나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30031 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-4 코모도타워 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡본동 소재 "심곡본1동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주위일대는 업무시설, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 가능하고, 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2021. 01월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하5층 지상15층건 공동주택 업무시설 제1.2근린생활시설 건물 내 13층1304호로서, 외벽:콘크리트 위 돌붙임 및 페인팅 등 마감. 내벽:시멘트몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 공동주택 업무시설 제1.2근린생활시실 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측 및 동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 과밀억제권역, 중점경관괸리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독,다가구,아파트, 연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계사항 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2026타경30031 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-4 코모도타워 13층1304호

용도: 아파트 (공동주택, 업무시설, 제1,2종근린생활시설 복합건물 내)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 가치

감정가: 224,000,000원

토지면적: 7.44㎡ (약 2.25평)

토지지분: 7.44㎡ (약 2.25평)

건물면적: 32.13㎡ (약 9.72평) - 전용면적 기준

건물지분: 32.13㎡ (약 9.72평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 심곡본동 소재 "심곡1동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 해당 지역은 업무시설, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 주변 환경은 무난한 편입니다. 코모도타워는 2021년 1월 사용승인을 받은 신축급 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 복합건물입니다.

2.2. 교통상황

각종 차량의 접근이 용이하며, 지하철역 및 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 양호합니다. 본건의 경우 부천역에서 도보 약 7분 거리에 위치하여 역세권 이점을 누릴 수 있습니다.

2.3. 접근성

본 건은 남측 및 동측으로 공도와 접해 있어 차량 진출입이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

등기부등본상 최초 권리는 신탁 등기이며, 이후 소유권 이전 및 근저당, 압류, 강제경매 등이 순차적으로 등기되었습니다. 현재 본건 경매는 주택도시보증공사의 신청으로 개시되었습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 정보상 주택도시보증공사(HUG)가 전입일자 및 확정일자를 2022년 5월 3일자로 보유하고 있으며, 보증금은 220,500,000원, 차임은 0원입니다. 그러나 권리분석상 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 나타났습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2025년 9월 3일자 부천시의 압류(갑6)입니다. 이에 따라 을구 1번 순위 주택임차권(이대용)은 말소 대상입니다. 또한, 채권총액 220,500,000원의 등기부상 채권은 모두 말소될 것으로 예상됩니다. 따라서 본 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 주택임차권이 언급되었으나, 등기부상 '말소' 처리되어 있으며 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출이 있었던 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 심곡본동 일대는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있으며, 주상복합 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 부천역을 중심으로 이마트, 자유시장 등 상업시설과 행정복지센터가 인접하여 유동인구가 풍부한 상권입니다.

4.2. 주변 상업 및 업무시설

인근에 이마트, 자유시장 등 대형 상업시설이 있으며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 인근에 다양한 편의시설이 위치해 있습니다. 윤내과의원, 커피에반하다 부천남부점 등이 가까이 있습니다.

5.2. 교육 및 기타시설

인근 학군으로는 도원초등학교, 부천남중학교가 배정되어 있습니다. 부천역이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 외국인 등의 토지거래허가구역 해당 사항은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 따라서 해당 기간 내에 계약 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다.

6.2. 임대차 관련 사항

임차인 현황상 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으나, 권리분석 결과 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임대차 관계는 복잡할 수 있으므로 계약 체결 전 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 특이사항

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 권리분석상 해당 임차권은 말소 대상이므로 낙찰자에게 인수되는 권리는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 1월 준공된 비교적 신축인 코모도타워 내 아파트입니다. 부천역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 상업 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수합니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로 낙찰자가 인수할 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점은 매수 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 2021년 준공된 신축급 아파트로 건물 상태 양호.

* 부천역 역세권으로 우수한 교통 및 생활 인프라.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 깨끗한 명도 가능성 높음.

* 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가 산정 가이드

본 건은 감정가가 224,000,000원이며, 인수할 권리 분석상 보증금 부담이 없습니다. 최근 실거래가 정보를 종합적으로 검토하고, 주변 시세 및 시장 동향을 면밀히 파악하여 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 신축 건물임을 감안할 때 감정가 대비 높은 비율로 입찰될 가능성이 있으며, 토지거래허가구역의 경우 허가 절차에 따른 시간 소요 등을 고려하여 최종 입찰가를 산정하시는 것이 합리적입니다. (주의: 예상 입찰가는 본 보고서에서 직접적으로 제시하지 않으며, 상세한 시장 조사 및 컨설팅을 통해 결정하시는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.