나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10040 [1] 경상남도 김해시 삼정동 143-26 유신주택 1 103 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼정동 소재‘유신주택(현칭'유신그린코아맨션’) 1층 103호 단위세대로서, 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통사정은 보통수준임.

건물의 구조

기호(1) 철근콩크리트조 슬래브지붕 12층건내 1층 103호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시창호 구조

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수 설비, 위생설비, 승강기 설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

진입도로상태 및 주차장시설은 보통수준임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-19)(김해고 상대)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임 2) 본건은 현장조사당시 거주인의 부재로 인해 내부확인이 곤란하여 관련공부, 탐문조사내용, 외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 창원지방법원 2026타경10040 (1)

물건 종류: 아파트 (1층 103호)

감정가: 100,000,000원

매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 구포새마을금고 (추정)

1.2. 토지/건물 면적

토지 면적: 35.39㎡ (약 10.7평)

건물 면적: 66.34㎡ (약 20.0평) (전용면적 추정)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

주소: 경상남도 김해시 삼정동 143-26 유신주택 1 103호 (현칭 '유신그린코아맨션')

본건은 경상남도 김해시 삼정동 소재 '유신그린코아맨션' 1층 103호 단위세대로서, 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음. [cite: Appraisal Summary]

주변에는 유신파크맨션, 삼정백제데파트 등 다른 주거 단지가 소재하고 있음.

2.2. 교통 상황

차량 출입 가능하며, 인접 도로 상태는 보통 수준임. [cite: Appraisal Summary]

대중교통 사정은 보통 수준임.

3. 권리분석

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3.1. 권리 내역

말소기준권리: 을13 근저당 (구포새마을금고, 2016-07-13, 72,000,000원)

본건은 위 근저당권보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

기타 등기사항으로는 갑2 소유권이전 (2001-12-07), 갑8 소유권이전 (2003-04-28), 을16 전세권 (조용순, 2024-06-13, 30,000,000원, 말소예정), 갑10 임의경매 (구포새마을금고, 2026-01-14, 51,975,163원) 등이 있음.

등기부채권 총액은 102,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 조 순

보증금: 30,000,000원

차임: 250,000원

전입일자(사업일자): 2024-06-21

확정일자: 2024-06-21

배당신고일자: 2026-04-07

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

임차인 조 순은 대항력이 없으므로, 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않음.

모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업 시설

본건은 주거 지역에 위치하며, 부근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능함. [cite: Appraisal Summary]

김해시 삼정동 지역은 주택가와 근린생활시설이 혼합된 형태로, 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이함.

5. 생활정보

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5.1. 편의 시설

근린생활시설이 부근에 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함. [cite: Appraisal Summary]

김해시 내에는 김해도서관과 같은 문화 시설 및 다양한 체육 시설이 운영되고 있음.

5.2. 교육 시설

부근에 학교가 형성되어 있음. [cite: Appraisal Summary]

김해고등학교, 삼정중학교, 김해삼성초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

본건은 교육환경 보호에 관한 법률 상 상대보호구역 내에 해당함. [cite: Appraisal Summary]

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리 관련 리스크

임차인 조 순은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담이 없으므로 권리상 특이사항은 없음.

말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되므로 안전함.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

현장 조사 당시 거주인의 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여, 외부 조사 및 관련 공부, 탐문 조사 내용에 의한 통상적인 상태를 기준으로 평가되었음. [cite: Appraisal Summary]

실제 내부 상태는 평가 내용과 다를 수 있으므로, 입찰 전 현장 확인이 필수적임.

6.3. 건축물 관련 불일치 가능성

제공된 건축물표제부 요약 정보는 본건의 '아파트' 용도 및 '12층 철근콘크리트' 구조와 상이하게 '단독주택' 및 '목구조 1층'으로 기재되어 있으며, 건축일자 또한 매우 오래된 것으로 표기되어 있습니다.

이는 건축물대장 정보가 실제 현황을 정확히 반영하지 못하거나, 오래된 정보일 가능성이 높음. 실제 물건의 구조 및 상태 확인이 중요함.

6.4. 혐오시설

제공된 정보 및 검색 결과에서 본건 물건지 주변에 직접적인 혐오시설의 존재나 인접 사실은 확인되지 않았음.

다만, 김해시에서는 혐오시설 관련 조례 개정 논란이 있었던 사례가 검색되었음.

입찰 전 해당 물건지 주변에 잠재적인 혐오시설 관련 이슈가 없는지 추가적인 현장 조사가 권장됨.

7. 종합 의견

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본 물건은 경상남도 김해시 삼정동에 위치한 아파트 1층 세대로, 감정가는 1억 원임.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 권리 분석 결과 모든 권리는 매각으로 소멸되고 인수되는 부채는 없음.

임차인 조 순은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점이 특징임.

주변에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 갖추고 있음.

다만, 현장 조사 시 내부 확인이 불가했고, 건축물대장 정보와 실제 건물 정보 간의 상당한 불일치 가능성이 있어, 실제 물건 상태 및 건축물의 정확한 현황 파악이 무엇보다 중요함.

종합적으로 권리상 안전하나, 실물 확인 및 서류 검토를 통해 잠재적 리스크를 면밀히 파악해야 함.

8. 투자 포인트

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* 권리관계가 명확하고 인수되는 부채가 없어 안전하게 낙찰받을 수 있음. (인수 보증금 0원)

* 아파트로서 기본적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 교육 시설(김해고, 삼정중, 김해삼성초)이 인근에 위치함.

* 부동산 임의경매로 진행되어 채권자의 채권 확보를 위한 낙찰이 이루어질 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

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감정가 100,000,000원을 기준으로, 권리 분석상 인수될 금액은 없으나, 내부 상태 미확인 및 건축물대장과의 불일치 가능성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

현 시점에서의 정확한 시세 파악 및 주변 실거래가 분석이 필요하며, 이를 바탕으로 입찰가 산정이 필요함.

일반적으로 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있음.

따라서, 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서, 현장 조사 결과 및 시장 상황을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 좋음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.