나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50005 [1] 경기도 하남시 감이동 474-1 현대테라타워감일 2층 210호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 감이동 소재 "감일고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생 활시설, 아파트 단지, 각급 학교, 다가구 주택 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨 .

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 제2층 제210호로서, 외벽: 복합 판넬 등 마감, 내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공장(지식산업센터)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비 등 제반 설비를 구 비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 근린생활시설 및 지식산업센터 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(감일지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육 제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공 공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(단가람유치원, 교육환경보호구역 세부내용은 관 할 교육지원청에 별도 확인요)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보 전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지 정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에 관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포 함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2026타경50005 (1)

1.2. 소재지

경기도 하남시 감이동 474-1 현대테라타워감일 2층 210호

1.3. 용도

지식산업센터 (공장, 지원시설: 제1,2종근린생활시설, 운동시설)

1.4. 감정가

270,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 13.65㎡ (약 4.13평)

건물면적 (전용면적): 47.46㎡ (약 14.36평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 건물정보

건축년도: 2022년 7월 29일 사용승인

총 층수: 8층 건물 중 2층

1.10. 특이사항

유동화물건, 공장(지식산업센터)로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 감이동에 위치하며, "감일고등학교" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위로는 근린생활시설, 아파트 단지, 각급 학교, 다가구 주택 등이 혼재되어 있어 생활 환경이 비교적 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조의 8층 건물 중 2층에 위치합니다. 외벽은 복합 판넬, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 마감 등 일반적인 현대식 건물의 구조를 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 근린생활시설 및 지식산업센터의 부지로 활용되고 있습니다.

2.5. 인접 도로

북측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

우리은행 근저당권 (접수일 2022-09-23, 채권액 268,800,000원)

3.2. 진행 중인 권리

에이치에프더블유오삼씨유동화전문 임의경매 (접수일 2026-01-06, 채권액 216,870,000원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 실제 등기부 상 설정 여부는 별도 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이기섭

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 555,000원

* 전입일자: 2022-12-01

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 주의: 임차인 이기섭은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 근린생활시설, 아파트 단지, 학교 등이 밀집한 주거 및 상업 복합 지역에 속해 있습니다.

4.2. 주요 시설

감일고등학교가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리합니다.

4.3. 상가 이용

현대 테라타워 감일 내 상업시설은 입주 기업체 및 주변 아파트 단지 주민들을 주 대상으로 영업 중이며, 연중무휴 활성화된 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량 이용이 편리하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용 또한 원활합니다.

5.2. 편의시설

건물 인근에 위치한 근린생활시설과 서부초등학교 인근 상가들을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육시설

감일고등학교, 단가람유치원(상대보호구역) 등이 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 규제

본 물건이 소재한 지역은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 법적 규제를 받고 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 내에는 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 유동화 물건

본 물건은 유동화 상품으로, 일반 경매 물건과 달리 채권 관련 복잡성이 존재할 수 있어 주의가 요구됩니다.

6.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리 존재 시 부담이 될 수 있습니다.

6.4. 임대 관계

임대 관계가 미상으로, 정확한 계약 조건 및 세부 사항은 추가 확인이 필요합니다. (단, 본건 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.)

6.5. 용도 제한

공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 향후 타 용도로의 전환 시 건축법 등 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 감이동 현대테라타워감일 내에 위치한 지식산업센터입니다. 비교적 최신 건물(2022년 사용승인)로 시설이 양호할 것으로 예상되며, 감일고등학교 인근의 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리는 모두 소멸될 것으로 보이나, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리 유무를 반드시 확인해야 합니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 다수의 토지이용 규제와 유동화 물건이라는 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최신 건축물

2022년 사용승인된 건물로, 시설 노후화가 적어 즉시 활용이 용이합니다.

8.2. 지역 개발 잠재력

하남시의 지속적인 개발 계획과 연계하여 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

8.3. 실수요 및 투자 수요

지식산업센터는 기업체의 사옥 마련 또는 임대 수익을 위한 투자 수요가 꾸준한 편입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금

0원

9.2. 감정가

270,000,000원

9.3. 제안 범위

감정가 대비 85% ~ 95% (약 229,500,000원 ~ 256,500,000원)

9.4. 참고

상기 입찰가는 초기 제안이며, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문, 주변 시세 조사, 유사 물건 낙찰가 분석 등 심층적인 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.