나이스옥션 법원경매 안산 2026타경10 [1] 경기도 시흥시 거모동 1747-16 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 거모동 소재 '군자초등학교' 서측 근거리에 위치하며 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 평스라브지붕 4층건 내 1층 101호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 (탐문사항) 창호 : 샷시 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한 함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2026타경10 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 거모동 1747-16 1층 101호 (신주소: 경기도 시흥시 도일로123번길 31-5)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 154,000,000원

* 토지면적: 41.93㎡ (약 12.69평)

* 토지지분: 41.933228571428565㎡ (약 12.69평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 86.82㎡ (약 26.26평)

* 건물지분: 86.82㎡ (약 26.26평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 최OO

* 건축년도: 1999년 12월 16일 (사용승인일)

* 총 층수: 4층

* 해당 층: 1층

* 구조: 철근콘크리트 평스라브지붕, 철근콘크리트구조

* 건물 총 면적: 460.8㎡

* 대지 면적: 196.7㎡

* 건폐율: 51.37%

* 용적률: 184.58%

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 거모동 소재 '군자초등학교' 서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 북측 및 남측으로 도로에 접해 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 07월 26일 접수된 현대해상화재보험주식회사의 근저당 (권리금액: 93,000,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수주의 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 등 권리관계에 대한 최종 공문서 확인 필요)

* 등기부채권 총액: 145,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 다세대주택과 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지역 내에 위치하고 있습니다.

* 주변 개발 현황: 주변에 공업 지역이 일부 존재하나, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 일부 공장 및 창고 지역이 인근에 위치)

5. 생활정보

* 교육시설: 군자초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용도 편리합니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택거래 한정)으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금은 없으나, 점유자와의 명도 협상이 필요할 수 있습니다.)

* 건축 연한: 1999년식 건물로 약 27년 경과하여 향후 리모델링 또는 재건축 시점을 고려해야 합니다.

* 토지이용규제: 지역 내 토지이용계획상 일부 제한사항(상대보호구역, 가축사육제한구역 등)이 존재하므로, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 거모동에 위치한 다세대주택으로, 군자초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수합니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 주변에 편의시설도 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 건축된 지 20년 이상 되었으나 철근콘크리트 구조로 비교적 견고하며, 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과 감정가 대비 시장 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하의 권리들이 소멸될 것으로 보여 비교적 안전한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 학군 프리미엄: 군자초등학교와 인접하여 실거주 목적의 실수요자에게 매력적인 투자처입니다.

* 넓은 전용 면적: 약 86.82㎡의 넓은 전용 면적은 가족 단위 거주에 적합합니다.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 주변 실거래가와 비교 시, 감정가 수준 또는 그 이상으로 가치를 평가할 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 유사 물건들의 거래가는 전용면적 53.99㎡ ~ 60.05㎡ 기준으로 11,000만원 ~ 12,300만원 선에서 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 203.8만원/㎡ ~ 205.6만원/㎡ 수준입니다. 본건은 전용면적이 86.82㎡로 유사 물건 대비 넓으므로, 평당가를 동일하게 적용 시 약 17,798만원의 시장 가치를 산출할 수 있습니다. 감정가 154,000,000원과 시장 가치를 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가의 85~90% 수준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 135,000,000원 (1억 3천 5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.