나이스옥션 법원경매 대전 2026타경3 [1] 세종특별자치시 연서면 청라리 325-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조, 흙벽돌조 철판지붕 단층으로, - 외벽 : 황토등 마감, - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, - 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

공부상 지붕은 '와가지붕'이나 현황 '철판지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 건물만 매각. 제시외 건물 포함
- 제시외 태양광시설 제외
- 공부상 지붕은 '와가지붕'이나 현황은 '강판지붕'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경3 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OO (오장근)

소재지: 세종특별자치시 연서면 청라리 325-3

토지면적: 0.00㎡ (본 경매에서는 토지 제외, 건물만 매각 대상)

건물면적: 58.84㎡ (약 17.80평) - 단층

건물 제시외면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

감정가: 40,670,680원

매각대상: 건물만 매각 (토지 불포함)

1.2. 건물 현황

구조: 목조, 흙벽돌조 단층

지붕: 현황은 강판지붕 (공부상 와가지붕)

외벽: 황토 등 마감

내벽: 벽지 및 타일 등 마감

창호: 샷시 창호 등

이용상태: 단독주택으로 이용 중

설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등

1.3. 건축물대장 요약

대지면적: 352㎡ (106.50평) - 경매 대상은 아니나, 건물 기준으로 파악된 면적입니다.

건축면적: 58.84㎡

연면적: 58.84㎡

건폐율: 16.72%

용적률: 16.72%

사용승인일: 1950년 (건축물대장 상 최초 등록일 가능성)

2. 입지조건

2.1. 지역적 특성

본 물건은 세종특별자치시 연서면 청라리에 소재하고 있습니다. 연서면은 세종특별자치시의 북쪽에 위치하며, 비교적 조용하고 전원적인 분위기를 가진 지역입니다. 주변으로는 농경지 및 산지가 분포하며, 행복도시(세종시 중심부)와의 접근성도 고려해 볼 수 있는 위치입니다.

2.2. 주변 환경

인근에 고복저수지 시립공원 및 연기대첩비공원이 있어 녹지 및 휴식 공간을 이용하기에 좋습니다. 다만, 해당 주택의 정확한 위치는 마을 내에 있는 것으로 보이며, 정확한 도로명 주소상의 접근성은 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2018년 12월 24일 접수된 오장근 명의의 근저당권 (을1)

말소예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다. (근저당 22,000,000원 포함)

소멸되지 않는 권리: 법정지상권 성립 여부 불분명

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 임대관계는 미상이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다. 만약 임차인이 존재할 경우, 인수 여부 및 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 특이사항

건물만 매각하는 물건으로, 토지에 대한 소유권이나 사용 권한은 본 경매로 취득할 수 없습니다. 이로 인해 대지에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매물 현황

주변 지역의 부동산 매물은 주로 토지, 임야, 또는 넓은 대지의 단독주택 부지 매물이 다수 확인됩니다. 예를 들어, 연서면 청라리 인근의 토지 거래 사례를 보면 평당 40만원에서 95만원 선의 가격대가 형성되어 있습니다. 최근 3개월간 연서면 지역의 토지 면적당 단가는 123.5만원/평으로 나타났으나, 이는 다양한 용도 및 입지의 토지를 포함한 평균치입니다.

4.2. 시세 비교

본 물건은 건물만 매각되는 점, 그리고 토지 사용 권한에 대한 불확실성이 존재한다는 점을 감안할 때, 일반적인 단독주택 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다. 감정가 40,670,680원은 건물만의 가치 평가로 보이며, 이는 유사 면적의 신축 또는 비교적 최신 건물 단독주택의 가격보다는 현저히 낮은 수준입니다. 그러나 토지 사용에 대한 법적 권리가 불명확하므로, 단순 건물 가치로 접근해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

