나이스옥션 법원경매 여주 2025타경32050 [1] 경기도 이천시 송정동 307-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2026.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 송정동 소재 "다산고등학교" 북측에 위치하며 부근은 아파트, 전원주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형 토지이며, 일단의 주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕(스라브) 2층 건물로서, 외벽 : 일부 징크 판넬 및 스투코 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 바닥 : 강화마루 깔기 및 일부 타일깔기 마감 등, 창호 : 샷시, 시스템 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비, 소화설비 등이 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경32050 (1)

소재지: 경기도 이천시 송정동 307-3

건물명: (정보 없음)

용도: 단독주택

감정가: 436,557,760원

토지면적: 383.00㎡ (약 115.86평)

건물면적: 99.84㎡ (약 30.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이성표 외 1명

주의사항: 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 이천시 송정동에 소재하며, "다산고등학교" 북측에 위치합니다. 부근은 아파트, 전원주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본 건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형 토지이며, 현재 일단의 주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

북서측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역), 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

* 건물의 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕(스라브)의 2층 단독주택으로, 외벽은 일부 징크 판넬 및 스투코 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 바닥은 강화마루 깔기 및 일부 타일깔기 마감, 창호는 샷시, 시스템 창호 등입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비, 소화설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

2024년 10월 10일 접수된 송창호 외 1명의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 관련 인수 사항은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대차 관계는 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

* 등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리(근저당권) 하의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

- 토지 등기부: 소유권이전(손극모, 김금자, 이성표 외 1명, 전현하), 근저당권(송창호 외 1명, 351,000,000원), 임의경매(이성표 외 1명, 314,435,000원), 압류(이천시, 의정부시) 등기 내역이 있으며, 임의경매 및 압류는 말소 처리되었습니다.

- 건물 등기부: 소유권보존(전현하), 근저당권(송창호 외 1명, 351,000,000원), 임의경매(이성표 외 1명, 314,435,000원), 압류(이천시, 의정부시) 등기 내역이 있으며, 임의경매 및 압류는 말소 처리되었습니다.

* 물건명세서 참고사항

- 작성일: 2026-09-27

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

- 비고: 일괄매각

1.3. 상권분석

본 물건은 경기도 이천시 송정동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에는 아파트 단지와 전원주택이 혼재되어 있으며, 교육 시설(다산고등학교)이 인근에 있어 주거 환경으로서는 양호한 편입니다. 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 가능하나, 대형 상업 시설이나 편의 시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다. 다만, 주거 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 토지 이용 계획상 자연녹지지역에 속하나 도시지역으로도 지정되어 있어 지역 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

- 교육시설: 다산고등학교가 북측 인근에 위치합니다.

- 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

- 편의시설: 주거 지역 내 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 지역 특성

아파트와 전원주택이 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역 내 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 다수 존재하여 향후 건축 행위 및 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 세부 내용이 '없음'으로 되어 있습니다. 실제 현황을 반드시 확인해야 합니다.

* 미상 정보

건물 및 토지의 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인으로 인한 금전적 부담은 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 관계 및 사용 조건에 대한 확인이 필요합니다.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지에 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정된 점은 농축산업 관련 시설로부터의 이격 거리를 확보하기 위한 조치로 볼 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 송정동에 위치한 단독주택으로, 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 다만, 자연녹지지역 및 다수의 환경 규제로 인해 향후 토지 활용 시 제약 사항이 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다. 건물은 2016년에 건축된 철근콘크리트 구조의 주택으로, 토지 면적이 넓어 활용 가치가 높습니다. 최근 주변 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 다산고등학교 인근의 주거 지역으로, 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

* 넓은 토지 면적: 383㎡ (약 115.86평)의 넓은 토지 면적은 단독주택으로서의 가치를 높이며, 향후 활용 가능성이 큽니다.

* 지역 개발 잠재력: 도시지역과 자연녹지지역이 복합된 용도지역으로, 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 4-5월)를 분석한 결과, 주변 다세대 및 연립 주택의 면적별 가격대는 평당 약 560만원에서 770만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 물건은 단독주택으로, 넓은 토지 면적(383.00㎡, 약 115.86평)이 주요 가치 요소로 작용할 것으로 판단됩니다.

최근 거래된 다세대 주택들의 평당 면적별 가격을 고려하여 토지 가치를 추정하면, 본 건 토지(약 115.86평)의 가치는 보수적으로 평당 약 250만원~350만원으로 산정 시 약 2억 9천만원 ~ 4억 6백만원 수준이 될 수 있습니다. 건물(99.84㎡, 약 30.20평)의 가치는 2016년 건축 연도를 고려할 때, 평당 약 500만원~650만원으로 산정 시 약 1억 5천만원 ~ 1억 9천만원 수준으로 예상됩니다.

이러한 분석을 바탕으로 본 건의 시장 가치는 감정가(436,557,760원)와 유사하거나 그 이상일 가능성이 있습니다.

따라서, 경쟁 상황 및 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준으로, 3억 9천만원 ~ 4억 3천만원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

(인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.