나이스옥션 법원경매 인천 2024타경531529 [3] 인천광역시 미추홀구 주안동 1428-10 브라운스톤 5층502호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경531529 [3] 인천광역시 미추홀구 주안동 1428-10 브라운스톤 5층502호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경531529
• 주소: 인천광역시 미추홀구 인주대로344번길 21-11, 5층502호 (주안동,브라운스톤)
• 용도: 아파트

인천지방법원 경매11계 2024타경531529 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 인주대로344번길 21-11, 5층502호 (주안동,브라운스톤) | 감정가: 93,000,000원 | 최저가: 65,100,000원 | 용도: 아파트

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경531529 (3)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1428-10 브라운스톤 5층502호

* 용도: 아파트 (본 건물이 다세대주택으로 이용중이라는 감정평가서 내용도 있으나, 일반적으로 아파트로 분류되는 주거용 건물입니다.)

* 감정가: 93,000,000원

* 토지면적: 16.48㎡ (약 4.98평)

* 토지지분: 16.48㎡ (약 4.98평)

* 건물면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

* *참고: 제공된 정보에는 전용면적과 분양면적이 구분되어 있지 않으며, 건물면적 30.00㎡는 전용면적으로 간주될 수 있습니다.*

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 용OO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제502호, 외벽 스톤코트 마감, 내벽 벽지 및 일부 타일 마감, 창호 하이샤시.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재 (이는 권리 분석 시 매우 중요한 사항입니다.)

* 주의사항: 별도 명시된 사항 없음.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "남부초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택 및 단독주택 등이 소재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다. 주안역 등 주요 교통 거점과의 연계는 대중교통 이용 시 약간의 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태 (본 건 '기호 다)' 기준):

* 제2종일반주거지역: 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하 (지역별 조례 확인 필요)

* 가축사육제한구역: 가축 사육 관련 제한 사항 존재.

* 상대보호구역: 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 학교 주변 일정 구역 내에서의 개발 행위 제한. (남부교육청 관련)

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당.

1.3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 강제경매로, 채권자의 강제 집행 절차에 따라 진행됩니다.

* 채권자: 용OO 님의 채권으로 경매가 개시되었습니다.

* 특이사항 - 대항력 있는 임차인: 본 건에는 대항력이 있는 임차인이 존재합니다. 이는 경매 절차에서 매우 중요한 부분으로, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 남은 보증금에 대한 책임을 져야 할 수 있습니다. 따라서 임차인의 대항력 유무, 보증금 액수, 배당 순위 등을 철저히 확인하고 인수 여부를 신중하게 판단해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 주안동 일대는 주거 밀집 지역으로서, 인근에 남부초등학교가 위치해 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 주거 기능 외에 생활 편의를 위한 소규모 상가 및 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 주안역이 인근에 있어 지역 내 이동 및 인천 시내 접근성이 양호한 편입니다. (검색 결과: 주안역 주변으로는 상업시설 및 유흥시설이 혼재되어 있는 것으로 파악됩니다.)

1.5. 생활정보

* 교육시설: 본 건 서측에 남부초등학교가 위치하고 있어 초등 교육 환경은 양호합니다. (검색 결과: 인천 미추홀구 주안동 일대는 4년제 대학교 진학률이 전국 평균 이상으로 나타나는 등 교육 환경에 대한 긍정적인 평가도 있습니다.)

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 카페, 약국 등 기본적인 생활 편의시설이 다수 위치할 것으로 예상됩니다. (검색 결과: 주안역 인근 및 해당 주소지 주변으로 다양한 상업 시설 및 숙박 시설이 밀집해 있습니다.)

* 주변 환경: 검색 결과, 주안역 인근은 다양한 상업 시설과 함께 모텔, 호텔 등 숙박 시설이 다수 분포되어 있어 유동인구가 있는 지역으로 파악됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담 : 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인의 보증금 액수, 확정일자, 배당 요구 여부 등을 면밀히 조사하여 낙찰 후 인수해야 할 금액을 정확히 파악해야 합니다. 이는 예상 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

* 건물 연식 및 유지보수 : 브라운스톤이라는 건물이 2011년경 지어진 것으로 검색 결과 파악되므로 (자료 참고), 비교적 연식이 있는 건물에 해당합니다. 따라서 건물 노후화로 인한 수리비 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 상권의 복합성 : 주안역 주변 상권은 주거지역 외에 상업 및 유흥 시설이 혼재되어 있어, 일부 지역에서는 소음이나 유해 시설의 영향을 받을 가능성도 있습니다. (본 건 소재지 자체는 주거 지역으로 분류되나, 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 비교적 소형의 주거용 건물로, 감정가는 9천만원대로 책정되어 있습니다. 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 인근에 초등학교가 있어 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다. 그러나 가장 핵심적인 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 이 임차인의 보증금 및 배당 여부에 따라 낙찰자가 부담해야 할 금액이 달라지므로, 철저한 권리 분석이 선행되어야 합니다. 만약 임차인 관련 리스크를 성공적으로 해결하거나, 임차인이 배당받지 못할 경우 인수해야 할 금액이 현저히 적다면, 가격적인 매력이 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가 : 9천만원대의 감정가는 수도권 아파트/주택 시장에서 비교적 접근 가능한 가격대입니다.

* 주거 밀집 지역 : 남부초등학교 인근의 안정적인 주거 환경은 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 역세권 접근성 : 주안역이 인근에 있어 지역 내 이동 및 수도권 접근성이 용이합니다.

* 철저한 권리 분석 시 기회 : 대항력 있는 임차인이라는 명확한 리스크가 존재하지만, 이를 제대로 분석하고 해결할 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 임차인의 보증금 인수액이 미미하거나, 명도 과정이 원만하게 진행될 경우 투자 가치가 상승할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매11계