나이스옥션 법원경매 논산 2026타경20009 [1] 충청남도 계룡시 두마면 농소리 970 계룡자이 505동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 두마면 농소리 소재‘계룡대실초등학교’북서측 인근에 위치 하는 구분건물(계룡자이 제505동 제10층 제1001호)로서, 주위일원은 아파트단지, 학교 , 근린공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 제반교통상황 은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 아파트로서 - 외벽 : 석재 붙임 및 페인팅 등 마감 - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

계림자이 제505동 제10층 제1001호 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비, 지하주차장설비, 화재 관련설비, 기타설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 대로(대실남북로) 2류(폭 30m ~ 35m)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-12-30), 대로2류(폭 30m~35m) (2023-06-27)(주택건설사업계획(변경, 7차)승인고시)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 교통환경보호구역미분류(2025-02-19), 상대보호구역(2016-07-19)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 '미상'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2026타경20009 (1)

소재지: 충청남도 계룡시 두마면 농소리 970 계룡자이 505동 10층 1001호

용도: 아파트

감정가: 4억 7200만원

토지면적: 44.54㎡ (약 13.48평)

토지지분: 44.5421㎡ (약 13.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평, 전용면적 기준)

건물지분: 84.9801㎡ (약 25.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

감정평가서 요약:

본건은 충청남도 계룡시 두마면 농소리 소재 ‘계룡대실초등학교’ 북서측 인근에 위치한 아파트(계룡자이 제505동 제10층 제1001호)로, 주변은 아파트단지, 학교, 근린공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 22층 아파트로, 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다.

아파트로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 공동현관보안, 지하주차장, 화재 관련 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 부정형으로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

본건 서측으로 대로(대실남북로, 폭 30m~35m)에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류, 가축사육제한구역, 교통환경보호구역, 상대보호구역에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

임대관계는 미상입니다.

건축물표제부 요약:

* 건물명: 계룡자이

* 소재지: 충청남도 계룡시 두마면 농소리 970번지 (도로명: 대실남북로 81)

* 건축연도: 2023년 7월 24일 사용승인

* 총 동수: 7동

* 총 세대수: 600세대

* 본건 동: 505동

* 최고층: 26층

* 본건 층: 10층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: (철근)콘크리트

* 외벽: 석재 붙임 및 페인팅 등 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 등 마감

* 전용면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 계약면적/공급면적: (일반적으로 84㎡ 전용면적은 109~115㎡ 내외의 계약면적을 가집니다.)

* 주차대수: 총 755대 (지하 750대, 지상 5대)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차충전기(지하 16대)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 충청남도 계룡시 두마면 농소리 소재 ‘계룡대실초등학교’ 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 학교, 근린공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경이 비교적 양호합니다.

* 교통상황:

본건까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태:

본건은 단지 서측으로 폭 30m~35m의 대로(대실남북로)에 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교통환경보호구역, 상대보호구역 등의 관련 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

을1 근저당 (수협은행, 2023.10.27. 접수, 채권최고액 3억 6080만원)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 요약:

말소기준권리인 을1 근저당보다 늦게 등기된 권리들(갑5 가압류, 갑8 가압류, 갑9 가압류, 갑11 강제경매)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

갑3 소유권이전1번신탁등기말소 권리도 정리되었습니다.

* 채권 총액:

등기부상의 채권 총액은 약 6억 503만 5494원입니다.

* 임차인 현황:

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 '미상'으로 확인됩니다.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 세심한 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경:

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로는 근린생활시설, 학교, 공원 등이 있어 생활 편의성이 확보된 주거 중심 지역입니다.

* 생활 편의 시설:

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주요 시설:

본건 북서측 인근에 계룡대실초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 교통:

단지 서측의 넓은 대로를 통한 차량 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용도 가능합니다.

* 단지 정보:

계룡자이 아파트는 2023년에 사용승인된 신축 아파트로, 총 600세대가 거주하고 있습니다. 7개동으로 구성되어 있으며, 본건은 505동 10층 1001호입니다.

주차는 총 755대가 가능하며, 지하 주차장에는 16대의 전기차 충전기가 설치되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

* 관리사무소 연락처: 042-710-8180

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성:

임대차 관계가 미상이고 인수되는 보증금이 없는 점은 명도에 긍정적일 수 있으나, 실제 점유 관계나 계약 내용이 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 권리관계 복잡성:

신탁등기 말소 이력이 존재하며, 여러 건의 가압류 및 강제경매가 설정되었던 점은 과거 권리관계가 다소 복잡했음을 시사합니다. 다만, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정이므로 현재 시점에서는 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 토지이용계획상 제한:

가축사육제한구역, 교통환경보호구역, 상대보호구역 등에 해당하므로, 향후 재건축 또는 증축 시 관련 법규 준수에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년에 사용승인된 신축급 아파트로서, 깔끔한 외관과 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 초등학교와 근린시설이 인접하여 주거 편의성이 높으며, 넓은 대로변에 위치하여 교통 접근성 또한 우수합니다. 권리분석상 인수할 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 법적 하자 없이 낙찰받을 수 있는 물건입니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 주의가 필요합니다. 전반적으로 양호한 입지와 신축이라는 장점을 바탕으로 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2023년 입주로 최신 설비와 깔끔한 상태를 유지하고 있습니다.

* 우수한 입지: 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

* 뛰어난 교통: 대로변에 위치하여 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 접근성도 양호합니다.

* 안정적 가치: 신축 아파트로서 향후 시세 상승 잠재력이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(전용면적 약 85㎡)의 계룡자이 아파트 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 4일 거래: 4억 4200만원 (5층)

* 2026년 7월 1일 거래: 4억 6500만원 (17층)

* 2026년 7월 26일 거래: 4억 4500만원 (24층)

최근 거래 사례들의 평균가는 약 4억 5067만원 수준입니다. 본건은 10층으로 중간층에 해당하며, 감정가 4억 7200만원을 고려할 때, 최근 고가 거래 사례(17층, 4억 6500만원) 수준을 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 4억 6000만원 ~ 4억 7000만원 사이로 판단됩니다. 경쟁 상황과 낙찰 가능성을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다. 보수적으로 접근한다면 4억 6500만원, 공격적으로는 감정가 부근까지도 고려해볼 수 있습니다.

혐오시설 유무에 대한 조사 결과, 제공된 정보 및 일반적인 아파트 단지 주변 환경 분석 결과 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.