나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30041 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 100-51 제니스빌16차 1동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 '부안초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린시설, 각급 학교 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 401호로서, (사용승인일 2020.02.13) 외벽: 인조석 붙임 및 파벽돌 붙임 등 마감, 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

'공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 승강기, 난방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서, 현황 '공동주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가 구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2026타경30041 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 100-51, 제니스빌16차 1동 4층401호

건물명: 제니스빌16차

용도: 도시형생활주택 (공동주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2020년 02월 13일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 366,000,000원

토지면적(지분): 47.02㎡ (약 14.22평)

건물면적(지분): 66.52㎡ (약 20.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 '부안초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린시설, 각급 학교 등으로 형성된 지대로서 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부안초), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존, 신탁등기 말소, 주택임차권 (김도훈, HUG, 말소), 가압류 2건 (경기신용보증재단, 우리카드, 말소), 근저당 (공희수, 말소), 강제경매 (주택도시보증공사, 말소) 순으로 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액: 457,306,625원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(김도훈)

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 05월 14일

* 확정일자: 2021년 04월 06일

* 배당신고일자: 2025년 06월 09일

* 대항력: 없음

* 임차인 정보: 김

3.3. 말소기준 권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 경기신용보증재단 가압류 (접수일자 2025.01.08)

본 경매 절차 진행 시, 을구 1번 주택임차권(김도훈)은 대항력이 없으며, HUG의 말소동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다. 그 외 모든 권리 또한 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 2016년식 다세대주택인 '삼성펠리스5차'(34.7㎡)가 2026년 7월 2억 1천 2백만원에 거래되었으며, 1986년식 연립주택인 '에덴빌라'(38.88㎡)는 1억 7천만원 ~ 1억 7천 5백만원 수준에서 거래되었습니다.

본건 '제니스빌16차'는 2020년식으로 건물이 신축급이며, 전용면적 66.52㎡(약 20.12평)으로 비교 대상 건물들에 비해 면적이 넓습니다. 이에 따라 시세는 3억 9천만원 ~ 4억 1천만원 이상으로 형성될 것으로 추정됩니다.

4.2. 건물 유형 및 건축 연도 비교

본건은 2020년식 도시형생활주택으로, 비교 대상인 2016년식 다세대주택 및 1986년식 연립주택에 비해 현저히 짧은 건축 연도를 자랑합니다. 이는 건물의 현재 상태 및 가치 면에서 유리하게 작용할 것입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 '부안초등학교'가 위치하며, 기타 근린시설들이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. (추가적인 대형마트, 병원, 금융기관 등은 차량 이용 시 접근 가능할 것으로 예상됩니다.)

5.2. 교육시설

'부안초등학교'가 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 학군입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 경매 낙찰 후 소유권 이전 시, 해당 기간 내라면 토지거래허가를 받아야 할 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 과거 조건 변경이 있었음을 시사하나, 본건의 경우 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인이었으며, 해당 임차권은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정이므로 직접적인 인수 부담은 없습니다.

6.3. 선순위 임차권

등기부상 을구 1순위 주택임차권(김도훈)이 존재하나, 대항력이 없고 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

6.4. 기타 제약사항

가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제약이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년식 신축급 도시형생활주택으로, 넓은 전용면적과 함께 깔끔한 건물 상태를 기대할 수 있습니다. 권리 관계가 명확하게 정리되어 인수되는 권리가 없다는 점에서 투자 위험성이 낮습니다. 주변 인프라 및 초등학교 인접 등 생활 환경도 양호한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 내에 낙찰될 경우 관련 허가 절차를 확인해야 하는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 사용 및 임대 용이.

* 우수한 면적: 20.12평의 넓은 전용면적으로 실거주 및 임대 수요 확보에 유리.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 없어 안전한 투자 가능.

* HUG 관련 문제 정리: 임차권이 매각으로 소멸되어 보증금 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 366,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건의 현재 시장 가치는 4억원 이상으로 추정됩니다. 신축 연식과 넓은 면적을 고려할 때, 감정가 대비 높은 경쟁률이 예상됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 390,000,000원 ~ 410,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (목표 입찰가: 400,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.