나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12991 [1] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 운전리 산62 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 운전리 소재 "목천읍주민자치센터" 남동측 원거리에 위치한 부동산(토지)으로서, 주위는 21번국도를 중심으로 농경지, 임야, 소규모 공장 등이 주로 소재하여 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건 북동측 인근까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리, 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1) 토지는 부정형의 완경사 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

지적상 맹지이며, 북동측 소재한 인접토지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(운전도시지역) , 제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 육안 및 위성지도 상으로 확인되는 제시외분묘 4기가 소재하나 평가 목적(경매)를 고려하여 이에 구애됨 없이 평가하였으며 해당 분묘로 인해 토지 사용이 제한받는 경우의 단가를 ‘토지 감정평가 명세표’ 에 별도로 기재하였는 바, 참조하시기 바람. 또한 제시외분묘 4기중 2기는 인접 필지와의 경계에 소재하는 바, 필요한 경우 정확한 경계측량이 필요할 것으로 판단되는 바, 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각. 제시외 분묘 4기 소재. 공유자우선매수는 1회에 한함(1회에 한하여 허용).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경12991 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 운전리 산62

용도: 임야

토지면적: 7,641.00㎡ (약 2,311.3 평)

토지지분: 955.125㎡ (약 288.9 평)

건물면적: 해당 없음 (0.00㎡)

1.3. 매각 정보

감정가: 106,018,875원

매각대상: 토지지분 매각

1.4. 특이사항

* 지분매각

* 공유자우선매수신고

* 분묘기지권

* 유동화물건

1.5. 주의사항

* 지분매각.

* 제시외 분묘 4기 소재.

* 공유자우선매수는 1회에 한함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 운전리에 위치하며, "목천읍주민자치센터"에서 남동측 원거리에 자리하고 있습니다. 주변은 21번 국도를 중심으로 농경지, 임야, 소규모 공장 등이 주로 분포하여 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건 북동측 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 이용 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

지적상 맹지로서, 북동측에 소재한 인접 토지를 통하여 접근이 가능합니다.

2.4. 주변 시설

구글 지도 및 위성 이미지 검색 결과, 본건 주변 지역은 주로 농경지와 임야로 이루어져 있으며, 인근에 대규모 산업 시설이나 혐오 시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 지역의 토지이용계획에 따라 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

* 등기부상 말소기준권리는 2010년 3월 26일 접수된 근저당권 (을4)으로 판단됩니다. 이보다 선순위 권리는 매각으로 소멸되며, 후순위 권리 또한 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 확인되는 채무 총액은 1,000,000,000원입니다.

* 토지 소유권 변동 내역은 다수의 협의 분할에 의한 상속 및 지분 이전으로 복잡하게 이루어져 있습니다.

* 압류 및 가압류가 등기되어 있으며, 최종적으로 2026년 1월 5일 대전지방법원 천안지원에서 강제경매 개시 결정(2025타경12991)이 내려졌습니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, '지상소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립여부 불분명'으로 기재되어 있습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않을 수 있는 권리로서, 낙찰 후 분묘기지권의 성립 여부에 따라 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임차인에 대한 별도 현황 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 천안시 동남구 목천읍 운전리의 임야 지분으로, 주변이 농경지와 임야, 소규모 공장 등으로 형성된 지역입니다. 따라서 일반적인 상업 또는 주거 상권과는 거리가 있습니다. 21번 국도 인근에 위치하고 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기반 시설 위주로 형성될 가능성이 높습니다. 지역 특성상 개발이 제한되는 용도 지역에 해당하여 상권 활성화보다는 자연 환경 보전 또는 제한적 개발이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

북동측 인접 토지를 통한 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있는 보통 수준의 환경입니다.

5.2. 편의시설

'목천읍주민자치센터'가 남동측 원거리에 위치하여 기본적인 행정 및 주민 편의 시설 이용은 가능합니다. 다만, 주변 지역의 상업 및 생활 편의 시설 접근성은 제한적일 것으로 예상됩니다.

5.3. 주거환경

주요 지역이 농경지 및 임야로 이루어져 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있으나, 도시의 편리한 생활 인프라와는 다소 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의 없이는 토지 이용이나 처분에 제약이 따릅니다. 향후 공유물 분할 등 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 분묘기지권: 제시외 분묘 4기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지 사용에 중대한 제약을 야기할 수 있으며, 권리 성립 시 낙찰자가 부담해야 할 수도 있습니다. 특히 2기의 분묘가 인접 필지 경계에 위치하여 정확한 경계 측량이 필요할 수 있습니다.

* 맹지: 지적상 맹지이므로, 토지 활용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 통행로 확보 등 협의가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수: 공유자 우선매수 신고가 있었으며, 이는 1회에 한하여 허용되므로 낙찰 후에도 공유자가 해당 지분을 우선 매수할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 본건은 도시지역(운전도시지역) 내 제2종일반주거지역, 중로2류, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어, 다양한 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 동남구 목천읍 운전리의 임야 지분으로, 자연 환경은 양호하나 도시 기반 시설과의 접근성이 다소 떨어지는 지역에 위치합니다. 감정가는 106,018,875원이며, 토지 지분 면적은 약 288.9평입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 분묘기지권, 지분매각, 맹지, 공유자 우선매수 등의 권리상 및 법률상 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 향후 토지 이용 계획 및 개발 가능성을 면밀히 검토해야 하며, 지분 소유자 및 인접 토지 소유자와의 원만한 협의가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 천안시 인근 지역의 임야 지분으로, 잠재적 개발 가능성을 염두에 둔다면 투자 고려 대상이 될 수 있습니다. (단, 엄격한 개발 제한 및 지분 매각의 제약 존재)

* 지역적 특성을 고려할 때, 자연 친화적인 목적 (예: 주말 농장, 소규모 쉼터 등)으로 활용 가능성을 모색해 볼 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰될 경우, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 지분매각이며, 분묘기지권의 불확실성, 맹지, 공유자 우선매수 가능성 등 다수의 리스크 요소를 가지고 있습니다. 따라서 감정가를 기준으로 신중하게 접근해야 합니다. 예상 입찰가는 이러한 리스크 요소를 충분히 반영하여 감정가 대비 할인된 금액으로 산정하는 것이 합리적입니다. 일반적으로 지분매각의 경우 전체 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 경우가 많으나, 본건의 경우 분묘기지권의 불확실성, 맹지라는 점, 그리고 공유자 우선매수 가능성을 고려하여 더욱 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 대략적으로 감정가의 60~70% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 입찰 참여자의 성향과 전략, 그리고 현장 조사를 통한 추가 정보 확인에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.