나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경3001 [1] 강원특별자치도 인제군 기린면 방동리 703 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 인제군 기린면 방동리 소재 '기린초등학교 방동분교장(폐교)' 북서측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 농경지, 농가주택 및 임야 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,4,12): 부정형 평지로, 현황 토지임야(야영장)임. 기호(2,3,5,7,10,11): 부정형 평지로, 현황 일부 일단의 건축신고를 필한 전 및 토지임야(야영장)임. 기호(6,8,13): 부정형 평지로, 현황 도로임. 기호(9): 부정형 평지로, 현황 근린생활시설 부지임.

인접 도로상태

기호(1,4,12): 지적도상 맹지로, 본건 인접필지를 통해 접근가능함. 기호(2,3,5,7,9,10,11): 본건 기호(6,8,13) 등을 통해 접근가능함. 기호(6,8,13): 본건이 노폭 약 4M 내외의 비포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭(육계제외) 오리 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지 <산지관리법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역(시행령 제14조의2))<수도법>임. 기호(2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭(육계제외) 오리 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립 제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역(시행령 제14조의2))<수도법>임. 기호(3,4): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭(육계제외) 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역(시행령 제14조의2)) <수도법>임. 기호(5): 보전관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집 외 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한 지역(시행령 제14조의2))<수도법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 기호(6): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-05-22)(주거밀집 외 모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28) (공장설립제한지역(시행령 제14조의2))<수도법>임. 기호(7): 보전관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집 외 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한 지역(시행령 제14조의2))<수도법>임. 기호(8,9): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-05-22)(주거밀집 외 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016- 11-28)(공장설립제한지역(시행령 제14조의2))<수도법>임. 기호(10): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭(육계제외) 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부 제한 젖소 돼지 개 닭 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집 외 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역(시행령 제14조의2))<수도법>, 하천구역<하천법>임. 기호(11): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭(육계제외) 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부 제한 젖소 돼지 개 닭 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집 외 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(2016- 11-28)(공장설립제한지역(시행령 제14조의2))<수도법>임. 기호(12): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭(육계제외) 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집 외 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역(시행령 제14조의2))<수도법>임. 기호(13): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-05-22)(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (2024-05-22)(주거밀집 외 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역(시행령 제14조의2))<수도법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 소유자 미상의 이동 및 철거가 용이한 컨테이너, 야영장텐트, 몽골천막 등이 소재함.

공부와의 차이

기호(12): 공부상 지목 '하천'이나, 현황 '토지임야(야영장)'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(14): 경량철골구조 경량철골구조지붕 단층 건으로서, 외벽: 징크판넬 마감 등 내벽: 징크판넬 및 타일붙임 마감 등 창호: 플라스틱 창호 등임.

이용상태

기호(14): 근린생활시설(사무실, 화장실, 샤워실 등)임.

설비내역

기호(14): 위생 및 급배수설비 설치되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(분리수거장,계사,샤워실 등) 포함
- - 부동산목록 2,5,7,10번 농지취득자격증명원 필요(미제출시 보증금 몰수)
- 부동산목록 2,3,5,7,10,11 의 일부 일단의 야영장시설 건축신고부지.(자세한 사항 관할관청에 별도 확인요망)
- 부동산목록 12. 공부상 지목 '하천'이나 현황 '토지임야(야영장)'
- 부동산목록 14. 대항력 있는 임차인 김병렬 존재.(실제 점유 여부 및 대항력 유무 여부 등 별도 확인 필요)
- 본건 지상에 매각에서 제외되는 소유자 미상의 이동및철거 용이한 컨테이너, 몽골텐트, 야영장 텐트 등 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경3001 (1)

소재지: 강원특별자치도 인제군 기린면 방동리 703

용도: 근린시설

감정가: 2,131,822,000원

토지면적: 16,582.00㎡ (약 5,016.36평)

건물면적: 159.80㎡ (약 48.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOO (서강화농업협동조합)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 인제군 기린면 방동리 소재 '기린초등학교 방동분교장(폐교)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택 및 임야 등으로 이루어진 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 부정형 평지로, 현황은 토지 임야(야영장)로 이용되고 있습니다. 일부 필지는 야영장 시설 건축 신고 부지로 확인됩니다. 기호(12)번 토지는 공부상 지목이 '하천'이나 현황은 '토지임야(야영장)'로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 일부 필지는 지적도상 맹지이며 인접 필지를 통해 접근 가능합니다. 일부 필지는 노폭 약 4M 내외의 비포장도로를 통해 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 대부분 보전관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있어 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서강화농업협동조합의 근저당권(2017-12-15, 1,560,000,000원)으로, 본 경매 절차를 통해 말소될 권리입니다.

