나이스옥션 법원경매 통영 2025타경702 [1] 경상남도 거제시 사등면 지석리 1224-1 덕진봄아파트 102동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 4 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 사등면 지석리 소재 "사등축구장" 북서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 중 11층1104호로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

"아파트"로 이용 중입니다.

설비내역

공동 승강기설비, 소화전 설비, 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 평지에 위치한 사다리형의 토지로서, "아파트용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지의 북동측 및 북서측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 공공시설용지, 주거용지(아파트용지), 지구단위계획구역(수립,건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타: 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 통영지원 2025타경702 (1)

소재지: 경상남도 거제시 사등면 지석리 1224-1 덕진봄아파트 102동 11층1104호

용도: 아파트

감정가: 70,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 40.37㎡ (약 12.21평)

토지지분: 40.3708㎡

건물면적: 59.86㎡ (약 18.11평) (전용면적)

건물지분: 59.8615㎡

1.3. 채권자 정보

채권자: 수OOOOOOOOOOOOOO (수협은행)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 감정평가서 요약에 따르면, 현장조사 시 폐문·부재로 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부 관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으므로, 경매 진행 시 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 거제시 사등면 지석리 소재 "사등축구장" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 단독주택 및 농경지가 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

본 물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 11층 1104호입니다.

외벽은 콘크리트 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

현재 "아파트"로 이용 중입니다.

2.4. 토지 및 도로상태

대지권의 목적인 토지는 평지에 위치한 사다리형으로 "아파트용 건부지"로 이용 중입니다.

토지의 북동측 및 북서측으로 포장도로가 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 공공시설용지, 주거용지(아파트용지), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로1류(폭 10m~12m)에 저촉되며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

추가적인 건축행위 제한사항은 지구단위계획상 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 집합건물 등기부 요약

말소기준권리: 2016년 4월 8일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권 (을3)이 말소기준권리이며, 채권 최고액은 133,200,000원입니다.

소유권 변동 및 기타 권리: 덕진종합건설주식회사에서 정기산업주식회사, 이옥술을 거쳐 박성욱(협의분할에 의한 상속)으로 소유권이 이전되었습니다.

임의경매 개시 결정은 2026년 1월 13일 수협은행(구 수산업협동조합중앙회)에 의해 신청되었으며, 채권액은 111,657,234원입니다.

매각으로 인해 근저당권, 임의경매개시결정 등기 등은 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이주용

보증금: 2,000,000원

차임: 250,000원

전입일자/확정일자: 2024년 12월 20일

배당신고일자: 2026년 3월 25일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 해당 사항 없음 (자료상 명시되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건이 소재한 지역은 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재된 주거 및 준주거지역입니다.

인근에 사등축구장이 위치해 있으며, 소규모 상가와 주거 시설이 분포하고 있습니다.

주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

4.2. 시장 동향

최근 실거래가를 살펴보면, 본 물건과 동일 면적(59.86㎡)의 13층 아파트가 2026년 7월 6,400만원에 거래되었습니다.

또한, 39.53㎡ 면적의 경우 10층은 3,800만원, 12층은 5,100만원에 거래된 사례가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 덕진봄

건축 연도: 2011년 (사용승인일: 2011년 1월 25일)

총 동수: 6개동

총 세대수: 336세대

주차시설: 총 104대 (지상 3대, 지하 12대, 주차대수합계 104대) -> 총괄표제부상 총 주차대수 320대와 차이 있음 (본 동 기준 또는 일부 시설만 표기된 것으로 추정)

최고층: 15층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등

5.2. 면적 정보

전용면적: 59.86㎡ (약 18.11평)

분양면적 (건물면적 기준): 59.86㎡ (약 18.11평)

5.3. 편의시설 및 교통

단지 내 기본적인 복리시설이 갖추어져 있으며, 주변으로 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

본 물건은 현장 조사 시 내부 확인이 불가능하여, 정확한 내부 상태 및 점유 관계 파악에 한계가 있습니다. 입찰 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등 여러 용도지구에 묶여 있어 향후 건축 행위나 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 소로1류 저촉 사항은 건축물의 배치나 증축 시 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 공동담보

본 물건은 공동담보로 경매가 진행 중입니다. 공동담보 물건의 다른 자산에 대한 정보는 별도 확인이 필요하며, 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 건축물 노후도

2011년 준공되어 약 13년차 아파트로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 사등면에 소재한 덕진봄아파트 102동 11층 1104호로, 감정가는 7,000만원입니다.

등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

따라서 권리 분석상 명확한 인수 부담은 없어 보입니다.

다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점, 토지이용계획상 일부 제한이 있다는 점, 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 낙찰 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 대항력 없는 임차인: 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 없어 투명한 명도를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

* 낮은 진입 장벽: 감정가가 7,000만원으로 비교적 낮아 소액 투자로 접근이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석해 보면, 본건과 동일 면적(59.86㎡)의 13층 물건이 2026년 7월 6,400만원에 거래되었습니다. 본건은 11층으로 층수가 약간 낮으나, 감정가는 7,000만원입니다.

내부 상태 미확인, 공동담보 등 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

최근 실거래가 6,400만원 수준과 감정가 7,000만원, 그리고 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 6,000만원에서 6,500만원 사이로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 6,000만원 ~ 6,500만원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.