나이스옥션 법원경매 충주 2026타경4 [1] 충청북도 음성군 맹동면 동성리 500 센텀타워 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 동성리 소재 '동성중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지등이 소재하는 등 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지2층~지상7층 건 중 제2층 제202호, 제203호로서, 외 벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감등임. 내 벽 : 페이팅 및 인테리어 마감등임. 창 호 : 강화유리 마감등임.

이용상태

일련번호(1, 2) : 벽체 구분없이 일체로 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 상업용부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약 15m내외의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 15m내외의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

동성리 500 :도시지역(2013-01-07), 일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(국)2-24)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(국)2-48)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(특)2-47)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록 1,2 벽체 없이 일체로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면 동성리 500 센텀타워 2층 202호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 충주지원 2026타경4 (1)이며, 부동산 임의경매 사건입니다.

감정가는 703,000,000원이며, 토지 면적은 53.21㎡ (약 16.11평)이고 건물 면적은 156.40㎡ (약 47.31평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄로 매각하는 건입니다.

등기부채권 총액은 731,680,541원입니다.

2. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 맹동면 동성리 500번지에 위치하며, '동성중학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 무난한 것으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

물건지로 향하는 남서측 및 북서측으로는 노폭 약 15m 내외의 포장도로가 있으며, 북동측으로는 노폭 약 15m 내외의 보행자도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 가축사육제한구역(절대제한구역), 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로도 포함됩니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 1월 13일 접수된 삼왕새마을금고의 근저당권(을5)입니다.

말소기준권리 이하의 모든 권리(전세권, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 본 건 낙찰 시 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황으로는 박혜린 씨가 있으며, 보증금 150,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자 및 사업자등록일은 2024년 3월 25일이며, 확정일자는 2024년 3월 26일입니다.

하지만 임차인 박혜린 씨는 대항력이 없는 것으로 분석되어, 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권보존 등기, 소유권이전(신탁말소) 등기가 존재하며, 다양한 근저당, 전세권, 가압류, 압류, 임의경매 등이 순차적으로 등기되었으나 모두 말소 예정 또는 말소된 상태입니다.

4. 상권분석

본 물건은 센텀타워 내 근린생활시설로서, 주변에 주거 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 확보될 것으로 예상됩니다.

건축물대장상 본건은 제2종 근린생활시설, 업무시설, 문화 및 집회시설 등으로 이용 가능합니다.

음성 혁신도시 개발 예정지구 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

주변에 동성중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경 접근이 용이합니다.

본건이 속한 센텀타워 건물에는 자체적으로 승강기 설비, 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

다양한 근린생활시설과 아파트 단지가 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 목록 1, 2 (202호, 203호)가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 상태입니다. 향후 내부 구조 변경이나 분할 사용 시 건축 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획 사항이 지정되어 있어, 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

박혜린 임차인은 대항력이 없으나, 명도 진행 시 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

충청북도 음성군 맹동면 동성리 센텀타워에 위치한 본 근린상가 물건은 신축급 건물(2019년 사용승인)로서 비교적 양호한 상태입니다.

음성 혁신도시 개발 예정지구 내에 포함되어 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다.

등기부상 모든 권리는 소멸될 예정이며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 매우 깔끔합니다.

다만, 2개 호수가 일체로 이용 중인 점은 추후 활용 방안을 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 혁신도시 개발 예정지구 내 위치 및 신축급 건물 (2019년 사용승인)

* 매각으로 인한 모든 권리 소멸로 인수 부담 없음

* 임차인 대항력 없음으로 인한 보증금 인수 부담 없음

* 주변 상업 및 주거 지역 혼재로 인한 안정적인 수요 기대

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 703,000,000원을 기준으로 고려합니다.

시장 상황, 유사 물건 낙찰가율, 물건의 가치 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적으로 감정가의 80% 수준인 약 562,400,000원을 초기 고려 범위로 설정할 수 있으나, 실제 입찰가는 본인의 철저한 권리 및 가치 분석, 시장 조사 후에 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.