나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600038 [1] 세종특별자치시 대평동 680 해피라움페스타 1층비141호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진민 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 대평동 소재 "대평초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위일원은 근린생활시설, 대규모아파트 단지 및 근린공원 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 남측 인근의 한누리대로변에 BRT 및 시내버스승강장이 소재하는 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

> 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상8층 중 제1층 제비141호로서, - 외 벽: 복합판넬 등 - 내 벽: 페인트마감 등 - 창 호: 강화유리 등

이용상태

공부상 '근린생활시설'이나 기준시점 현재 "공실"상태임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측, 동측 및 남측으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(특)3-4002)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본 물건은 세종특별자치시 대평동 680번지, 해피라움페스타 1층 비141호에 위치한 근린상가입니다.

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이며, 실제로는 제1,2종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 운동시설 등으로 복합 활용 가능합니다.

건축물은 철근콘크리트구조이며, 지하 4층, 지상 8층 규모로 총 821세대로 이루어져 있습니다.

건물 준공일은 2021년 6월 29일입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적: 51.94㎡ (약 15.71평)

토지 지분: 51.9414㎡ (약 15.71평)

건물 면적: 161.03㎡ (약 48.71평)

건물 지분: 161.0313㎡ (약 48.71평)

감정가: 3,100,000,000원

1.3. 경매 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600038 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 세종특별자치시 대평동 소재 "대평초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 근린생활시설, 대규모 아파트 단지 및 근린공원 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 지역 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 남측 인근의 한누리대로변에 BRT 및 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

BRT(간선급행버스) 노선이 가까워 세종시 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 도로 상태 및 토지 이용 계획

본 건 건물 북측, 동측, 남측으로 포장도로가 개설되어 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 등에 해당하며, 다양한 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 접수일자: 2021-07-30, 소유권보존신탁 (아시아신탁주식회사)

* 접수일자: 2025-06-27, 압류 (세종특별자치시) - 말소기준권리

* 접수일자: 2026-01-09, 강제경매 (채권자: 유태석, 668,668,000원)

* 접수일자: 2026-07-08, 압류 (세종세무서장)

3.2. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, '토지 별도등기 있음'이라는 주의사항이 있어 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

4. 상권 분석

4.1. 상권 특징

세종특별자치시 대평동에 위치하며, 주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

BRT 노선 인근에 위치하여 유동인구 유입에 유리하며, 상업 시설 운영에 긍정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

하지만, 일부 보도에 따르면 해당 지역(대평동)의 상가 공실률이 높은 수준이라는 분석도 있어, 구체적인 임차 수요 파악이 중요합니다.

4.2. 시세 동향

본 물건이 속한 세종 대평동 일대의 상가 시세는 위치, 층수, 면적에 따라 다양하게 형성되어 있으며, 주요 상업지구의 경우 평당 2,000만원에서 4,000만원 이상으로도 거래됩니다.

해피라움페스타 내 오피스텔의 경우, 최근 실거래가 기준으로 17평형(전용 21.81~23.05㎡)이 8천만원대에서 1억원 사이로 거래된 사례가 있습니다. 본 건 상가의 면적(161.03㎡, 약 48.71평)과 비교했을 때, 감정가 31억원은 해당 물건의 규모와 입지를 고려한 것으로 판단됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

본 건은 "대평초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 샛골공원 등 근린공원이 소재합니다.

주변에는 대평초등학교, 대평중학교 등 교육 시설이 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

5.2. 혐오시설 유무

본 물건 인근 지역에서 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기

물건명세서 및 주의사항에 '토지 별도등기 있음'으로 명시되어 있습니다. 이는 집합건물이지만 토지에 대한 별도의 등기(예: 지상권, 저당권 등)가 존재할 수 있음을 의미합니다. 해당 등기의 내용과 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필수적이며, 낙찰 후 인수해야 할 부담이 있는지 반드시 검토해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황에 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있고 임대 관계가 미상으로 되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 임차인이 나타나거나, 관련 분쟁이 발생할 가능성을 내포하므로 주의가 필요합니다.

6.3. 상가 공실 문제

최근 보도에 따르면 세종시 대평동 일대 상가 공실률이 높은 편이라는 분석이 있습니다. 본 물건 또한 현재 '공실' 상태로, 향후 안정적인 임대 수익을 확보하기 위한 적극적인 임차인 유치 전략이 필요합니다. 일부 자료에서는 해피라움 페스타 내 상가의 경우 허위 과장 광고로 인한 분양 계약 취소 및 가압류 등의 법적 분쟁 사례도 보고되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 대평동의 주요 상업 지역에 위치하며, BRT 접근성이 우수하고 배후 주거 단지가 풍부하여 상권 활성화 잠재력이 있는 근린상가입니다. 비교적 신축 건물이며, 다양한 용도로 활용 가능성이 높다는 장점이 있습니다.

그러나 '토지 별도등기'와 '임대 관계 미상'이라는 명확한 리스크 요소를 안고 있으며, 광범위한 지역의 상가 공실률 문제도 간과할 수 없습니다. 따라서 입찰 전 철저한 현장 조사, 등기부 등 권리관계 확인, 공실 해소를 위한 구체적인 방안 마련이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시의 지속적인 성장 잠재력 및 행정 중심 복합도시로서의 미래 가치.

* BRT 및 주요 도로 인접으로 인한 탁월한 교통 접근성 및 유동인구 확보 용이성.

* 근린상가, 업무시설(오피스텔), 운동시설 등 복합 용도 활용 가능성.

* 대규모 아파트 단지 인근의 안정적인 배후 수요.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 순수 물건 가치와 잠재적 위험 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가: 3,100,000,000원

* 고려사항:

* '토지 별도등기'로 인한 추가 부담 및 권리 관계 확인 비용.

* '임대 관계 미상'으로 인한 명도 비용 및 예상치 못한 변수 발생 가능성.

* 현재 '공실' 상태이므로, 공실 해소를 위한 초기 투자 및 임차인 유치 비용.

* 주변 상권 공실률 심화 추세 및 향후 임대 시장 전망.

* 해피라움페스타 관련 분양 사기 논란 및 법적 분쟁 사례 등을 감안한 투자 위험 프리미엄.

상기 요인들을 면밀히 분석하고, 현장 조사 및 시장 조사를 통해 실질적인 가치를 평가한 후 보수적으로 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.