나이스옥션 법원경매 창원 2026타경13 [1] 경상남도 김해시 동상동 795-13 늘해랑아파트 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 동상동 소재 <김해동광초등학교> 서측 인근에 위치하고 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 4층 402호로서, (사용승인일: 2016.12.20.) 외 벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창 호: PVC창호 등 마감임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 3~4m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2017-09-22)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2025-04-24)(2-3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-01) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 창원지방법원 2026타경13 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남부새마을금고

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 동상동 795-13 늘해랑아파트 4층402호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 4층

사용승인일: 2016년 12월 20일

감정가: 154,000,000원

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 29.42㎡ (약 8.9평)

토지지분: 29.41797156661256㎡ (약 8.9평)

건물면적: 49.87㎡ (약 15.09평)

건물지분: 49.865㎡ (약 15.09평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 교통

본건은 경상남도 김해시 동상동에 위치하며, 김해동광초등학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남측으로는 폭 약 3~4m 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.2. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 2월 17일 접수된 남부새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 7월 24일

* 대항력: 없음

본건에는 대항력 없는 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수되는 금전적 부담은 없습니다. 다만, 임차인과의 명도 절차 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 권옥희

* 근저당: 남부새마을금고 (말소기준권리)

* 근저당: 이종호 (말소)

* 가압류: 김수자 (말소)

* 가압류: 박철제 (말소)

* 임의경매개시결정: 남부새마을금고 (말소)

총 등기부채권액: 1,131,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 따르면, 인근 유사 부동산의 실거래가는 다음과 같습니다.

* '하람빌라'(1997년식, 전용 73.61㎡, 4층)는 2026년 3월 10일에 7,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 950,900원/㎡ 수준입니다.

* '세종그린빌라1동'(2013년식, 전용 55.23㎡, 2층)은 2025년 12월 9일에 4,930만원에 거래되었습니다. 이는 약 892,600원/㎡ 수준입니다.

본건 '늘해랑아파트'(2016년식, 전용 49.87㎡)의 감정가는 154,000,000원입니다. 이를 면적으로 환산하면 약 10,205,000원/㎡ (154,000,000원 / 49.87㎡)으로, 제공된 주변 다세대 주택 실거래가(약 890,000~950,000원/㎡)에 비해 상당히 높은 수준입니다. 이는 '늘해랑아파트'가 도시형생활주택으로 분류되고 건축연도가 비교적 최신(2016년)이며, 자체적인 가치가 높게 평가되었기 때문일 수 있습니다. 그러나 주변 다세대 주택의 시세만으로는 감정가의 적정성을 판단하기 어려우며, 동일 단지 내 또는 유사한 도시형생활주택의 실제 거래 사례를 추가적으로 파악하는 것이 중요합니다.

4.2. 주변 개발 계획 및 호재

김해시 동상동은 도시재생사업 대상지로 선정되어 원도심 재생에 대한 기대감이 있습니다. 또한, 동상동 일대에 주택단지 어린이 놀이시설이 다수 분포하고 있어 지역 내 정주 여건이 개선되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

본건은 김해동광초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 김해전통시장 또한 인근에 위치하여 지역 주민들의 주요 생활 중심지 역할을 하고 있습니다.

5.2. 주변 시설 검색

별도의 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가는 154,000,000원이나, 제공된 주변 다세대 주택의 실거래가는 4,930만원 ~ 7,000만원 수준으로, 약 2배 이상의 차이를 보이고 있습니다. 이는 경매 초보자에게는 혼란을 줄 수 있으며, 정확한 시세 파악 및 보수적인 접근이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 중점경관관리구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 리모델링 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 명도 관련 리스크

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원이라는 점은 법적 부담이 적음을 의미합니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건 '늘해랑아파트'는 2016년에 건축된 비교적 신축에 속하는 도시형생활주택으로, 김해시 동상동 내에서 기본적인 주거 및 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 특히 김해동광초등학교와 인접해 있고, 남측 도로 접면 등 입지 조건은 무난합니다.

그러나 가장 큰 특징은 감정가(1억 5,400만원)와 주변 유사 부동산의 실거래가(약 5,000만~7,000만원) 간의 상당한 차이입니다. 이는 본건 건물이 제공된 다세대 주택보다 신축이고 용도 분류상 차이가 있을 수 있다는 점을 시사하지만, 실제 투자 가치를 판단하기 위해서는 더욱 면밀한 시세 조사가 필요합니다. 토지이용계획상의 일부 제한 사항도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2016년 준공) 건물로, 유지보수 비용 측면에서 유리할 수 있습니다.

* 김해동광초등학교 인접 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 입지를 확보하고 있습니다.

* 제공된 주변 시세 대비 감정가가 현저히 높아, 만약 시장 가치가 감정가에 부합한다면 시세 차익을 얻을 가능성이 있습니다. (단, 철저한 시세 재확인 필요)

* 대항력 없는 임차인이 존재하며, 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 상대적으로 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 보증금이 0원입니다. 제공된 주변 다세대 주택 시세를 고려할 때, 본건 '늘해랑아파트' 자체의 시장 가치는 7,000만원 ~ 9,000만원 범위 내외로 추정해 볼 수 있습니다. 그러나 '늘해랑아파트'가 도시형생활주택이라는 점과 2016년 준공이라는 점을 감안하면, 감정가(154,000,000원)가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

따라서, 보수적으로 접근하여 주변 시세와 감정가의 괴리, 그리고 향후 명도 및 기타 부대 비용을 고려할 때, 1차 경매에서의 입찰은 신중해야 합니다. 감정가의 50% 수준인 약 7,700만원부터 시작하여, 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 8,000만원 ~ 10,000만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 본건의 정확한 시장 가치를 판단할 수 있는 추가적인 시세 조사와 현장 방문 후에 결정하는 것이 가장 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.