나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10248 [1] 대구광역시 수성구 두산동 105 대우트럼프월드수성 제37층 제이동 OOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에스 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 "지상철3호선 황금역" 남서측 인근에 위치하 며, 부근일대는 상업용 및 업무용건물, 병원, 숙박시설, 방송국, 주유소, 근린생활 시설, 아파트, 빌라, 단독주택, 주상용건물, 종교시설, 관공서, 학교, 공원, 하천 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단의 이용사정도 무난시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 42층건중 제37층 제3703호 단위세대로서, (집합건축물대장상 사용승인일: 2007.04.30) 외벽: 석재판재붙임, 시멘트몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지, 치장석재, 타일 등 마감, 바닥: 대리석타일, 강화마루, 타일 등 마감, 창호: 시스템 창호 등의 구조임.

이용상태

(가) 아파트(방4, 거실, 주방, 욕실2)로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화 전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 비교적 등고평탄한 세장형의 토지로서, 일단의 주상복합아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지가 도심간선도로인 '동대구로'와 접하고 있으며, '청수로', '들안 로', '수성로', '무학로', '지범로', '신천동로', '신천대로' 등과의 연계가 용 이함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적인 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로 1류(폭 70m 이상)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (하천)은 건설과{666-292 2 2991}확인임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 본건의 호별위치는 집합건축물대장상 도면 및 현장에서 조사된사항을 근거로 표 시하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경10248 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 봉OOOOOOOO (등기부상 봉덕3동새마을금고로 확인)

1.2. 물건 개요

소재지: 대구광역시 수성구 두산동 105, 대우트럼프월드수성 제D동 37층 제3703호

용도: 아파트

감정가: 8억 8,900만원

1.3. 면적 정보

토지면적: 22.86㎡ (약 6.92평)

건물면적: 125.00㎡ (약 37.81평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 지하철 3호선 황금역 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 상업용 및 업무용 건물, 병원, 숙박시설, 방송국, 근린생활시설, 아파트, 빌라, 단독주택, 주상용 건물, 종교시설, 관공서, 학교, 공원, 하천, 임야 등이 복합적으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장과 지하철 3호선 황금역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 환경입니다.

2.3. 도로 접근성

본건이 속한 아파트 단지는 도심 간선도로인 동대구로와 직접 접하고 있으며, 청수로, 들안로, 수성로 등 주요 도로와의 연계가 용이하여 도심 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

집합건물 등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2007년 6월 4일

* 소유권이전: 2007년 6월 21일

* 전세권설정: 2020년 1월 3일 (박경진, 7억원, 인수)

* 소유권이전: 2020년 11월 11일

* 7번 전세권 변경: 2022년 1월 5일 (7억원, 인수)

* 근저당권: 2022년 2월 22일 (봉덕3동새마을금고, 2억 4천만원, 말소기준권리)

* 가압류: 2025년 4월 17일 (삼성카드, 말소)

* 가압류: 2025년 5월 2일 (케이비캐피탈, 말소)

* 임의경매개시결정: 2026년 1월 6일 (봉덕3동새마을금고, 말소)

등기부채권 총액: 약 9억 8,419만 8,808원

3.2. 임차인 현황

임차인 박경진 씨는 2020년 1월 14일 전입, 2022년 2월 16일 확정일자를 받았으며, 보증금 7억원, 차임 0원으로 조사되었습니다. 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 해당 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

본건의 말소기준권리는 2022년 2월 22일 접수된 봉덕3동새마을금고의 근저당권입니다. 이 권리보다 늦게 등기된 가압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 말소됩니다. 그러나, 말소기준권리보다 선순위인 2020년 1월 3일자 박경진 씨의 전세권설정 등기는 매수인에게 인수됩니다.

3.4. 권리분석 종합

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 박경진 씨의 전세권 설정 등기이며, 매수인(낙찰자)은 7억원의 보증금을 인수해야 합니다. 다른 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 주거와 상업 기능이 복합된 도심 지역으로, 다양한 근린생활시설, 병원, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 편리한 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

대구광역시의 핵심 지역 중 하나인 수성구에 위치하며, 지하철역과 주요 도로망과의 접근성이 뛰어나 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있으며, 인근에 상업시설, 병원, 공원 등이 풍부하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

5.2. 교육 시설

주변에 다수의 학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 기타 생활 기반 시설

주차 공간이 충분하며, 단지 내 편의 시설 또한 잘 갖추어져 있어 쾌적한 주거 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 리스크 (임차인 관련)

매수인에게 7억원의 전세보증금이 인수되므로, 입찰 시 해당 금액을 감안한 자금 계획 수립이 필수적입니다. 임차인과의 명도 및 보증금 처리에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 향후 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 침체나 금리 인상 등의 외부 요인으로 인해 시세 변동 가능성이 존재합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 본건은 주거 및 상업 기능이 발달된 지역에 위치하고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구의 핵심 입지에 위치한 고층 아파트로, 우수한 교통 및 생활 환경을 자랑합니다. 특히 지하철 3호선 황금역 인근이라는 점에서 높은 평가를 받을 수 있습니다. 다만, 7억원의 전세보증금 인수라는 부담이 있는 물건으로, 이는 입찰가를 결정하는 데 있어 매우 중요한 요소로 작용할 것입니다. 그럼에도 불구하고, 높은 층수와 넓은 면적, 그리고 대우트럼프월드수성이라는 브랜드 가치를 고려할 때, 향후 시세 상승 여력이 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대구 수성구 핵심 지역, 지하철 3호선 황금역 역세권

* 쾌적한 주거 환경: 고층 유닛으로 인한 조망 및 일조권 확보 기대

* 탄탄한 배후 수요: 주변 지역의 높은 주거 선호도

* 브랜드 가치: 대우트럼프월드수성 아파트의 인지도 및 품질

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 8억 8,900만원이나, 최근 매매 사례를 고려할 때 시세와 차이가 있습니다. 최근 2026년 6월, 7월에 유사 면적(114.4㎡ ~ 116.27㎡)의 23층, 33층 유닛이 6억 7,500만원에서 7억 1,000만원 사이에 거래된 점을 감안할 때, 본건 37층 유닛의 적정 시장 가치는 7억 3,000만원에서 7억 8,000만원 수준으로 추정됩니다.

인수해야 하는 7억원의 전세보증금을 고려하여, 실제 투입되는 자금과 향후 발생할 수 있는 명도 비용 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 7억 5,000만원으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 대비 높은 층수의 프리미엄을 반영한 가격이며, 인수 보증금을 제외한 실질적인 투자 가치를 고려한 산정입니다. 다만, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 권리관계 및 명도 가능성 등을 면밀히 재확인하고 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.