인근에 고복저수지 및 연기대첩비공원이 있어 자연 및 휴식 공간 접근성이 양호합니다. 또한, 세종시 중심부와의 접근성을 고려할 때, 도시에서 제공하는 다양한 편의시설 및 행정 서비스를 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다. 교통은 대중교통보다는 자가용 이용이 편리할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 불분명

가장 중요한 리스크는 토지에 대한 법정지상권 성립 여부입니다. 만약 법정지상권이 성립된다면, 건물 소유자는 토지 소유자에게 지료를 지급해야 할 의무가 발생하며, 이는 건물 가치를 크게 하락시키는 요인이 됩니다. 성립되지 않을 경우, 토지 소유자는 건물 철거를 요구할 수 있습니다. 이 부분은 반드시 법률 전문가와 상담하여 명확히 파악해야 합니다.

6.2. 건물만 매각

토지 없이 건물만 매각되는 특성상, 토지 소유자와의 관계 설정이 필수적입니다. 토지 임대차 계약 또는 별도의 협의가 이루어지지 않으면 건물 활용에 심각한 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 공부상 지붕과 현황 지붕 차이

공부상 지붕은 '와가지붕'이나 현황은 '강판지붕'으로, 실제와 공부의 차이가 존재합니다. 이는 향후 재건축 또는 증축 시 서류상의 문제로 작용할 수 있으나, 통상적으로는 큰 문제는 되지 않습니다. 다만, 수리나 보수 시 확인이 필요합니다.

6.4. 제시외 태양광시설 제외

제시외 태양광시설은 매각에서 제외되므로, 낙찰자가 이를 소유하거나 이용할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 연서면 청라리에 위치한 단독주택 건물만 매각되는 경매 물건입니다. 건물 자체의 면적과 구조는 단독주택으로서의 기본적인 요건을 갖추고 있습니다. 하지만 토지 없이 건물만 매각된다는 점과, 이에 따른 법정지상권 성립 여부의 불확실성은 본 물건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 없는 점은 권리상 복잡성은 줄어들지만, 명확한 토지 사용 권한 확보 없이는 건물 활용이 매우 제한적일 수 있습니다. 따라서 투자자는 이 점을 반드시 인지하고, 법률 전문가의 도움을 받아 토지 사용 권리에 대한 철저한 조사를 수행해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가

건물만의 감정가(약 4천만원)는 시세 대비 매우 낮은 수준으로, 만약 토지 사용 권한을 합리적으로 확보할 수 있다면 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

8.2. 세종시 개발 호재

세종시 개발이 지속됨에 따라 주변 지역의 가치 상승 가능성이 존재합니다.

8.3. 주택으로서의 기본 기능

건물 자체는 단독주택으로 이용 가능하며, 제시외 건물 포함 시 총 106.84㎡ (약 32.32평) 규모로 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가격 산정에 한계가 있습니다. 특히 토지 사용 권한의 불확실성이 가장 큰 변수입니다.

감정가: 40,670,680원

채권 총액 (말소기준권리): 22,000,000원

주변 토지 시세를 고려할 때, 건물의 감정가는 건물 자체의 가치로 판단됩니다. 만약 법정지상권이 성립되지 않거나, 토지주와의 원활한 협의를 통해 저렴한 임대료로 토지를 사용할 수 있다는 전제 하에, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액을 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 법정지상권 문제로 인해 토지 사용이 불가능하거나 높은 지료가 요구될 경우, 건물 가치만으로는 투자가치가 매우 낮아질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 분석 및 토지 사용 권한 확보 가능성에 대한 철저한 사전 조사 없이는 신중한 접근이 필요합니다.

현재로서는 권리 분석 및 토지 사용 가능성 확인을 전제로, 감정가인 40,670,680원을 기준으로 보수적인 접근을 추천합니다.

* 추천 입찰가 범위 : 40,000,000원 ~ 50,000,000원

(위 범위는 보수적인 추정치이며, 법정지상권 관련 명확한 해결 방안 확보 시 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.