나이스옥션 법원경매 논산 2026타경2 [1] 충청남도 부여군 규암면 합송리 500 강산아파트 101동 2-303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 럭키 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 부여군 규암면 합송리 소재 "합송초등학교" 북동측 인근에 위치하는 "강산아파트 제101동 제2-303호"로서 본건 주위는 아파트단지, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하는 등 대중교통 수단에 접근성은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평슬래브경사지붕 15층 중 제101동 제2-403호로서 (사용승인일:2001.05.02) 외벽: 시멘몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에의한 난방설비, 공용승강기설비, 옥내소화전설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형,평지의 "아파트"건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건까지 제반 진입도로가 개설되어 있으며, 본건 북측으로 노폭 약8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2): 계획관리지역 , 주거개발진흥지구 , 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역 (2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리 구역<하수도법>

공부와의 차이

별무함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 아파트는 공부상 제101동 제2-303호로 등재되어 있으나 현황은 제102동 제303호임. 본건의 현장 방문시 폐문부재로 내부 확인이 불가하였으나, 공부자료에 근거하여 탐문된 제반 가격자료를 고려하여 평가하였는바, 실제 현황과는 다소 차이가 있을 수 있으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 공부상 제101동 제2-303호이나 현황은 제102동 제303호임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 논산지원 2026타경2 (1)

소재지: 충청남도 부여군 규암면 합송리 500 강산아파트 101동 2-303호

(단, 본 물건은 공부상 제101동 제2-303호이나 현황은 제102동 제303호로 확인됩니다.)

용도: 아파트

건축물 현황:

- 아파트명: 부여강산아파트

- 사용승인일: 2001년 5월 2일

- 총 동수: 3동

- 총 세대수: 263세대

- 최고층: 15층

1.2. 면적 정보

토지 면적 (토지 지분): 29.03㎡ (약 8.78평)

건물 면적 (전용 면적): 60.00㎡ (약 18.15평)

(참고: 제공된 자료에서 건물 전용면적은 60㎡로 확인되나, 분양면적에 대한 정보는 혼재되어 있어 정확한 확인이 필요합니다. 일부 자료에 84.9㎡로 표기된 경우가 있습니다.)

1.3. 매각 정보

감정가: 116,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

3. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 부여군 규암면 합송리 소재 "합송초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근이 가능하며, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본건까지 제반 진입 도로가 개설되어 있습니다.

건물의 북측으로는 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(일부 제한, 모든 축종 제한) 및 하수처리구역에 해당합니다.

2.5. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본건 인근에는 합송초등학교 등 교육 시설과 주거 단지가 위치하고 있습니다.

주변 지역에 대한 종합적인 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

4. 권리분석

3.1. 권리 관계 개요

본 물건은 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

- 말소기준권리: 을5 근저당권 (부여새마을금고, 2023년 8월 11일 접수, 채권최고액 48,000,000원)

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (지상권 없음)

3.2. 등기부 현황 요약

- 소유권 이전: 갑2 (2003.05.19), 갑4 (2023.06.01)

- 근저당권: 을5 (부여새마을금고, 2023.08.11, 48,000,000원) - 말소기준권리

- 가압류: 갑5 (롯데카드, 2025.08.19, 5,726,485원) - 말소

- 임의경매개시결정: 갑6 (부여새마을금고, 2026.01.09, 38,342,030원) - 말소

등기부 채권 총액: 53,726,485원 (48,000,000원 + 5,726,485원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 9월 24일

확정일자: 2021년 4월 23일

배당신고일자: 2026년 4월 10일

대항력: 있음

3.4. 인수되는 보증금

본 경매 사건의 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다.

다만, 상기 임차인은 대항력이 있으므로, 배당을 받지 못하는 보증금이 발생할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성도 있으니, 입찰 전 배당표 및 임차인과의 협의 사항을 반드시 확인해야 합니다.

5. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 부여군 규암면 합송리 지역은 아파트 단지와 함께 농경지, 단독주택이 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 단지 규모 및 연식

강산아파트는 2001년에 건축되어 연식이 20년 이상 되었으며, 총 3개 동에 263세대가 거주하는 단지입니다.

6. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트벽식조 평슬래브경사지붕 구조이며, 15층 건물 중 해당 호실에는 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방, 공용 승강기, 옥내 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주차 시설

단지 내 총 108대의 차량을 주차할 수 있으며, 지상 주차 1대, 지하 주차 9대 (전기차 충전기 지상 2대 포함) 규모입니다.

7. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 현황 불일치

가장 주의해야 할 사항으로, 본 물건은 공부상 '101동 2-303호'로 등재되어 있으나, 현황은 '102동 303호'로 확인됩니다. 이는 등기부등본, 건축물대장 등의 서류와 실제 점유 및 이용 현황 간의 차이가 있어, 경매 진행 시 혼란을 야기할 수 있으며, 현장 답사를 통해 정확한 위치 및 상태 확인이 필수적입니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 존재

이 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 배당 결과에 따라 보증금 인수 여부가 발생할 수 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 이에 대한 면밀한 검토와 확인이 필요합니다.

6.3. 감정평가 시 현황 미확인

감정평가 당시 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가했으며, 공부 자료 및 탐문 조사에 근거하여 평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 상태는 평가 내용과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

6.4. 건물 노후화

2001년에 건축된 건물로, 건물 노후화에 따른 유지보수 또는 리모델링 필요성이 제기될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 충청남도 부여군 규암면에 위치한 강산아파트 101동 2-303호(현황 102동 303호)로, 감정가는 116,000,000원입니다. 아파트 단지와 농경지, 단독주택이 혼재된 지역에 위치하며, 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 공부상 동호수와 현황 불일치, 대항력 있는 임차인 존재 등은 본 물건의 주요 리스크 요인입니다. 특히 임차인의 보증금 인수 여부는 경매 진행 시 반드시 확인해야 할 중요 사항입니다. 감정평가 시 내부 확인이 이루어지지 않아 실제 물건 상태는 다를 수 있습니다.

이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 현장 확인 및 권리 분석에 신중을 기한다면, 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 감정가 및 잠재적인 시세 차익 가능성.

* 합송초등학교 인근으로 교육 환경 양호.

* 공부상 동호수와 현황 불일치로 인한 특수 물건으로, 시세 대비 저가 낙찰 기대. (단, 리스크 존재)

* 부여군 지역의 향후 발전 가능성을 고려한 장기적 투자 관점.

10. 예상 입찰가

최근 매매 거래 사례를 분석한 결과, 해당 아파트의 시세는 103,000,000원부터 117,000,000원까지 분포하고 있습니다. 감정가는 116,000,000원으로, 최근 최고가와 유사한 수준입니다.

본 물건은 공부상 동호수와 현황 불일치, 대항력 있는 임차인 존재 등의 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있으나, 이에 대한 최종 확인 전까지는 보증금 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 다음과 같은 범위를 권장합니다.

* 최소 입찰가 (권장): 100,000,000원

* 적정 입찰가 (보수적): 105,000,000원

* 최대 입찰가 (현 시세 고려): 110,000,000원

(주의사항) 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 확인, 권리 분석, 배당표 검토 등 철저한 사전 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.