나이스옥션 법원경매 포항 2026타경3 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 857-39 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 소재‘오천읍 행정복지센터’북측 인근에 위치하며, 주위일대는 전통시장 주변의 근린생활시설, 아파트, 다가구주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

(가,나) 일반철골구조 기타지붕 2층건중 제2층 제203호, 제204호로서, 외 벽 : 복합판넬 등 마감 내 벽 : 몰탈위페인팅 등 바 닥 : 시멘트몰탈 등 마감 창 호 : 강화유리, 하이샷시 등 임.

이용상태

기호(가,나) : 사무실(폐문부재)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 및 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형지로서 자체지반 대체로 평탄하며 '건(상업용)부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20미터, 북서측으로 폭 약 10미터 정도의 포장도로와 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 "문세진"임. 2) 임대관계 : 미상임. 3) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 포항지원 2026타경3 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 857-39 2층203호 (신주소: 경상북도 포항시 남구 세계길 37 (오천읍 세계리))

2.2. 물건 상세 정보

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 113,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 면적 정보

토지면적: 66.91㎡ (약 20.24평)

토지 지분: 66.911584㎡ (약 20.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.00㎡ (약 20.57평)

건물 지분: 68㎡ (약 20.57평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 전체 연면적: 1621.58㎡ (약 490.55평)

토지 전체 대지면적: 1365㎡ (약 412.91평)

2.4. 건물 구조 및 용도

건물 구조: 일반철골구조 기타지붕 2층건물 중 제2층 제203호

건물 외벽: 복합판넬 등 마감

건물 내벽: 몰탈위페인팅 등

건물 바닥: 시멘트몰탈 등 마감

창호: 강화유리, 하이샷시 등

사용승인일: 2016년 01월 26일

2.5. 특이사항

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 소재 ‘오천읍 행정복지센터’ 북측 인근에 위치합니다. 주위 일대는 전통시장 주변의 근린생활시설, 아파트, 다가구주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

1.1. 2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 동측으로 폭 약 20미터, 북서측으로 폭 약 10미터 정도의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부상 권리 관계

등기부상 소유권보존은 2016년 2월 5일 김창국에게, 소유권이전은 2016년 4월 26일 문세진에게 이루어졌습니다.

하나은행의 근저당권이 2016년 4월 26일 171,600,000원으로 등기되어 있으며, 이는 말소기준권리가 됩니다.

이후 2026년 1월 6일 하나은행에 의해 134,404,999원으로 부동산 임의경매 개시결정이 등기되었습니다.

1.2. 2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

이용 상태는 ‘사무실(폐문부재)’로 현재 공실이거나 내부 확인이 불가능한 상태입니다.

1.2. 3. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리인 2016년 4월 26일자 하나은행 근저당권보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 오천읍은 전통시장과 주거 밀집 지역이 혼합된 형태로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설의 수요가 예상됩니다. ‘오천읍 행정복지센터’가 인근에 위치하여 공공시설 이용이 편리한 지역입니다.

1.3. 2. 토지 이용 계획 및 규제

본 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8~10m) 및 중로1류(폭 20~25m) 도로에 접해 있습니다.

다만, 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역(전술)에 속해 있어, 향후 건축이나 개발 시 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주변 주요 시설

본 물건은 ‘오천읍 행정복지센터’ 북측 인근에 위치하며, 전통시장이 주변에 있습니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 병원, 학교, 공원 등의 생활 편의 시설에 대한 상세 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 2. 교통 이용 편의성

동측 20미터, 북서측 10미터 도로에 접해 있어 차량을 통한 접근은 용이합니다. 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 법적 규제

가장 큰 리스크는 본 물건이 비행안전제6구역(전술)에 속해 있다는 점입니다. 이는 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 향후 건축물 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위에 중대한 제약을 받을 수 있습니다.

1.5. 2. 물건 자체의 특이사항

현재 ‘폐문부재’ 상태로, 물건의 실제 이용 상태, 내부 관리 상태, 점유 현황 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 또한, 공동담보 물건으로 진행 중이라는 점도 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 오천읍의 일반상업지역 내 근린상가로, 지역 주민을 대상으로 하는 상권의 잠재력을 가지고 있습니다. ‘오천읍 행정복지센터’와 전통시장이 인근에 있어 접근성이 양호합니다.

권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나 비행안전구역에 해당하여 향후 개발 및 이용에 법적 제약이 따를 수 있으며, 현재 폐문부재 상태로 내부 확인이 불가한 점은 투자 전 반드시 현장 조사를 통해 면밀히 파악해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

지역 내 상업 활동의 중심지 인근에 위치하여 안정적인 수요 기대 가능.

적정 면적의 상가 건물로 소규모 투자자에게 적합.

일반상업지역 내 위치하여 향후 업종 전환 및 활용 가능성 보유.

경매를 통한 시세 대비 합리적인 가격으로 매수할 수 있는 기회.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 113,000,000원

본 물건은 비행안전구역이라는 법적 제약과 폐문부재로 인한 불확실성을 고려해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 90,400,000원에서 101,700,000원 사이의 금액을 예상 입찰가로 제시합니다.

투자자 본인의 전략 및 현장 조사 결과에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.