나이스옥션 법원경매 청주 2026타경10 [1] 충청북도 증평군 증평읍 연탄리 785 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지감정 · 평가일 2026.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 증평군 증평읍 연탄리 소재 "연탄3리 마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 공장 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 등고평탄한 부정형 토지이며, 주거나지 상태임. 일련번호 2 : 등고평탄한 부정형 토지이며, 전으로 이용중임. 일련번호 3 : 등고평탄한 부정형 토지이며, 전으로 이용중임. 일련번호 4 : 등고평탄한 부정형 토지이며, 휴경지 상태임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 본건 토지 남측 및 북측으로 3~4m 내외의 포장도로에 접함. 일련번호 2 : 본건 토지 남동측으로 3~4m 내외의 포장도로에 접함. 일련번호 3 : 본건 토지가 인접토지를 통하여 서측 2~3m 내외의 포장도로에 진출입함. 일련번호 4 : 본건 토지가 인접토지를 통하여 서측 2~3m 내외의 포장도로에 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 계획관리지역 가축사육제한구역(300M이내소,말(900㎡미만 신고대상),사슴,양(염소,산양)사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 일련번호 2 : 계획관리지역 가축사육제한구역(300M이내소,말(900㎡미만 신고대상),사슴,양(염소,산양)사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 3 : 계획관리지역 가축사육제한구역(300M이내소,말(900㎡미만 신고대상),사슴,양(염소,산양)사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 4 : 계획관리지역 가축사육제한구역(300M이내소,말(900㎡미만 신고대상),사슴,양(염소,산양)사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(연신천)<소하천정비법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건 토지 일련번호 2~4는 공부상 지목이 '답'이나 현황 '전 및 휴경지'이오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 나. 본건 토지 일련번호 1,2는 일부면적(대지면적 836㎡)에 대하여 단독주택 건축을 위한 건축신고(2021-민원과-신축신고-49)가 있는 것으로 관할군청에 문의결과 확인이 되었으나, 현장조사시 토목공사 등이 확인되지 않았으며, 현황을 기준으로 감정평가를 하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 본건 토지 일련번호 2 남측 지상에 후첨 "지적도 및 사진용지"와 같이 증평군에서 설치한 것으로 탐문조사된 분리수거장 시설물이 설치되어 있으나, 이에 구애없이 토지만을 감정평가 하였으며, 지상에 소재하는 시설물이 토지에 미치는 영향을 감안하여 감정평가할 경우의 금액을 "토지 감정평가 명세표의 비고란"에 기재하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람. 라. 본건 토지 일련번호 4는 소하천구역에 저촉되는 바, 공법상 제한 등을 감안하여 감정평가하였으며, 그 면적은 토지이용계획확인서등을 통하여 개략적으로 사정하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 마. 본건 토지에 진출입하기 위해서 사유도로(연탄리 773-11, 773-13, 773-36, 784-2번지 등)를 지나가야하기 때문에 사용료 등이 발생할 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 바. 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록2~4번은 공부상 지목이 "답"이나 현황 "전 및 휴경지"임. 목록2~4번은 농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 미반환-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급여부 확인 후 입찰요망). 목록2번 남측 지상의 분리수거장 시설물 매각 제외. 최저매각가격은 시설물로 인해 제한받는 가격임. 목록4번은 소하천구역에 저촉됨. 본건 토지에 진출입하기 위해 사유도로 지나가야함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경10 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경10 (1)

소재지: 충청북도 증평군 증평읍 연탄리 785

용도: 답 (현황 전 및 휴경지)

감정가: 970303000원

토지면적: 7883.00㎡ (약 2384.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청주성동신용협동조합 (추정)

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 일괄매각, 지목과 현황 불일치, 분리수거장 시설물 제외, 소하천구역 저촉, 사유도로 통행 필요.

1.2. 입지조건

* 위치: 충청북도 증평군 증평읍 연탄리 785번지로, "연탄3리 마을회관" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 농경지, 단독주택, 공장 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 농촌 및 준도시지역의 환경을 갖추고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 도로상태:

* 일련번호 1 토지는 남측 및 북측으로 3~4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 일련번호 2 토지는 남동측으로 3~4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 일련번호 3, 4 토지는 인접 토지를 통하여 서측 2~3m 내외의 포장도로로 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다 (300M 이내 소, 말, 사슴, 양 등 사육 제한).

* 일련번호 4 토지는 소하천구역(연신천)에 저촉됩니다.

