나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12624 [1] 경상남도 김해시 어방동 333-1 나동 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 어방동 소재 '통칭 골드빌라' 제나동 제5층 제501호 단위세대로서, 부근은 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건내 5층 501호로서, 외 벽 : 타일 마감 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급,배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권 목적의 토지는 세장형 평지로, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

진입도로 상태는 보통 수준임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 창원지방법원 2025타경12624 (1) 사건으로, 경상남도 김해시 어방동 333-1 나동 5층 501호에 소재한 다세대주택입니다.

감정가는 81,000,000원이며, 토지 면적은 48.46㎡ (약 14.66평)이고 건물 면적은 74.84㎡ (약 22.64평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 활OOOOOO이며, 건물의 주요 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 501호입니다.

건물 사용승인일은 1997년 2월 5일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 어방동에 위치한 '통칭 골드빌라' 나동 5층 501호 단위 세대로, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로 상태 역시 보통 수준으로 양호한 편입니다.

토지 이용계획으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2011년 9월 23일 접수된 활천새마을금고의 근저당권(을2)입니다.

소유권이전(갑1, 2000년 6월 5일) 외 본건 임의경매 개시 결정(갑4, 2026년 1월 13일) 및 북부산농업협동조합의 가압류(갑5, 2026년 3월 6일) 등 다수의 권리가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 64,657,141원입니다.

현재 파악된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황을 살펴보면, 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 경상남도 김해시 어방동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 밀집한 주거 밀집 지역입니다.

최근 주변 실거래 사례를 분석한 결과, 비슷한 면적의 다세대주택 거래 가격은 편차가 존재합니다.

2026년 4월 29일에 거래된 경인빌라(74.53㎡)는 45,000,000원에 거래되었으며, 2026년 4월 22일에 거래된 영진아트빌3차(77.33㎡)는 85,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적(74.84㎡)은 경인빌라와 유사하며, 영진아트빌3차와도 비슷한 크기입니다.

감정가(81,000,000원)는 비교적 최근 거래된 영진아트빌3차의 가격과 유사한 수준이나, 경인빌라의 거래 가격과는 상당한 차이를 보입니다. 이는 건물의 연식, 상태, 내부 마감 등에 따른 시세 차이로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

급수, 배수, 위생, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 근린생활시설과 학교가 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 준공 연도가 1997년으로 비교적 오래된 편에 속하여, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

임대 관계가 미상으로, 잔류 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원이므로 보증금 반환 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당하나, 일반적인 주거 용도에서는 큰 문제가 되지 않을 것으로 보입니다.

주변 시설 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 혐오 시설이나 기피 시설이 발견되지는 않았습니다. (예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 어방동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 생활 편의 시설과 학교가 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

권리 분석상 특별한 인수 사항은 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

다만, 건물의 연식이 있고 실거래 사례 간 가격 편차가 큰 점을 고려할 때, 향후 시세 형성 및 수익률 분석 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 저렴한 감정가 대비 넓은 전용 면적을 확보할 수 있는 기회입니다.

안정적인 주거 지역에 위치하여 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세는 대략 65,000,000원에서 75,000,000원 사이로 추정됩니다.

경인빌라의 낮은 거래가(45,000,000원)와 영진아트빌3차의 높은 거래가(85,000,000원), 그리고 감정가(81,000,000원)를 감안할 때, 본건의 상태 및 주변 시세를 면밀히 조사하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

잠재적 리스크와 투자 수익률을 고려하여, 예상 입찰가를 70,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.