* 총 등기부채권액: 토지 1,919,578,672원, 건물 1,755,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김병렬

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2025-07-21

* 대항력: 없음 (임차인 현황 상 기재. 단, 물건명세서에 '대항력 있는 임차인 김병렬 존재. 실제 점유 여부 및 대항력 유무 등 별도 확인 필요'라고 명시되어 있어 면밀한 추가 확인이 요구됩니다.)

* 인수되는 보증금: 0원 (상기 임차인 김병렬의 경우, 전입일자가 말소기준권리보다 늦고 인수되는 보증금이 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상되나, 물건명세서의 주의사항에 따라 실제 점유 여부 및 대항력 유무에 대한 최종적인 확인이 필수적입니다.)

* 기타 권리사항: 본건 토지상에 소유자 미상의 이동 및 철거가 용이한 컨테이너, 야영장 텐트 등이 소재하나, 이는 매각에서 제외됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 폐교된 분교장이 있는 점으로 미루어 보아 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있는 한적한 곳으로 판단됩니다. 현재 토지가 야영장으로 이용되고 있으며, 근린생활시설(사무실, 화장실, 샤워실 등) 건물이 있어 이를 활용한 레저, 체험, 힐링 관련 사업 등 특정 목적의 상권 형성이 가능할 것으로 보입니다. 대규모 상업 시설이나 번화한 상권과는 거리가 멀어 일반적인 상업용 부동산과는 다른 투자 관점이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 인근 도로 상태가 비포장인 점을 감안할 때 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다. 지역 특성상 차량 보유는 필수적입니다.

* 편의시설: 인제군청 소재지나 인근 읍내의 편의시설을 이용해야 할 것으로 보이며, 해당 지역 자체의 편의시설은 부족할 수 있습니다.

* 주변 환경: 자연 친화적인 환경으로, 쾌적한 휴양 및 레저 활동에 적합한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 부동산 목록 2, 5, 7, 10번 필지는 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 낙찰 후 보증금이 몰수될 수 있습니다. 농지를 취득하고 경작할 의사가 있는 구매자에게만 적합합니다.

* 임차인 김병렬 관련 불확실성: 물건명세서에 '대항력 있는 임차인 김병렬 존재. 실제 점유 여부 및 대항력 유무 등 별도 확인 필요'라고 명시되어 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원이고 전입일자가 말소기준권리보다 늦지만, 실제 점유 및 권리관계에 대한 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필요합니다.

* 토지 지목과 현황 불일치: 기호 12번 토지는 공부상 지목이 '하천'이나 현황은 '토지 임야(야영장)'로 이용되고 있어, 향후 관련 법규에 따른 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 매각 제외 물건: 컨테이너, 몽골텐트 등은 매각에서 제외되나, 현 상태로 존재하여 점유 및 철거 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 강원특별자치도 인제군 기린면 방동리 지역 주변으로 특정 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물의 대량 취급 시설 등)이 밀집해 있다는 정보는 현재 검색되지 않으나, 지자체 관련 부서나 국토이용정보 시스템 등을 통한 추가적인 확인이 권장됩니다. 다만, 해당 지역의 특성상 농업, 임업, 관광업 위주의 발전 계획이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 인제군의 자연환경을 배경으로 한 야영장 시설 및 근린생활시설로 활용 가능성이 있는 토지 및 건물입니다. 넓은 토지 면적은 잠재적인 확장 가능성을 제시하지만, 농지취득자격증명 취득의 어려움, 임차인 권리관계에 대한 불확실성, 지목과 현황의 차이 등은 주요한 리스크 요인입니다. 농업 종사자나 관련 분야에 대한 깊은 이해를 가진 투자자에게 적합할 수 있으며, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지역 특성을 활용한 야영장, 캠핑장, 휴양 시설 등 관광 레저 사업과의 연계 가능성.

* 넓은 토지 면적을 활용한 시설 확충 또는 다각화 사업 추진 가능.

* 자연 친화적인 입지를 활용한 힐링, 체험 프로그램 등 특화 상품 개발 잠재력.

* 근린생활시설 건물을 활용한 부대 서비스 제공 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 2,131,822,000원을 기준으로 하되, 상기 분석된 권리 관계, 잠재적 리스크, 현장 조사 결과, 그리고 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히 농지취득자격증명 확보 가능성, 임차인 문제 해결 가능성, 그리고 향후 개발 계획 등을 면밀히 분석한 후, 실사(현장 방문)를 통해 토지 및 건물 상태, 주변 시세 등을 파악하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다. 인수되는 보증금은 0원으로 파악되므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.