* 일련번호 1 토지는 건축법상 도로 일부를 포함합니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부 현황상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 말소기준권리: 을32 근저당권 (청주성동신용협동조합, 2021-07-02)입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권은 최초 진재환 외 1명에서 이만기, 이석화, 황병현 순으로 이전되었습니다.

* 근저당권으로 청주성동신용협동조합이 총 945,603,895원 (840,000,000원 + 108,000,000원)을 설정하고 있으며, 본건의 임의경매 개시 결정(2026타경10)은 동일 채권자로부터 이루어졌습니다.

* 이 외 다수의 가압류 및 압류 채권이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액은 1,146,850,996원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

* 주변이용상황: 토지 주변은 농경지, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재되어 있어, 전형적인 농촌 지역의 모습과 일부 개발 압력이 공존하는 지역으로 판단됩니다.

* 편의시설: 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 기본적인 교통 및 생활 접근성은 확보되어 있습니다. 다만, 대규모 상업시설이나 편의시설에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 직접적으로 언급된 혐오 시설 정보는 없습니다. 다만, 지역의 특성상 농업 관련 시설이나 소규모 공장이 있을 수 있습니다. (검색 결과, 증평 지역은 전반적으로 힐링 및 휴양지로 조성되고 있으며, 혐오 시설에 대한 언급은 두드러지지 않습니다.)

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 이용 또한 가능합니다.

* 주거환경: 농경지 및 주택 밀집 지역으로, 조용하고 한적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 편의시설: 가까운 곳에 대형 편의 시설이 밀집해 있지는 않으나, 일상생활에 필요한 기본적인 편의는 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 2~4번 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황 '전 및 휴경지'로 이용 중이므로, 입찰 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 낙찰받더라도 보증금이 반환되지 않을 수 있으니, 사전에 관할 행정기관에 확인해야 합니다.

* 분리수거장 시설물 제외: 목록 2번 토지 남측 지상의 분리수거장 시설물은 매각에서 제외됩니다.

* 사유도로 통행: 본건 토지에 진출입하기 위해서는 사유 도로(연탄리 773-11, 773-13, 773-36, 784-2번지 등)를 이용해야 하므로, 사용료 등 통행권 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

* 소하천구역 저촉: 목록 4번 토지는 소하천구역에 저촉되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 지목과 현황 불일치: 일부 토지의 공부상 지목과 현황 이용 상태가 달라, 실제 이용 및 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 지적 경계 불분명 가능성: 토지 경계가 다소 불분명할 수 있어, 정확한 확인을 위해 측량이 필요할 수 있습니다.

* 최저매각가격 제한: 분리수거장 시설물로 인해 최저매각가격이 제한된 것으로 파악됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 증평군 증평읍 연탄리에 위치한 토지로, 넓은 면적을 가진 농업용지입니다. 계획관리지역으로 향후 개발 잠재력도 보유하고 있습니다. 현재 등기부상 권리관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 인수할 부담은 없습니다. 다만, 농지취득자격증명 발급 필요, 사유도로 통행 문제, 소하천구역 저촉 등 여러 법적, 현실적 제약사항이 존재하므로 철저한 사전 조사와 이해가 필수적입니다. 특히 농지법 및 관련 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 있는 토지입니다.

* 넓은 토지 면적(약 2384.6평)을 활용하여 다양한 용도의 개발 또는 농업적 활용이 가능합니다.

* 권리상 인수할 부담이 없어, 리스크를 관리할 경우 비교적 안전하게 투자를 고려해볼 수 있습니다.

* 증평 지역의 발전 가능성과 함께 토지의 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 감정평가액 970,303,000원으로 제시되었습니다. 대항력 있는 임차인이 없고, 인수할 권리 관계가 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 농지취득자격증명 미비 시 보증금 미반환 위험, 사유도로 통행으로 인한 추가 비용 발생 가능성, 소하천구역 저촉 등 여러 리스크 요인을 고려해야 합니다. 또한, 목록 2번 토지의 분리수거장 시설물 제외 및 이로 인한 최저매각가격 제한 사항도 중요한 고려 대상입니다.

정확한 예상 입찰가는 개별적인 시장 조사, 해당 지역의 유사 토지 거래 사례, 그리고 입찰 참여자의 자금 계획 및 위험 감수 능력에 따라 달라질 수 있습니다. 다만, 제시된 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 한다면, 리스크 요인을 감안하여 감정가 대비 70~80% 수준에서 시작하여 내부 기준에 맞게 상향하는 방안을 고려해 볼 수 있습니다. (예: 6억 7천만원 ~ 7억 7천만원대). 최종 입찰가는 법원 최저매각가격, 경쟁률, 현장 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.