나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10044 [1] 경상남도 통영시 중앙동 55 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구감정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 중앙동 소재 '통영중앙전통시장' 남측 인근에 위치하며, 부근으로는 시장주변 점포, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대지권의 토지는 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 3층 301호로서, 외벽: 석재, 몰탈페인트 마감, 내벽: 노출콘크리트 및 타일 마감, 창호: 샷시창호입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 승강기, 소방설비 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 사다리형 평지의 '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지는 남측 및 동측 등으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 고도지구(21m이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구<자연재해대책법>, 중점경관관리구역(2024-07-02).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 구분건물은 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-근린생활시설로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 통영지원 2026타경10044 (1)

소재지: 경상남도 통영시 중앙동 55 3층301호 (새주소: 경상남도 통영시 중앙시장1길 1 (중앙동))

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 705,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 가OOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 112.02㎡ (33.88평) (대지권)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물 면적: 154.18㎡ (46.62평) (3층 301호 전유부분)

건물 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물 총 연면적: 998.19㎡ (302.13평)

토지 전체 면적: 649.00㎡ (196.32평) (건물 소유 대지)

1.3. 건물 상세 정보

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 3층 301호

외벽: 석재, 몰탈페인트 마감

내벽: 노출콘크리트 및 타일 마감

창호: 샷시창호

주용도: 제1종근린생활시설

건물 사용승인일: 1978.05.22

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 통영시 중앙동 소재 '통영중앙전통시장' 남측 인근에 위치합니다.

주변으로는 시장 주변 점포, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 용이하며, 대중교통 이용에 대한 구체적인 언급은 없으나 시장 주변임을 감안할 때 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

제반 교통 사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 11월 18일 접수된 통영농업협동조합의 근저당권(설정액 540,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 요약

본 건 등기부등본상 을구의 근저당권이 말소기준권리가 되며, 이에 따라 아래 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 소유권 이전 (갑2, 갑3)

* 신탁 등기 말소 (갑2)

* 근저당권 (을1)

* 가압류 (갑4, 갑9)

* 압류 (갑6)

* 강제경매 (갑8)

총 등기부채권액 합계: 995,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 진

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입/사업자 등록일: 2023-08-03

* 확정일자: 2026-02-26

* 배당신고일자: 2026-02-26

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

위 권리분석 결과, 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 통영의 핵심 상업 지역에 위치하며, 통영중앙전통시장과 인접하여 유동인구가 풍부한 상업 지역입니다.

다양한 점포, 근린생활시설, 숙박시설이 밀집되어 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

전통시장, 각종 상업시설, 편의시설 등이 주변에 잘 갖추어져 있어 영업 활동에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 통영중앙전통시장을 비롯한 다양한 상업 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 주변 도로망을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인 제한

건축물대장상 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 조사가 불가능하여, 인근 탐문 및 외부 관찰 등을 통해 평가되었습니다. 입찰 전 충분한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획상의 제한

* 도시지역, 일반상업지역

* 고도지구 (21m 이하)

* 소로3류 (폭 8m 미만), 중로1류 (폭 20m~25m) 접합

* 가축사육제한구역 (주거밀집지역 200m 이내)

* 역사문화환경보존지역

* 자연재해위험개선지구

* 중점경관관리구역

이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축 행위나 재건축 등에 제약이 될 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 임대 관계의 불확실성

본건 구분건물의 전반적인 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. (단, 특정 임차인 '진 '은 대항력 없음으로 분석됨).

7. 종합 의견

본 물건은 통영의 핵심 상업 지역에 위치하며, 전통 시장과 인접하여 풍부한 유동인구를 기반으로 한 상업 활동이 가능한 입지입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 견고하며, 제1종 근린생활시설로 현재 이용 중입니다. 권리 관계는 명확하며 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 현장 내부 확인의 제한, 토지이용계획상의 여러 제약 사항, 그리고 전반적인 임대 관계의 미확인 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 전통 시장 인접 및 상업 밀집 지역의 우수한 입지

* 다양한 업종의 근린생활시설로 활용 가능한 유연성

* 권리 관계가 깨끗하여 명도 부담 최소화 예상

* 풍부한 배후 수요 및 유동인구를 통한 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이나 부담해야 할 권리가 없으므로, 감정가 705,000,000원을 기준으로 시장 조사 및 현장 상황, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 건의 경우, 일반적인 경매 참여자들의 심리적 저항선과 시장 상황을 고려하여 감정가 대비 [80~90%] 범위 내에서 검토해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 향후 임대 수익률 분석, 명도 가능성 등을 상세히 추가 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.