나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경49 [1] 경상남도 창녕군 장마면 초곡리 8-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2026.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 장마면 초곡리 소재 '여초마을' 남측 인근에 위치하며 부근은 단독 주택 및 농경지, 소규모 공장 등으로 형성된 근교 농경지대로서 제반 입지여건은 보통입니 다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 시 됩니다.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남측으로 왕복2차선 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 성장관리계획구역(창녕16(혼합형)) 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 첨부 '지적 및 건물개황도, 사진용지'와 같이 제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 목조(징크)지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지 등 마감, 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

1층 : 소매점, 2층 : 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비 및 급·배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

본건 일련번호(2)의 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 구조는 일반목구조이나 일반건축 물대장상 1층 : 철근콘크리트구조, 2층 : 일반목구조이니 경매 진행 시 참고 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기 타 : 본건 건물은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 내부이용상황 및 관리상 태 등에 관한 확인이 곤란하여 부득이 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였 으니 경매 진행 시 참고바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(2-1) 포함.
-[목록2] 등기사항전부증명서상 '일반목구조'이나, 건축물대장상 1층은 '철근콘크리트구조', 2층은 '일반목구조'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2026타경49 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 장마면 초곡리 8-4

용도: 단독주택 (건축물대장상 1층: 제1종근린생활시설(소매점), 2층: 단독주택)

감정가: 247,102,580원

토지면적: 439.00㎡ (약 132.8평)

건물면적: 152.24㎡ (약 46.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영산농업협동조합

1.2. 입지조건

* 본건은 경상남도 창녕군 장마면 초곡리 소재 '여초마을' 남측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 근교 농경지대로, 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 것으로 판단됩니다.

* 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형으로, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 보전관리지역, 성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 '을1' 근저당권(영산농업협동조합, 2021-03-15)입니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 토지 등기부채권 총액은 188,591,204원, 건물 등기부채권 총액은 156,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되지 않았습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.4. 상권분석

* 본건 소재지는 농경지 및 단독주택이 주를 이루는 지역으로, 상업 활동이 활발한 중심 상권과는 거리가 있습니다.

* 1층은 소매점, 2층은 단독주택으로 이용되고 있어, 소규모 점포 운영 또는 주거 목적으로 활용될 수 있습니다.

* 주변에 대규모 상업 시설이나 번화가는 없으나, 근린생활시설 및 농경지대 특성을 고려한 개별적인 수요는 있을 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 환경은 대체로 조용하며, 농촌 생활 또는 근교 주거를 희망하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

* 차량으로 이동 시 인근 편의시설 이용이 가능하나, 도보로 접근 가능한 주요 편의시설은 제한적일 것으로 예상됩니다.

* 건물에는 제반 위생설비 및 급·배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건축물대장과 등기사항전부증명서 간의 건물 구조 상이: 등기사항전부증명서상 '일반목구조'이나, 건축물대장상 1층은 '철근콘크리트구조', 2층은 '일반목구조'로 기재되어 있어, 현장 확인 및 이에 따른 재산권 행사에 유의가 필요합니다.

* 건물 내부 이용 상태 미확인: 이해관계인 부재로 인해 현장 조사가 외부 관찰에만 의존하여 이루어졌으므로, 내부 이용 상태 및 관리 상태에 대한 정확한 파악이 어렵습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 확인되어 실제 점유 및 사용 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 모든 축종에 대한 사육이 제한되어, 축산업 관련 용도로 활용 시 제약이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 장마면 초곡리의 농경지대에 위치한 단독주택으로, 1층은 소매점, 2층은 주택으로 이용되고 있습니다. 권리관계는 비교적 깨끗하나, 건축물대장과 등기부등본 상의 건물 구조 차이, 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 입지 조건은 농촌 지역 특성을 고려해야 하며, 지역 내에서의 개별적인 수요에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 1층 근린생활시설과 2층 주택의 복합 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 농촌 지역의 조용한 환경을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 또는 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 247,102,580원입니다. 주변 시세 분석 결과, 창녕군 장마면 초곡리 일대의 토지 및 주택 거래 사례를 종합적으로 검토한 결과, 유사한 조건의 물건들이 평당 100만원 내외에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 이는 현재 감정가의 약 10% 수준으로, 제시된 매물의 토지면적(약 132.8평)과 건물면적(약 46.1평)을 고려할 때, 토지 가치만으로도 감정가를 상회할 가능성은 낮아 보입니다. 특히, 보전관리지역이라는 점과 농경지대가 혼재된 입지적 특성을 고려하면, 토지 가치는 보수적으로 접근해야 합니다.

다만, 건물의 1층이 근린생활시설로 활용되고 있다는 점과, 건물 내부 상태가 명확하지 않은 점, 그리고 건축물대장과 등기부상의 구조 차이 등은 낙찰 후 추가적인 확인과 비용 발생 가능성을 시사합니다.

이러한 제반 사항과 유사 물건들의 거래 사례, 그리고 입찰 참여 시 고려되는 요인들을 종합적으로 판단할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70%~80% 수준인 약 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 선에서 형성될 것으로 보입니다. 다만, 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 입찰 참여자들의 투자 성향 등에 따라 변동될 수 있음을 유념하시기 바랍니다.

* 주변 혐오시설 정보: 주변 지역에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.