나이스옥션 법원경매 천안 2026타경3 [1] 충청남도 천안시 동남구 북면 용암리 286-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가나감정 · 평가일 2026.01.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 북면 용암리에 소재하는 "은석 초등학교" 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 전답 등의 농경지, 자연림 및 전원주택 등이 혼재하는 농촌지대내 전원주택단지로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하고 있어 간선도로와의 접근성 등 제반교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1: 부정형 완경사의 토지로서 현황은 "주상용 건부지"로 이용중임. 기호 3: 부정형 완경사의 토지로서 현황은 "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1: 본건 남서측으로 폭 약 6m 포장도로에 접함. 기호 3: 본건이 현황 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법> 기호 3 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(북면6(주거형)) 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

(1) 기호③ 지상에 제시외 건물로서 컨테이너 수개동이 소재하나 이동 가능한 상태로서 감정평가에서 제외하였습니다. (‘사진용지’참조) (2) 기호③ 지상에 소재하는 제시외 건물(ㄱ)의 평가는 구조, 사용자재, 내용년수, 잔존년수, 시공정도, 부대설비 및 관리상태 등을 종합적으로 고려한 원가법으로 평가하되, 면적은 실측면적을 기준으로 하였으며, 감가수정은 관찰감가법을 적용하였습니다. (‘사진용지’및‘지적및건물개황도’참조) (3) 기호③ 지상에 제시외 건물이 소재하며 이로 인하여 소유권 행사에 제한받는 경우의 토지단가를‘토지건물감정평가명세표’의 비고란에 별도 기재하였으므로 경매 업무 진행시 참고바랍니다.(‘사진용지’및‘지적및건물개황도’참조)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 --

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 일반목구조 목조지붕 지하1층(철근콘크리트구조) 지상2층(일반목구조) 단독주택 및 소매점(사용승인일 2024.04.26.)으로서, 외벽 : 스타코 및 외장타일, 징크패널 등 마감 내벽 : 적삼목 등 목재인테리어, 양단벽지, 내장타일 등 마감 바닥 : 강화마루, 바닥타일, 에폭시수지 등 마감 창호 : 로이삼중유리창호 등 마감

이용상태

지하 1층 : 공부상 제1종근린생활시설(소매점)으로 등재되어 있음. 지상 1층 : 공부상 단독주택 및 소매점으로 등재되어 있음. 지상 2층 : 공부상 단독주택으로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 보일러설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

의뢰목록 및 건물등기사항전부증명서상 면적과 일반건축물대장상 면적이 상이하며, 2025.01.24. 기준 건축물 수정으로 인한 면적 감소로 등재되어 있습니다. 물적특성은 대장을 기준으로 하는 바 일반건축물대장상 면적을 기준으로 하여 감정평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 --

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록3 토지: 제시외 건물 매각에서 제외(감정평가서상 ㉠)., 제시외 지상 건물을 위한 법정지상권 성립여부는 불분명함.
3. 목록3 토지의 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임.
4. 목록2: 일반건축물대장과 등기사항전부증명서상 면적이 상이함.
5. 대항력 여지 있는 임대차관계 불분명한 임차인 있음.
6. 2026.05.12. 경매신청채권자가 상가 임차인들에 대한임대차관계 배제신청서를 제출함(2024.07.01. 및 2024.07.16.자 천안세무서가 발행한 임대차정보제공요청에 대한 민원처리 접수증에 의하면 해당 상가에 상가건물임대차현황서 발급이 불가하다는 취지가 기재되어 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경3 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 북면 용암리 286-4

물건종별: 근린주택

감정평가액: 1,579,945,750원

토지면적: 2,902.00㎡ (약 878.15평)

건물면적: 457.175㎡ (약 138.31평) (일반건축물대장 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 선OOOOOO

토지이용계획:

- 기호 1: 보전관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터 200m 이내 지역), 공장설립승인지역

- 기호 3: 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(북면6(주거형)), 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터 200m 이내 지역), 공장설립승인지역

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 "은석 초등학교" 북동측 인근 농촌지대에 위치하며, 주위는 전답, 자연림, 전원주택 등이 혼재하는 전원주택단지로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 및 간선도로 접근성은 보통입니다.

도로상태: 본건(기호 1)은 남서측으로 폭 약 6m 포장도로에 접해 있으며, 기호 3 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.

