나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12966 [1] 충청남도 천안시 동남구 북면 연춘리 123-12 1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 북면 연춘리 소재 "연춘리 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽: 젹별돌 치장쌍기 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 새시창호임

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급 ·배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연춘리 124-1: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역<수도법>, 공장설립제한지역<수도법> 연춘리 123-12: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역<수도법>

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 감정평가시 내부 확인하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12966 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 북면 연춘리 123-12, 1동 3층 302호

* 건물용도: 다세대주택

* 감정가: 52,000,000원 (5천 2백만원)

* 토지 면적: 58.00㎡ (약 17.55평)

* 건물 면적 (전용면적): 76.02㎡ (약 22.99평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 박

* 준공 연도: 1994년 (건축물대장 기준)

* 건물 규모: 철근콘크리트구조, 슬라브 지붕, 지상 4층 중 3층 (1동)

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 천안시 동남구 북면 연춘리 소재 "연춘리 마을회관" 남서측 인근에 위치함.

* 주위 환경: 단독주택, 공동주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

* 접근성: 서측으로 포장도로에 접해 있음.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음. (말소기준권리: 2017-01-03 서울보증보험 가압류)

* 등기부채권 총액: 219,480,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 권리 내역:

* 곽노순 (1997-07-31 소유권이전)

* 이상윤 (2005-01-06 소유권이전 - 매매)

* 서울보증보험 (2017-01-03 가압류, 말소기준권리)

* 신용보증기금 (2017-06-15 가압류, 말소)

* 나주세무서 (2018-04-12 압류, 말소)

* 박성우 (2020-12-16 근저당권, 말소)

* 천안세무서장 (2025-12-10 압류, 말소)

* 박성우 (2026-01-05 임의경매, 본건)

* 3번 가압류 변경 (2026-08-13, 말소)

1.3. 상권분석

* 본건은 주거지역으로, 주변에 단독주택, 공동주택, 농경지, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능함.

* 다세대 주택 밀집 지역으로, 지역 기반 상권을 형성하고 있을 것으로 예상됨.

* 제공된 JSON 정보의 "리비뉴포레" (2020년 건축, 9527만원 거래)는 본건보다 신축이며 비교 대상이 제한적일 수 있음. 본건(1994년 건축)과는 연식 차이가 크므로 직접적인 시세 비교보다는 지역 내 신축 아파트/빌라의 일반적인 가격 수준을 파악하는 용도로 참고해야 함.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주위 환경에 따른 기본적인 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보임.

* 교통: 인근 버스정류장 및 간선도로 이용이 용이함.

* 교육시설: 주변 학군은 검색 결과에 포함되지 않았으나, 일반적으로 마을 단위의 초등학교 등 기초 교육 시설이 인근에 위치할 것으로 추정됨.

* 의료시설: 상세 정보 없음.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1994년 준공된 건물로, 리모델링 또는 유지보수 필요성이 있을 수 있음.

* 내부 확인 불가: 감정평가 시 내부 확인을 하지 못하여 실제 현황과 차이가 있을 수 있으며, 도배, 장판, 설비 등의 상태 파악이 어려움.

* 임대 관계 미상: 현재 점유자 및 임대차 관계가 불분명하여 명도에 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있음.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역 등으로 묶여 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합의견

* 본건은 충청남도 천안시 북면 연춘리 소재 다세대주택으로, 감정가는 5천 2백만원임.

* 건축 연도가 1994년으로 다소 노후되었으나, 소재지 환경 및 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

* 등기상 특이사항은 없으며, 매각으로 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로 판단됨.

* 다만, 감정평가 시 내부 확인을 못했고 임대 관계가 미상이므로, 실제 조사 및 명도 절차에 주의가 필요함.

* 제공된 JSON 데이터의 "리비뉴포레"(2020년 건축)와는 신축 및 거래가액에서 차이가 크므로, 이를 직접적인 비교 가치로 삼기보다는 해당 지역의 전반적인 주택 시장 동향을 파악하는 데 참고해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 5천 2백만원의 감정가는 향후 시세 상승 잠재력을 고려할 때 매력적인 수준일 수 있음.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건임.

* 주거지역 입지: 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능한 주거 지역에 위치함.

1.8. 예상입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 JSON 데이터의 "리비뉴포레"는 2020년에 건축된 다세대주택으로, 약 59.8~59.9㎡의 전용 면적에 9,527만원에 거래된 기록이 있습니다. 이는 본건(1994년 건축, 76.02㎡)과는 건축 연도, 면적, 그리고 신축 여부에서 큰 차이가 있습니다.

* 따라서 "리비뉴포레"의 9,527만원은 본건의 직접적인 시세 비교 대상으로는 부적합하며, 해당 지역의 신축 다세대/빌라의 일반적인 가격 수준을 나타내는 지표로 활용하는 것이 좋습니다.

* 본건은 1994년 건축으로 노후되었으나, 감정가 5,200만원은 이러한 연식과 현재 시장 상황을 반영한 것으로 보입니다.

* 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 때, 현 시세를 고려하여 1차 경매에서 70% ~ 85% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위:

* 감정가 5,200만원의 70% = 36,400,000원

* 감정가 5,200만원의 85% = 44,200,000원

* 종합적인 고려: 내부 확인 불가, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하고, 주변의 신축 주택 시세(9,527만원)와의 격차, 본건의 노후도 등을 종합적으로 판단할 때, 최소 70% 수준인 3,640만원 이상에서 시작하여, 본건의 상태 및 추가적인 조사 결과를 바탕으로 4,000만원 ~ 4,500만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. (최대 5,000만원 이내로 상한선을 두는 것을 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.