나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1364 [1] 경상북도 경산시 진량읍 황제리 70-1 창신황제타운 105동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호산 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 진량읍 황제리 소재 "진성초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 주택, 근린생활시설, 농경지, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통사정 은 보통시 됩니다.

건물의 구조

가)철근콘크리트 벽식조 평스라브지붕 20층 건 중 11층 1104호 단위세대로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 바 닥 : 타일붙임 등 마감, 창 호 : 샷시 등 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 12미터 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통 해 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,중로2류(폭 15m~20m)(진11,경산시 제2009-20호[2009.04.20])(저촉),가축 사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M,경산시 고시 제2024-174 호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역 (다중이용시설 등 500M),경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(저수지상류100M),경산시 고시 제2024-174호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역( 주거밀집800M),경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 본건은 현장방문시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 유 사 유형의 일반적인 상황을 상정하여 평가하였으니, 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1364 (1)

소재지: 경상북도 경산시 진량읍 황제리 70-1 창신황제타운 105동 11층1104호

용도: 아파트

감정가: 65,000,000원

토지면적: 32.27㎡ (약 9.76평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

2. 입지조건

본건은 경상북도 경산시 진량읍 황제리 소재 "진성초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 일대는 주택, 근린생활시설, 농경지, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성을 고려할 때 제반 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

지역 주민들의 후기에 따르면, 단지는 전반적으로 조용하고 주거하기 좋은 환경을 갖추고 있으며, 주변에 편의시설이 있다는 의견도 있으나, 인프라 및 교통이 다소 불편하다는 의견도 공존합니다. 또한, 일부 주민은 주변에 편의점은 있으나 음식점이 부족하다고 언급했습니다.

인접 도로 상황으로는 단지 서측으로 폭 약 12미터, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 강OO입니다.

본 건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다.

임차인: 강대중

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입신고일/확정일자: 2015-09-02

배당신고일자: 2026-03-10

대항력: 있음

임차인의 보증금 70,000,000원은 감정평가액(65,000,000원) 및 최근 시세(약 50,000,000원)보다 높은 금액입니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 별도로 임차인의 보증금을 인수하는 것은 아닙니다. 그러나 경매 절차 상 매각 대금에서 임차인의 보증금이 우선 배당되어야 할 수 있으며, 만약 매각 대금이 임차인의 보증금 전액을 변제하기에 부족할 경우, 임차인이 명도를 거부할 잠재적 위험이 있습니다.

등기부상 말소기준권리는 2015년 12월 24일 접수된 박태진의 근저당권(권리금액: 15,000,000원)이며, 이는 말소될 예정입니다.

이 외에 여러 건의 가압류(대구신용보증재단, 신용보증기금, 주식회사케이비국민카드)가 등기되어 있었으나, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 65,187,324원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 본건에는 해당 사항이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 속한 지역은 주택가와 농경지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 복합적인 상권 형태를 보입니다.

인근에 편의점 등 기본적인 상업 시설은 존재하나, 음식점 등 상권의 다양성은 다소 부족하다는 의견이 있습니다.

주변에 다수의 회사가 있다는 점은 직주근접 수요를 발생시킬 수 있으나, 전반적인 인프라 및 교통 편의성에 대한 상반된 의견은 상권의 성장 잠재력에 대한 신중한 접근을 요구합니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트 벽식조 평스라브지붕 20층 건물 중 11층에 위치한 아파트 단위 세대입니다.

내부 마감은 벽지도배, 타일붙임, 샷시 등으로 이루어져 있습니다.

위생 및 급·배수설비, 승강기, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

총 1112세대로 구성된 대단지 아파트입니다.

주차는 총 622대 수용 가능합니다. (옥내 기계식 283대, 옥외 기계식 409대).

해당 학군으로는 진성초등학교가 인근에 위치합니다.

본건은 전용면적 59.91㎡ (약 18.12평)이며, 분양면적은 별도로 명시되어 있지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 강대중의 보증금(70,000,000원)이 감정가 및 최근 실거래가보다 높아, 매각 대금으로 보증금 전액을 변제하지 못할 경우 임차인이 명도를 거부하여 인도명령 대상이 되거나, 명도 절차에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여 유사 유형의 일반적인 상황을 상정하여 평가되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경산시 진량읍에 위치한 창신황제타운 아파트 매물로, 대항력 있는 임차인이 존재하며 그 보증금이 감정가를 상회하는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다.

최근 실거래가는 4,900만원에서 5,100만원 수준이나, 감정가는 6,500만원으로 책정되어 있습니다.

대항력 있는 임차인 관련 리스크를 충분히 인지하고, 명도 가능성 및 명도 시 소요될 추가 비용을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

만약 임차인과의 원만한 합의 또는 명도 절차를 통해 권리를 깨끗하게 확보할 수 있다면, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

대단지 아파트로서 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

향후 지역 개발 가능성 및 부동산 시장 상황 변화에 따른 시세 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

감정가 대비 시세가 낮은 편으로, 권리 관계 분석 및 명도 리스크 해소 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현 시세 및 감정가, 그리고 임차인의 권리 관계를 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

최근 실거래가: 약 4,900만원 ~ 5,100만원 (2026년 7월 기준)

감정가: 65,000,000원

대항력 있는 임차인 보증금: 70,000,000원

'인수 보증금 합계'가 0원이므로 낙찰자가 직접 인수하는 보증금은 없으나, 매각 대금에서 임차인의 보증금이 우선 배당되는 점을 고려해야 합니다. 즉, 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못할 경우 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

이러한 리스크를 고려할 때, 임차인의 보증금액(70,000,000원)을 염두에 두고 입찰가격을 결정해야 합니다.

현 시세(약 5,000만원)와 감정가(6,500만원) 사이에서, 임차인 보증금액을 고려한 잠재적 위험을 반영하여, 보수적으로 입찰가를 산정할 때 58,000,000원 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 시장 상황 및 명도 협상 결과에 따라 변동될 수 있으며, 최종 입찰가는 해당 리스크를 충분히 감수한 금액으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.