나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600054 [1] 충청남도 금산군 금산읍 중도리 21-18 낙원아파트 201동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 눌민감정 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 금산읍 중도리 소재 "금산수삼센타" 남측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 10층 건물 중 제201동 제10층 제1002호 로서, -외벽: 페인트 마감 등. -내벽: 벽지 및 타일 마감 등. -바닥: 바닥마감재 마감 등. -창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

아파트 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 대체로 부정형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 8~20미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서. 1. 도시지역(2025-12-16)(금산), 제2종일반주거지역(금산), 국토이용용도지구기타(대체농지조성비납부지역-농지법), 소로2류(폭 8m~10m)(금산)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(금산)(접합) 가축사육제한구역(2025-10-30)(전 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>, 하수처리구역(하수처리구역)<하수도법>. 2. 도시지역(2025-12-16)(금산), 자연녹지지역, 제2종일반주거지역(금산), 국토이용용도지구기타(대체농지조성비납부지역-농지법), 소로2류(폭 8m~10m)(금산)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(금산)(접합) 가축사육제한구역(2025-10-30)(전 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>, 하수처리구역(하수처리구역)<하수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

등기사항증명서의 도로명 주소는 "금산읍 약초로 18"이나, 집합건축물대장의 도로명 주소는 "금산읍 약초로 20"으로 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2026타경600054 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농

감정가: 66,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 금산군 금산읍 중도리 21-18 낙원아파트 201동 10층1002호

용도: 아파트

토지 면적: 36.53㎡ (약 11.05평) - 대지지분

건물 면적: 49.65㎡ (약 15.02평) - 전용면적 (분양면적 정보는 별도 확인 필요)

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 10층 건물 중 제201동 제10층 제1002호

이용 상태: 아파트

설비 내역: 위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 소방설비, 난방설비, 승강기 설비 등

1.3. 특이사항

도로명 주소 불일치: 등기사항증명서 상 주소는 "금산읍 약초로 18"이나, 집합건축물대장 상 주소는 "금산읍 약초로 20"으로 상이함.

공동담보: 본 건은 공동담보로 진행됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 금산군 금산읍 중도리 소재 "금산수삼센타" 남측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통 수준임.

인접 도로: 본건 서측 및 북측으로 노폭 8~20미터 내외의 포장도로가 소재함.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

경매 신청 채권자는 농 이며, 부동산강제경매로 진행 중임.

등기부채권 총액: 199,210,658원

3.2. 등기부 요약

소유권 보존: 주식회사영락건설 (1999.12.20)

소유권 이전: 한송현 (2009.05.29, 매매)

말소 기준 권리: 금산농업협동조합 근저당 (2009.12.08, 33,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리:

- 농업협동조합중앙회 가압류 (2025.07.15)

- 금산농업협동조합 가압류 (2025.07.16)

- 금산군 압류 (2025.10.24)

- 농림수산업자신용보증기금관리기관 가압류 (2025.12.30)

- 농업협동조합중앙회 강제경매 (2026.01.12, 137,682,750원) - 본 건 경매개시결정

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

별도의 임차인 현황 및 인수되는 보증금은 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 주택 및 일부 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 대규모 상업지구보다는 주거 밀집 지역의 성격이 강함.

"금산수삼센타"가 인근에 위치하여 지역 내에서의 소비 활동이 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

금산초등학교, 금산중학교, 금산고등학교가 인근에 위치함.

5.2. 편의시설

금산농협하나로마트 비호점이 130m 거리에 있으며, R베로니마트가 456m 거리에 위치함.

금산읍사무소, 소규모 병의원 등도 인근에서 이용 가능할 것으로 판단됨.

5.3. 의료시설

소규모 병의원이 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주소 불일치

등기사항증명서와 집합건축물대장의 도로명 주소가 상이하여, 계약 및 행정 처리 시 혼란이 발생할 수 있음. (등기부: 금산읍 약초로 18, 건축물대장: 금산읍 약초로 20)

6.2. 토지 이용 규제

토지이용계획 확인서 상 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구(대체농지조성비납부지역), 소로2류, 중로1류 등의 도시계획이 적용됨.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

6.3. 혐오시설 여부

현재 금산읍 중도리 및 낙원아파트 인근에서 확인되는 혐오시설은 파악되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 금산군 금산읍에 위치한 낙원아파트 내 한 세대로, 주거 밀집 지역에 속해 있으며 기본적인 생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호한 편임. 채권액 대비 감정가가 상대적으로 낮게 평가되었으며, 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없어 보임. 다만, 도로명 주소 불일치 문제와 토지 이용 규제 사항은 사전에 명확히 인지하고 처리할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 지역 내 기본적인 생활 인프라 (마트, 학교 등) 접근이 용이함.

* 감정가 66,000,000원 대비 유사 물건의 실거래가가 5천만원 후반에서 8천만원 수준으로 파악되어, 시세 차익 또는 투자 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있음.

* 권리상 낙찰자 인수 부담이 없어 명확한 권리 행사가 가능함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 현장 조사를 통한 면밀한 가치 평가가 선행되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다. 다만, 낙원아파트의 최근 6개월 평균 중위 거래가가 5,975만원으로 조사되었으며, 다른 유사 단지의 최근 실거래가가 5천만원 후반에서 8천만원 수준으로 파악되는 점을 참고하여, 입찰 당시의 시장 상황과 경쟁 구도를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.