으로 보이며, 이에 대한 명확한 확인 및 인도가 필요합니다.

* 제시외 건물(2-1, 2-2)의 일부가 타 토지상에 소재하고 있어, 경계 확인 및 분쟁 소지가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 박삼술의 존재로 인해 명도 과정에서 추가적인 법적 절차나 협의가 필요할 수 있습니다. (보증금 0원, 차임 0원임에도 대항력 유무에 대한 면밀한 법률 검토 필수)

* 건축물대장상 사용승인일이 1948년으로 매우 오래되어, 건물 노후화 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창녕군 창녕읍에 위치한 단독주택으로, 비교적 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 명덕초등학교 인근의 주거지에 위치하며 기본적인 생활 인프라 접근성은 양호합니다. 그러나 건물 일부가 국유지에 소재하고, 제시외 건물이 매각에서 제외되며, 타인 점유 가능성, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재 등 다수의 리스크 요인이 산재해 있어 철저한 권리분석과 현장 확인이 요구됩니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 부분은 반드시 소명받아야 하며, 명도 절차에 대한 사전 준비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 재건축 또는 증축 가능성: 현재 건물 면적 대비 토지 면적이 넓어, 향후 토지를 활용한 개발 또는 건축을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거지 내 입지: 명덕초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

* 경매 시장에서의 저가 매수 기회: 리스크 요인들로 인해 입찰 경쟁이 치열하지 않을 경우, 감정가 이하 또는 적정 수준에서 낙찰받아 잠재적 가치를 실현할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

종합적인 시세 분석과 권리 관계, 그리고 제시된 리스크 요인들을 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

감정가: 133,875,500원

주변 연립주택 시세(면적 대비)와 본건의 넓은 토지 면적, 그리고 다수의 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 국유지/타토지 경계 문제, 건물 노후화 등)을 감안하여, 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

본 예상 입찰가는 낙찰을 위한 참고 자료이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 상세 조사, 법원 경매 정보 및 관련 법규를 재확인하여 최종 결정하시기 바랍니다. 특히 대항력 있는 임차인 박삼술과 관련된 권리 관계는 반드시 명확히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.