나이스옥션 법원경매 성남 2026타경3 [1] 경기도 광주시 도척면 진우리 248-4 화이트하임 109동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태림 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 도척면 진우리 소재 "진우삼거리" 북서측 근거리 '화이트하임단지' 내에 위치하며 인근은 다세대주택 및 근린생활시설과 농경지, 임야가 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여, 제반 대중교통수단은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브경사지붕) 4층 건 내 402호로서 (사용승인일 : 2019.06.14) 외벽 : 벽돌 및 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 붙임으로 추정. 창호 : 하이새시 마감 등.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 상 하수도시설 위생설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인전 토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 각각 4m 이상의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책 지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/ 대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 성남지원 2026타경3 (1)

소재지: 경기도 광주시 도척면 진우리 248-4, 화이트하임 109동 4층 402호

건물명: 화이트하임

용도: 다세대주택

감정가: 164,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 66.50㎡ (약 20.12평)

건물면적: 54.35㎡ (약 16.44평)

토지지분: 66.5㎡

건물지분: 54.35㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보

사용승인일: 2019년 06월 14일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브경사지붕)

층수: 본건 4층 (총 4층)

주용도: 공동주택 (다세대주택)

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

지역지구: 계획관리지역, 성장관리구역 (일반형)

제한사항:

* 가축사육제한구역 (일부 제한구역)

* 배출시설 설치 제한 지역

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역

* 특별대책 지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25 / 외국인 등 / 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 광주시 도척면 진우리 소재 "진우삼거리" 북서측 근거리에 위치한 '화이트하임단지' 내에 있습니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 남서측으로 각각 4m 이상의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 갑1: 소유권보존 (이수진)

* 갑2: 소유권이전 (최광열, 매매)

* 을2: 근저당 (국민은행, 189,420,000원, 말소기준권리)

* 을4: 근저당 공동담보목록 (주식회사디지비캐피탈, 48,000,000원, 말소)

* 갑3: 가압류 (주식회사아이엠캐피탈, 27,029,767원, 말소)

* 갑4: 임의경매 (국민은행, 176,574,482원, 말소)

3.2. 말소기준권리

을2 근저당 (국민은행, 2020년 10월 30일 접수)이 말소기준권리입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 늦은 권리들은 모두 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권개요가 명시되어 있으나, 제공된 정보상 지상권은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상입니다.

* 본 물건은 임차인으로 인한 별도의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 현장 조사가 필요합니다.

3.5. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 264,449,767원으로 기재되어 있습니다. 본 경매의 실질적인 채권 총액은 말소기준권리인 국민은행 채권액 176,574,482원(경매 신청액)이 주요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 개발 현황

본건이 위치한 광주시 도척면 지역은 계획관리지역 및 성장관리구역으로 지정되어 있어, 난개발 방지 및 계획적인 개발이 이루어지고 있는 지역입니다. 주변에 다세대주택 단지가 형성되어 있어 주거지로서의 기능은 하고 있으나, 대규모 상업시설이나 편의시설은 제한적일 수 있습니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년)에 따르면, 본건과 유사한 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* '진우위너쎄르빌(A동)' (2016년식, 58㎡, 1층): 115,000,000원 (약 655,000원/평)

* '해피네스트C동' (2018년식, 64.37㎡, 3층): 145,000,000원 (약 745,000원/평)

본건은 2019년식으로 비교적 신축이며, 전용면적 54.35㎡ (약 16.44평)입니다. 위 사례들을 고려할 때, 평당 시세는 약 65만 원 ~ 75만 원 수준으로 추정됩니다. 본건의 감정가 164,000,000원 (약 997,000원/평)은 최근 거래 사례 대비 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

인근 '진우삼거리' 주변으로 기본적인 근린생활시설이 분포할 것으로 예상됩니다. 대형마트, 쇼핑몰 등은 차량 이동이 필요한 원거리 지역에 위치할 가능성이 높습니다.

5.2. 교육 시설

주변 지역에 초등학교, 중학교 등이 분포할 수 있으나, 구체적인 학교와의 거리는 현장 확인이 필요합니다.

5.3. 의료 시설

지역 내 병원, 의원 등 기본적인 의료시설은 접근 가능할 수 있습니다. 대형병원은 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 등기부상 말소기준권리보다 선순위는 없으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권개요가 명시되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 상태 리스크

* 건축물 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축이지만, 5년 이상 경과함에 따라 내부 마감재 노후화, 설비 문제 등 잠재적인 유지보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 토지이용계획상 '가축사육제한구역', '배출시설설치제한지역', '자연보전권역' 등에 속해 있어, 주변 개발이나 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* Google 검색 결과, 광주시 도척면 진우리 지역은 주로 전원 주택 단지 및 일부 농경지가 혼재하는 지역으로, 직접적인 혐오시설(대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)의 존재는 파악되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에 축사 관련 시설이 있을 가능성은 배제할 수 없습니다.

6.4. 법규상 리스크

* '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 도척면 소재 신축(2019년) 다세대주택으로, 감정가는 164,000,000원입니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 주변 시세 분석 결과, 감정가 대비 낙찰가율은 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 신축 연식과 내부 상태를 고려할 때, 소액 투자 또는 실거주 목적의 접근이 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년식)으로 내부 상태 양호 예상

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적음

* 토지/건물 일괄매각으로 소유권 확보 용이

* 광주시 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 평당 약 65만 원 ~ 75만 원 수준입니다. 본건의 전용면적 54.35㎡ (약 16.44평)를 기준으로 할 때, 시장가치는 약 107,500,000원에서 123,300,000원 범위로 추정됩니다.

본 경매 물건의 감정가는 164,000,000원으로, 시장 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

종합적인 시장 상황, 본건의 신축 연식, 권리관계의 명확성 등을 고려하여 125,000,000원 을 적정 입찰가로 제시합니다. 이는 시장 시세 범위 내에서 소폭 상향 조정된 가격으로, 낙찰 가능성과 향후 시세차익을 고려한 보수적인 접근입니다.

* 참고: 본 입찰가 산정 시 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.