주변시설: "은석 초등학교"가 인근에 위치합니다. 지도 검색 결과, 해당 지역은 주로 농경지와 주거지로 이루어져 있으며, 인근에 혐오시설이나 소음 발생 요인은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 을15(토지), 을1(건물) 근저당권(선영새마을금고, 2024.07.11.)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시외 건물(목록 3 토지)과 관련된 법정지상권 성립 여부는 불분명하며, 이는 소유권 행사에 영향을 줄 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

주요 권리 사항 요약:

* 근저당: 총 1,576,000,000원 (선영새마을금고, 송문희, 이득운)

* 가압류: 총 126,000,000원 (롯데카드, 신한카드, 하나카드, 경기신용보증재단)

* 임의경매: 선영새마을금고 (881,649,471원)

임차인 현황:

* (주)케이엔비미래기획: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 사업자등록일 2024-02-28. 대항력 있음.

* 최나현: 보증금 520,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-11-04, 확정일자 2025-11-04. 대항력 없음.

* 최희: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-11-12, 확정일자 2025-11-04. 대항력 없음.

* 케이앤비외식문화주식회사: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 사업자등록일 2025-02-28. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.)

임차인 관련 특이사항:

* 대항력 있는 임차인 (주)케이엔비미래기획 존재.

* 물건명세서상 '대항력 여지 있는 임대차관계 불분명한 임차인 있음'으로 기재되어 있어 추가 확인 필요.

* 경매신청채권자가 상가 임차인들에 대한 임대차 관계 배제 신청서를 제출함.

1.3. 상권분석

물건 특성: 본건은 단독주택 및 소매점 용도로 이용 중인 근린주택입니다. 지하 1층은 근린생활시설(소매점), 지상 1층은 단독주택 및 소매점, 지상 2층은 단독주택으로 이용 중입니다.

주변 상권: 농촌지대 내 전원주택단지에 위치하여 상권 활성화 정도는 높지 않은 편입니다. 주로 지역 주민 및 단지 거주자를 대상으로 하는 소규모 상업 시설이 발달했을 것으로 예상됩니다. 건물 내 소매점 공간은 지역적 특성에 맞는 업종 운영이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교육환경: 인근에 은석 초등학교가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

생활편의시설: 기본적인 생활 편의시설은 지역 내에서 해결 가능하나, 대형마트, 병원 등 종합적인 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

주거환경: 전원적인 환경과 농촌의 조용한 분위기를 누릴 수 있는 주거 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권 불확실성: 제시외 건물(목록 3 토지)을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 토지 이용 및 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있습니다. 목록 3 토지의 최저매각가격 또한 이로 인해 제한받고 있습니다.

건축물대장과 등기부상 면적 차이: 목록 2 건물의 경우, 일반건축물대장과 등기사항전부증명서상 면적이 상이하며, 건축물 수정으로 인한 면적 감소가 등재되어 있습니다. 감정평가는 건축물대장 기준입니다.

임차인 관계의 불명확성: 대항력 있는 임차인 외에, 임대차 관계가 불분명하거나 법적 우선순위가 낮은 임차인이 존재하여 명도 진행 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

제시외 건물: 감정평가에서 제외된 이동 가능한 컨테이너 등 제시외 건물이 존재하며, 이로 인한 법적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 천안시 외곽의 전원주택단지 내에 위치한 근린주택으로, 넓은 토지 면적과 복합 용도의 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 제시외 건물과 관련된 법정지상권 성립 여부의 불확실성, 건축물대장 및 등기부상 면적 차이, 그리고 임차인 관계의 복잡성 등 여러 법적 및 행정적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 관리할 수 있는 투자자에게는 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

대규모 토지 확보: 2,902㎡에 달하는 넓은 토지 면적은 향후 개발 또는 활용 가능성을 높입니다.

다목적 건물 활용: 단독주택 및 소매점 용도로 사용 가능한 건물 구조는 다양한 사업 또는 거주 목적으로 활용될 수 있습니다.

잠재적 가치 상승 여력: 법적 불확실성 해소 및 주변 개발 여건 개선 시, 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

합리적 가격 투자 기회: 여러 리스크 요인으로 인해 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 1,579,945,750원입니다.

다수의 잠재적 리스크(법정지상권 불확실성, 임차인 관계 등)와 농촌 지역의 상권 특성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가 전액이 매수인의 부담이 됩니다.

현 시세 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 1,100,000,000원에서 1,260,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

정확한 시세 파악 및 법적 리스크에 대한 철저한 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.