나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50021 [1] 충청북도 진천군 덕산읍 화상리 569-53 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2026.01.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 덕산읍 화상리 소재 "산수일반산업단지" 동측 인근에 소재하는 부동산(토지, 건물)으로서 주위는 공장 및 창고시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접 도로 대비 완경사지에 형성된 부정형 토지로서, 숙박시설 건부지로 이용중임. 기호(2)~(4) : 인접 도로 대비 완경사지에 형성된 3필지 일단의 부정형 토지로서, 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함. 기호(2)~(4) : 서측으로 노폭 약 6m 내외 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

569-53, 569-1, 567-52, 567-53 : 공히 계획관리지역(2023-01-27), 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형), 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (5), (7) 공히 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 (철근)콘크리트 및 판넬지붕 2층으로서, (사용승인일:2014.04.15) 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 붙임, 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임. 기호(6) 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 (철근)콘크리트 및 판넬지붕 단층으로서, (사용승인일:2014.04.15) 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 붙임, 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임. 기호(8) 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 (철근)콘크리트 및 판넬지붕 단층으로서, 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 붙임, 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호 (5)~(8) : 숙박시설로 이용중임.(후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조)

설비내역

기호(5)~(8) : 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 주차 설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

1. 본건 일련번호 (6), (8)에 후첨 '내부구조도' 및 '사진용지' 와 같이 제시외건물 ㉠, ㉡이 소재함. 2. 일련번호 1) ~ 4) 토지 위 제시외물건(관정) ㉢, ㉣이 소재하므로 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바람.(후첨 "지적 및 건물개황도"참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 등 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2026타경50021 (1)

소재지: 충청북도 진천군 덕산읍 화상리 569-53

용도: 숙박시설

감정가: 4,965,935,650원

1.2. 면적

토지면적: 5316.00㎡ (약 1608.14평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 2446.89㎡ (약 740.23평)

건물제시외면적: 62.10㎡ (약 18.79평)

1.3. 매각대상및경매정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 차OO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 등 포함

특수물건정보: 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 충청북도 진천군 덕산읍 화상리 소재 "산수일반산업단지" 동측 인근에 소재합니다. 주위는 공장 및 창고시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통및도로

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통입니다.

기호(1) 토지는 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.

기호(2)~(4) 토지는 서측으로 노폭 약 6m 내외, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(복합형), 가축사육제한구역(일부제한구역 700m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황(토지)

등기부상 최초 소유권 이전은 2003년 9월 25일 백재현에게 이루어졌으며, 이후 배기환, 노경보 순으로 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리는 2024년 12월 4일 접수된 서대전농업협동조합의 근저당권(채권액 4,004,000,000원)입니다.

이후 청주지방법원의 강제경매(채권자: 차인혜, 채권액 405,297,595원), 가압류(채권자: 충북신용보증재단, 채권액 49,700,000원), 임의경매(채권자: 서대전농업협동조합) 등이 등기되어 있습니다.

토지 등기부채권 총액은 4,053,700,000원입니다.

3.2. 등기부현황(건물)

건물은 2014년 4월 17일 소유권 보존 등기 후 노경보에게 소유권이 이전되었습니다.

토지와 동일하게 서대전농업협동조합의 근저당권(채권액 4,004,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 강제경매, 가압류, 임의경매 등이 등기되어 있습니다.

건물 등기부채권 총액은 4,053,700,000원입니다.

3.3. 임차인현황

본건에는 THAPADOLBAHADUR라는 임차인이 있으며, 전입일자는 2022년 10월 4일입니다.

해당 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.

임차인 T B R은 대항력이 있으나 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 인수할 보증금은 없으나 명도 진행 시 추가 확인 및 대응이 필요할 수 있습니다.

3.4. 권리인수및소멸여부

본건은 강제경매로 진행되며, 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 해당 임차인의 권리 및 명도 관련 사항은 면밀히 검토해야 합니다. (별도 명시 사항: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건은 산수일반산업단지 인근에 위치하여 산업단지 종사자 및 관련 업체를 배후 수요로 기대할 수 있는 지역입니다. 주변 환경은 공업, 주거, 농업이 복합적으로 이루어진 형태를 보입니다.

4.2. 잠재수요

숙박시설로서 주변 산업단지 방문객, 출장자, 또는 지역 내 관련 종사자를 주요 고객층으로 확보할 수 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통접근성

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

5.2. 편의및기타시설

주변 편의시설 및 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 산업단지 인근 지역의 환경을 고려할 때 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 상세한 내용은 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관계

다수의 근저당, 강제경매, 가압류 등이 설정되어 있어 복잡한 권리 관계를 포함합니다. 말소기준권리 외 인수되는 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 명도

대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 되어 있으나, 실제 점유 관계 및 명도 협의에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

6.3. 기타

토지 이용 계획상 가축사육제한구역에 포함되어 있어 향후 토지 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

건축물 구조는 철근콘크리트구조이며, 2014년 건축되어 비교적 신축에 속합니다.

7. 종합의견

본건은 충청북도 진천군 덕산읍 소재 숙박시설로, 산수일반산업단지 인근이라는 입지적 강점을 가집니다. 상당한 면적의 토지와 건물은 숙박업 운영에 유리할 수 있습니다. 다만, 복잡한 권리 관계와 대항력 있는 임차인의 존재는 인수 및 명도 과정에서 주의를 요합니다.

8. 투자포인트

* 산업단지 배후 수요를 활용한 숙박시설 운영 가능성.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 제시외 건물(62.10㎡)이 일괄매각 대상에 포함되어 있어 추가적인 활용 공간 확보가 가능합니다.

9. 예상입찰가

인수 보증금은 0원으로, 입찰 시 고려해야 할 금액은 없습니다.

다만, 최종 예상 입찰가는 감정가(4,965,935,650원)와 채권 총액(4,053,700,000원)을 참고하여, 해당 지역의 시세, 수익률 분석, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 자료만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.