나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10049 [1] 경상남도 양산시 상북면 석계리 236-1 동우강변타워 101동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공명 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 상북면 석계리 소재 '상북초등학교' 북측에 인접하여 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 16층 건물 내 제1층 제104호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 불임 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

실지조사일 현재 건축물현황도 및 외부관찰 등을 통해 주거용으로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측 및 남동측으로 노폭 약 4m, 북동측 및 동측으로 6m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10049 (1)

소재지: 경상남도 양산시 상북면 석계리 236-1 동우강변타워 101동 1층104호

용도: 아파트

감정가: 48,000,000원

토지면적: 20.14㎡ (약 6.09평)

토지지분: 20.14㎡ (약 6.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.94㎡ (약 18.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOO

등기부채권 총액: 64,846,320원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 양산시 상북면 석계리 소재 '상북초등학교' 북측에 인접하여 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 16층 건물 내 제1층 제104호로서, 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 불임 등, 창호: 샷시 창호 등임.

* 토지의 형상 및 이용상태: 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며, 아파트 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태등: 본건 토지 북서측 및 남동측으로 노폭 약 4m, 북동측 및 동측으로 6m 도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

1.2. 권리분석

* 본건은 임의경매로 진행되며, 등기부등본상 모든 권리(근저당권, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 말소기준권리는 2016년 12월 9일 진주저축은행의 근저당권(채권최고액 36,400,000원)임.

* 현재 채권자 진주저축은행이 임의경매를 신청하였음.

* 총 채무액은 64,846,320원으로 파악됨.

* 집합건물 등기부 요약 상 소유권 이전 및 상속 등기 이력이 확인되며, 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 아파트 단지가 밀집해 있으며, 주변에 근린생활시설과 학교가 소재하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어진 주거 지역임.

* 상업 시설 및 편의 시설 접근성이 양호한 편으로 파악됨.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 동우강변타워1차

* 소재지: 경상남도 양산시 석계리 236-1번지 (삼계1길 9)

* 사용승인일: 1992년 10월 27일 (건축 후 약 34년 경과)

* 총 세대수: 160세대

* 최고층: 16층

* 전용면적: 41.7㎡ (약 12.62평) - 최근 매매 정보 기준

* 건축물대장 상 건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

* 주차: 총 63대 (세대당 약 0.4대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 해당 부동산의 임대차 관계가 불분명하므로, 실제 거주자 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

* 건축 연식: 1992년 준공된 아파트로, 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있음.

* 저층 (1층) 위치: 1층이라는 점은 소음, 프라이버시, 일조량 등에서 상대적으로 선호도가 낮을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 양산시 상북면에 위치한 아파트 물건으로, 주변으로 학교와 근린생활시설이 잘 갖춰진 주거 지역에 속해 있음.

* 권리분석상 인수해야 할 부담은 없으며, 최근 매매가 대비 감정가가 높게 책정된 경향을 보임.

* 가장 큰 리스크 요인은 임대 관계가 불분명하다는 점이며, 이로 인한 명도 과정에서의 변수가 존재할 수 있음.

* 건축된 지 30년 이상 경과한 아파트라는 점도 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 학교와 생활 편의시설이 인접하여 주거 만족도가 높을 수 있는 지역임.

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있음.

* 잠재적 시세 상승 여력: 최근 실거래가와 감정가의 차이를 고려할 때, 시장 상황에 따라 적정가에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있음.

* 임대 수요: 지역 내 아파트 수요가 꾸준히 존재할 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가는 3,800만원에서 4,000만원 수준이며, 감정가는 4,800만원으로 조사되었습니다. 1층이라는 점과 건물의 연식을 고려할 때, 현재 시장가에 근접한 가격으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다. 임대 관계 미상이라는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 41,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.