나이스옥션 법원경매 창원 2026타경14 [1] 경상남도 김해시 동상동 795-13 늘해랑아파트 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2026.01.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 동상동 소재 '동광초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설 및 시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건내 9층 903호로서, 외 벽 : 드라이비트마감. 내 벽 및 천정: 벽지 및 일부 타일붙임. 창 호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택[도시형 생활주택(원룸형)]으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 난방설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남측으로 폭 약 4m 내외, 북측으로 폭 약 2m 내외의 포장도로가 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2017-09-22)(접합) 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경보호 에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-23)<교육환경 보호에 관한 법률>,역사문화환경보존 지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(2025-04-24)(2-3구역) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-01)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:현장조사시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란하여, 탐문조사내용, 외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는 바, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서 상 주요 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 창원지방법원 2026타경14 (1)

소재지: 경상남도 김해시 동상동 795-13 늘해랑아파트 9층903호

용도: 아파트 (도시형 생활주택, 원룸형)

감정가: 154,000,000원

토지면적: 29.42㎡ (약 8.9평)

토지지분: 29.41797156661256㎡ (약 8.9평)

건물면적: 49.87㎡ (약 15.1평) - 전용면적

건물지분: 49.865㎡ (약 15.1평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남부새마을금고 (말소기준권리 근저당권자)

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 2016년 12월 20일에 사용 승인되었습니다. 총 10층 건물 중 9층에 해당합니다.

아파트의 전용면적은 49.87㎡(약 15.1평)이며, 제공된 자료 내에서 분양면적에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 동상동에 위치하며, '동광초등학교' 서측 인근 지역에 속합니다.

주변은 단독주택, 근린생활시설, 시장 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근은 용이하며, 전반적인 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

물건 토지는 남측으로 폭 약 4m, 북측으로 폭 약 2m의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다양한 규제 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2017년 2월 17일 접수된 남부새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 모든 을구 권리 및 갑구 권리는 소멸될 예정입니다.

따라서, 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황:

임차인: 이진호 (이 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 1월 14일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

상기 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 대항력이 없어 인수 보증금은 없습니다. 다만, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용 상황 및 관리 상태를 정확히 확인하기 어려웠으므로, 실제 점유 관계 및 명도 가능성을 사전에 재확인할 필요가 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 동상동 일대는 지역 주민을 위한 근린생활시설과 시장이 발달해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

단독주택과 아파트 단지가 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

인근에 동광초등학교가 위치하며, 상업 시설 및 주거 시설이 밀집해 있어 유동 인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주요 교육 시설: 동광초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 지역 내 주요 도로와의 연계가 가능합니다. 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설 및 시장을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 병원, 은행 등은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 일반적인 주거 지역 및 상업 지역으로 형성되어 있어 생활하는 데 큰 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인의 어려움: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 정확한 내부 상태, 관리 현황, 공실 여부 등을 파악하는 데 한계가 있었습니다. 입찰 전 반드시 내부를 직접 확인하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받아 점검하는 것이 권장됩니다.

* 토지이용계획 상 제한: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 여러 중첩 규제가 존재하므로, 향후 건축 행위나 개발 시 해당 제한 사항들을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대 관계 불명확: 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 임차인이 거주 중인지 여부와 그 조건 등을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본건 경상남도 김해시 동상동 늘해랑아파트 903호는 동광초등학교 인근에 위치한 아파트로, 주변에 상업 시설과 주거 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 지역입니다. 권리 분석 상 인수할 권리가 없어 명확하고, 채권 총액이 높으나 말소기준권리 하로 모두 소멸 예정입니다. 다만, 현장 방문 시 내부 상태 확인의 제약이 있었고, 복합적인 토지이용계획상의 제한 사항이 존재하는 점은 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 시 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다.

* 실거주 목적이라면 기본적인 생활 인프라가 갖춰진 입지입니다.

* 아파트의 전용면적 대비 감정가가 적정 수준인지 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 154,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 최근 실거래가, 주변 시세, 물건의 실제 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

일반적으로 감정가의 70~80% 선에서 경매 물건의 낙찰가가 형성되는 경향이 있으나, 이는 시장 상황 및 물건의 선호도에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 현재로서는 감정가 154,000,000원을 기준으로 하되, 실제 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.