나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30043 [1] 경기도 김포시 풍무동 864 테라스테이 9층917호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "신풍초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 생활편의시설, 업무시설등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 김포골드선(풍무역)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 9층 917호로서, 외벽: 몰탈뒤 페인팅 마감 및 일부 석재 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급,배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, '업무시설 및 제2종근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로, 동측으로 노폭 약10미터의 포장 도로에 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-08-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제 1종지구단위계획구역(풍무2) , 대로2류(폭 30m~35m)(저촉) , 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08- 27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애 물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포신풍초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분 구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립 다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 미상임. (2)기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물개요

사건번호: 부천지원 2026타경30043 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 864 테라스테이 9층 917호

건물명: 테라스테이

용도: 오피스텔

건축년도: 2019년

총 층수: 10층

본건 층수: 9층

호수: 917호

총 세대수: 171호

1.2. 면적 및 토지이용

건물면적: 17.71㎡ (약 5.36평)

건물지분: 17.71㎡

토지면적: 5.13㎡

토지지분: 5.129㎡

토지이용계획: 업무시설, 제2종근린생활시설 건부지

1.3. 건물 구조 및 이용상태

구조: 철근콘크리트구조

지붕: (철근)콘크리트

외벽: 몰탈 뒤 페인팅 마감 및 일부 석재 붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

이용상태: 오피스텔로 이용 중

1.4. 감정가 및 매각정보

감정가: 130,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "신풍초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 생활편의시설, 업무시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

또한, 김포골드라인 풍무역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주위 도로 상황은 본건 서측으로 광대로, 동측으로 노폭 약 10미터의 포장 도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매개시

본 경매는 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 인한 강제경매입니다.

말소기준권리: 2026년 1월 7일 접수된 주택도시보증공사 강제경매 (갑4) 입니다.

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사(박정애)

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023년 7월 17일

확정일자: 2023년 7월 17일

배당신고일자: 2025년 3월 14일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

3.3. 등기부 요약

등기부 현황상 소유권보존, 소유권이전(신탁등기말소), 주택임차권(말소), 강제경매(말소기준), 압류(말소) 등이 등기되어 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

을구 순위 5번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 풍무동은 아파트 단지와 상업시설이 밀집하여 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 업무시설 또한 소재하고 있어 지역 내에서의 활용성이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 거주 또는 업무를 위한 편의성이 높습니다.

5.2. 교통 접근성

김포골드라인 풍무역이 인접해 있어 서울 및 수도권 이동이 편리합니다.

다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경 관련 사항은 낙찰 후 처리 과정에서 추가 확인 및 검토가 필요할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 실제 명도 시 점유자 확인 및 협의 과정이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한

본 건 토지는 도시지역, 준주거지역이며, 고도지구(공항고도제한), 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등 공항 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다. 해당 지역의 개발 및 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 제한구역 등은 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 풍무동의 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 접근성과 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

현재 시장가와 감정가가 동일하게 형성되어 있으며, 9층이라는 선호도 높은 층수 이점을 보유하고 있습니다.

HUG 관련 조건 변경 및 임대 관계 미상 등의 특이사항은 있으나, 권리 분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

따라서, 면밀한 현장 조사와 HUG 관련 조건 검토 후 경쟁력 있는 입찰을 고려해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 김포골드라인 풍무역 도보 이용 가능한 역세권 입지.

* 주변 아파트 단지 및 상업시설 밀집 지역으로 풍부한 배후 수요.

* 최근 실거래가와 감정가가 동일하나, 9층의 층수 프리미엄 기대 가능.

* 토지/건물 일괄매각으로 권리관계 명확하며, 인수되는 권리 없음.

* 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등 다용도 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 130,000,000원

최근 실거래가 (유사 면적, 저층): 130,000,000원 (2024년 5월, 7월)

본 건은 9층이라는 층수 프리미엄이 존재하며, 최근 실거래가 및 감정가가 동일한 수준으로 형성되어 있습니다. 인수되는 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

이에 따라, 시장가 및 감정가 수준에서 입찰가를 형성하되, 층수 이점을 감안하여 소폭 상향하여 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 130,000,000원에서 135,000,000원 사이를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.