나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50040 [1] 충청북도 진천군 덕산읍 용몽리 1091 진천덕산우방아이유쉘 108동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 덕산읍 용몽리 소재 <진천덕산우방아이유쉘아파트> 단지 내에 위치하며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지내까지 차량 진ㆍ출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1-가) - 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 18층 중 제6층 제602호로서, (사용승인일 : 2017-06-27) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창 호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기호(1-가) : 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 서측으로 왕복 2차로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 어린이공원(2017-06-16)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2025-12-26)(덕산읍 시가지 중점관리구역).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50040 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사청주에스티

* 물건 현황

소재지: 충청북도 진천군 덕산읍 용몽리 1091 진천덕산우방아이유쉘 108동 6층602호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

* 면적 정보

토지면적: 54.13㎡ (약 16.37평)

토지지분: 54.1257㎡ (약 16.37평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) - 전용면적 기준

건물지분: 84.9946㎡ (약 25.71평)

*참고: 해당 물건의 전용면적은 84.99㎡(약 25.71평)이며, 분양면적에 대한 별도 명시는 없습니다.

* 감정가 및 매각 조건

감정가: 231,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인되지 않음 (일반적으로 근저당권이 말소기준권리가 되므로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 진천군 덕산읍 용몽리 소재 '진천덕산우방아이유쉘아파트' 단지 내에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황

차량의 단지 내 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 수준입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 생활 편의시설

단지 인근에 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

소유권 변동 및 근저당권, 강제경매 등 다수의 권리 내역이 등기부등본에 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황

임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

* 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 법적으로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임대차 관계 및 점유 현황은 현장 조사를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

* 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리: 2022-12-30 우리은행 근저당권 (을2)

본 경매 사건의 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설 현황

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 지역 개발 계획

본건 소재지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류, 중로3류 도로가 접하고 있으며, 어린이공원(저촉), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등의 제한사항이 존재합니다. 이는 지역의 개발 및 관리 방향을 나타냅니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보

아파트명: 진천우방아이유쉘아파트

준공년월: 2017년 6월 27일

총 세대수: 498세대

총 동수: 11개동

최고/최저층: 18층 / 2층

주차대수: 총 753대 (세대당 약 1.5대)

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등

* 내부 시설 및 구조

철근콘크리트벽식구조, 슬래브지붕의 18층 아파트 중 6층에 위치한 호실입니다.

내부 마감은 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 일반적인 아파트 수준이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 시장 변동성

지역 부동산 시장의 수급 상황 및 거시 경제 지표에 따른 가격 변동 가능성이 있습니다.

* 공실/임대 관련

임대 관계가 미상으로 확인되었으므로, 실제 점유 현황 및 임대 시세 변동에 따른 공실 리스크를 고려해야 합니다.

* 기타

토지이용계획 상 어린이공원(저촉), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진천군 덕산읍에 위치한 신축급 아파트로, 일반적인 주거 환경 및 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 권리상 인수할 부담은 없어 보이며, 단지 규모 및 편의시설도 양호한 편입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점과 임대 관계 미상인 점은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 연식이 짧아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 양호한 단지 규모: 498세대의 대단지로 관리비 절감 및 단지 내 편의시설 이용이 수월합니다.

* 권리관계 명확: 인수할 권리가 없어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(84.99㎡)의 경우 2026년 4월~6월 사이에 1억 8,500만 원에서 1억 9,000만 원 선에서 거래가 이루어졌습니다.

감정가(2억 3,100만 원)와 실거래가 사이에 차이가 있으므로, 실거래가 수준을 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 시세 분석 및 경매 시장 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 약 2억 500만 원 ~ 2억 1,500만 원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다.

본 건의 현재 감정가는 2억 3,100만 원이므로, 본 제안가는 감정가 대비 할인된 수준으로, 실수요자 및 투자자에게 매력적인 가격대가 될 수 있습니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 해당 물건의 현장 가치 판단에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.