나이스옥션 법원경매 여주 2025타경1062 [1] 경기도 이천시 갈산동 219-62 1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창룡 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 대상건물은 경기도 이천시 증포동에 소재하는 '한내초등학교' 남동측 인근에 위치하고, 부근에는 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 있으며, 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

- 대상건물이 위치한 다세대주택단지까지 차량을 통한 접근 원활하고, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 있으며, 북동측 인근으로 지방도 제337호선이 통과하는 등 제반 교통상황 보통입니다.

건물의 구조

- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로 2016.02.18.에 사용승인 되었으며, 외벽 : 석재마감 등, 내벽 : 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

- 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

- 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비 등 구비되어 있는 것으로 조사되었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

- 경사지대에 위치한 부정형토지로 자체지반은 대체로 평탄하며, 현황 주거용으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

- 대상토지 북동측으로 도로폭 약 20M 내외 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2023-10-12) (전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 후첨 '사진용지' 참조하시기 바라며, 대상물건의 공부상 동호수는 제1동 제3층 제302호로 등재되어 있으나, 현황은 통칭 "대림홈타운 제10동 제3층 제302호"이므로 업무진행시 참고 하시기 바랍니다. - 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

공부상 동호수는 "제1동 제3층 제302호"로 등재되어 있으나, 현황은 통칭 "대림홈타운 제10동 제3층 제302호"이고, 대상건물의 위치는 건축물현황도(배치도 및 3층 평면도)를 기준으로 현관문에 부착된 호수판에 의하여 확인하였음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 여주지원 2025타경1062 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 이천시 갈산동 219-62 1동 3층302호

용도: 다세대주택

건물 동/호수: 공부상 "제1동 제3층 제302호"이나, 현황 통칭 "대림홈타운 제10동 제3층 제302호"

1.3. 토지 및 건물 면적

토지면적: 88.12㎡ (약 26.66평)

토지지분: 88.125㎡ (약 26.66평)

건물면적: 57.92㎡ (약 17.52평)

건물지분: 57.922㎡ (약 17.52평)

건축물대장상 총 대지면적: 1410㎡ (약 426.5평)

1.4. 감정가

140,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

경기도 이천시 갈산동 소재 '한내초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

대상건물까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 있습니다. 북동측 인근으로 지방도 제337호선이 통과하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 자연녹지지역

* 지구 지정: 자연취락지구

* 도로: 중로1류 (폭 20m~25m) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 신한은행 근저당(2018.12.10. 접수, 107,800,000원)보다 후순위인 권리들(가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 478,664,427원입니다.

등기부상 소유권 관련 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2016-02-24

* 소유권이전: 2016-03-04

* 소유권이전(매매): 2018-12-10

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이병자 (이 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-22

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 및 부담

매각으로 인해 등기부상 권리들은 대부분 말소될 예정이며, 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 언급이 있어, 실제 현장 조사 시 지상권 등 별도 권리 존재 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* '대림홈타운' 단지 내 유사 면적(57.922㎡)의 다세대주택이 2015년식 건물로 2026년 3월 17일에 110,000,000원에 거래되었습니다.

* 유사 건축 연도(2016년)의 '이현빌8차' (52.77㎡) 다세대주택이 2026년 3월 3일에 110,000,000원에 거래되었습니다.

* 비교적 오래된 연립주택(1984년식, 47.61㎡)은 2026년 3월 4일에 35,000,000원에 거래되었습니다.

종합적으로 볼 때, 본건과 유사한 신축급 다세대주택의 시세는 약 110,000,000원 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 본건의 감정가는 140,000,000원이므로, 시세 대비 경매 메리트 확보 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 2016년 2월 18일에 사용승인되었습니다. 총 4층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의 시설

남동측 인근에 '한내초등학교'가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 동호수와 현황 동호수 차이

공부상 '제1동'으로 등재되어 있으나, 현황은 '대림홈타운 제10동'으로 통칭되고 있어, 실제 물건의 정확한 위치 확인 및 본인 확인 절차가 필수적입니다.

6.2. 토지 이용 계획상의 제한

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 공법상 제한사항이 존재하여 향후 건축이나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 확인

현재 제공된 정보와 토지이용계획상 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 자연녹지지역 및 수도권정비계획법상 수도권이라는 점을 감안할 때, 추가적인 주변 현황 조사를 통해 잠재적 혐오시설의 존재 여부를 확인하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 갈산동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 권리관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 최근 유사 물건의 시세가 110,000,000원 수준에서 거래되고 있어, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 공부상 동호수와 현황 동호수의 차이 및 토지 이용계획상의 공법상 제한 사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 최근 실거래가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 이천시 갈산동 일대의 주거 환경 및 개발 가능성을 고려한 투자 대상입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 거래 사례(110,000,000원)와 본건의 감정가(140,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 인수되는 권리가 없고 임차인 부담이 없다는 점을 감안하여 입찰가를 산정합니다.

다만, 공부상 동호수 일치 여부 확인 및 토지이용계획상의 제약 사항 등을 신중히 검토하여 입찰해야 합니다.

최근 실거래가 수준 및 경매 시장 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.