나이스옥션 법원경매 충주 2026타경5 [1] 충청북도 음성군 감곡면 사곡리 271-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 감곡면 사곡리 소재 ‘사곡1리 마을회관’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형 경사지를 등고평탄하게 조성한 평지로 건부지(단독주택 및 창고)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약4m 내외의 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(주거형) 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

가. 본건 기호1 지상에 소재하는 블럭옹벽 및 수목들은 토지의 부합물로 보아 토지에 포함하여 평가하였음. 나. 본건 기호1 지상에 소재하는 비닐하우스(창고) 등은 철거 및 이동이 용이할 것으로 보아 별도로 평가하지 아니하였음. 다. 본건 기호1 지상 및 기호3 건물 내부에 제시외 관정(지하수)이 소재하고 있음.(후첨 ‘건물개황도 및 사진용지’ 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬 마감등임. 내벽 : 벽지 도배 및 내부인테리어 마감등임. 창호 : 샷시 창호등임. 기호3 : 경량철골구조 유리지붕 및 판넬지붕 단층 건물로서, 내외벽 : 판넬마감등임. 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

기호2 : 단독주택으로 이용중임. 기호3 : 창고로 이용중임.

설비내역

기호2 : 기본적인 위생및급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도 및 사진용지' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 관정 포함.
- 제시외 창고 및 비닐하우스 매각에서 제외(신청채권자 소유-현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2026타경5 (1)

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 사곡리 271-6

물건종별: 단독주택 (창고 포함)

감정가: 255,851,580원

토지면적: 600.00㎡ (181.5평)

건물면적: 178.51㎡ (54.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

주위환경: '사곡1리 마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 단독주택 및 농경지가 소재하는 등 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됨.

토지 이용 현황: 사다리형 경사지를 등고평탄하게 조성한 평지로, 단독주택 및 창고 부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 현황도로에 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역

1.2. 권리분석

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없어 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

주요 권리 내역:

* 토지 등기부상 말소기준권리: 2017-04-12 근저당 (대소농업협동조합, 말소예정)

* 건물 등기부상 말소기준권리: 2019-04-26 근저당 (대소농업협동조합, 말소예정)

인수되는 권리:

* 대항력있는 임차인: 이 (이순복). 전입일자 2017-09-01. 보증금 0원, 차임 0원. 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

- 이 님은 전입일자 2017-09-01 기준으로 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 금액이 '미상'은 아니지만, 실제 권리 관계 및 인수 조건에 대한 명확한 확인이 명도 과정에서 필수적입니다.

* 법정지상권: 특이사항 및 특수물건 정보에 법정지상권이 언급되었으나, 등기부상 명확히 확인되지 않아 해당 권리의 존재 여부 및 범위에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 이는 잠재적인 위험 요소가 될 수 있습니다.

등기부채권 총액 (토지): 193,000,000원

등기부채권 총액 (건물): 193,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있어, 인근에 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 및 생활 편의 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

주변의 '둥지촌새싹마을101동'과 같은 다세대 주택 단지의 존재는 해당 지역에 기본적인 주거 수요가 있음을 시사합니다.

다만, 본건은 단독주택 및 창고로 이용되는 점을 고려할 때, 일반적인 상업 지구와는 다른 특성을 가집니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 지역 내 도로망에 따라 달라질 수 있습니다.

편의시설: 인근 마을회관 및 지역 내 소규모 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 상세 편의시설 현황은 주변 탐문이 필요합니다.

환경: 단독주택과 농경지가 어우러진 조용한 환경을 제공할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 (이 ): 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력을 갖추고 있어 명도 시 주의가 필요합니다. 정확한 권리관계 및 보증금/차임의 실제 유무에 대한 확인이 필수적입니다.

* 법정지상권: 등기부상 명확히 확인되지 않는 법정지상권 존재 가능성은 토지 이용 및 재산권 행사 시 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 제시외 물건: 창고 및 비닐하우스는 매각에서 제외되므로, 인수 시 별도의 협의 또는 처리가 필요할 수 있습니다. (단, 관정은 포함)

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등으로 인한 건축 또는 개발 행위 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 감곡면의 농경지 및 주택 혼재 지역에 위치한 단독주택 및 부속 창고입니다.

감정가는 255,851,580원으로 평가되었으나, 대항력있는 임차인의 존재(보증금 0원)와 불분명한 법정지상권 가능성은 인수 시 추가적인 부담이나 법적 분쟁을 야기할 수 있는 주요 위험 요소입니다.

이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 개발 가능성: 음성군 일대의 개발 계획 및 잠재력을 고려할 때, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 단독주택의 희소성: 지역 내에서 수요 대비 공급이 적은 단독주택 유형일 수 있습니다.

* 감정가 대비 저가 매수 기회: 권리 분석 상 인수되는 권리(임차인, 법정지상권 가능성)를 잘 파악하고 명도 및 법적 문제 해결 비용을 감안한다면, 감정가 이하의 적정 가격으로 매수 시 수익 창출 가능성을 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 대항력있는 임차인(보증금 0원) 및 법정지상권 가능성 등 잠재적 리스크가 존재하므로, 감정가 255,851,580원 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

위험 요소를 고려한 명도 비용, 법률 자문 비용 등을 산정한 결과, 현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.