나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30027 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-4 코모도타워 8층806호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "부천남초득학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어있는 주상복합지대로 이루어져 있습니다

교통상황

제반 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로 약 7분정도 거리에 국철1호선 '부천역'이 소재하여 대중교통사정 무난한 편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하5층, 지상 15층 건물 내 8층 일부로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅, 인조석붙임 등 , 창 호 : PVC새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '아파트(원룸형 도시형생활주택)' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 제반 편의설비 갖추고있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

다각형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하며, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 (코모도타워) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 남측으로 약 8 미터, 동측으로 10미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026. 8.25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

경매사건번호: 부천지원 2026타경30027 (1)

물건소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-4 코모도타워 8층806호

토지면적: 7.44㎡ (약 2.25평)

건물면적: 32.13㎡ (약 9.72평)

토지/건물일괄매각

감정평가액: 209,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하5층, 지상 15층 건물 내 8층 일부 (2021년 7월 사용승인)

주요 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

1.1. 입지조건

대상 물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "부천남초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지대로 형성되어 있습니다.

건물은 남측으로 약 8미터, 동측으로 10미터의 도로에 각각 접하고 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

대중교통 이용이 편리한 편으로, 인근에 노선버스정류장이 있으며 도보 약 7분 거리에 국철 1호선 '부천역'이 소재합니다.

1.1. 1.토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다.

가축사육제한구역(전부제한구역), 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지로, 경매 시점에 대부분 만료 예정입니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 7월 20일 접수된 경기신용보증재단의 가압류(갑6)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 확인되지 않으며, 해당 권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본상 을구 1번 주택임차권(권리자: 김관우, 임차금액: 213,000,000원)이 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황 상 김관우 씨의 전입일자는 2022년 3월 11일, 확정일자는 2022년 2월 22일이나 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

건물 등기부 요약 상 여러 건의 신탁등기 말소, 소유권 이전, 가압류, 압류, 강제경매 등이 등기되어 있으나, 최종적으로 주택도시보증공사의 강제경매(갑10)로 인해 본 경매가 진행되었습니다.

총 등기부채권액은 243,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 코모도타워는 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 지하 5층, 지상 15층 규모에 72세대가 거주하는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 복합 건물입니다.

주변은 주상복합지역으로 오피스텔, 아파트 등 다양한 주거 형태와 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

최근 유사 물건 거래 사례를 분석한 결과, 코모도타워 또는 인근 신축급 오피스텔/도시형생활주택의 경우 전용면적 기준 3.3㎡당 약 550만원 ~ 700만원 선의 시세를 형성하고 있습니다.

본 물건의 전용면적(건물면적)은 32.13㎡(약 9.72평)으로, 현 시세는 감정가 209,000,000원(3.3㎡당 약 653만원)보다 다소 높게 형성될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 단지 인근에 부천남초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 부천역(1호선)까지 도보 7분 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로의 도심 및 외곽 접근성 또한 우수합니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설, 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 준공 연도가 비교적 최신(2021년)임에도 불구하고, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 낙찰 후 명도 과정에서 고려해야 할 부분입니다.

* 토지거래허가구역 지정은 경매 시점에 만료 예정이나, 과거 거래 제한이 있었던 점을 인지해야 합니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 관련 사항은 낙찰 후 HUG와의 협의가 원활하게 진행될 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 우수하며 생활 편의시설이 풍부합니다.

권리분석상 명확한 인수 부담은 없으나, HUG 인수조건 변경과 관련된 추가 확인이 필요합니다.

최근 시세 분석 결과, 감정가 대비 현재 시장가치가 더 높게 평가될 가능성이 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 부천역 초역세권 신축급 도시형생활주택으로 높은 환금성 기대.

* 주변 상권 발달로 인한 임대 수요 꾸준.

* 토지거래허가구역 해제 예정으로 향후 거래 용이성 증대.

* 적극적인 HUG와의 협의를 통해 잔금 납부 및 명도 절차 진행 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액은 209,000,000원이며, 채권 총액은 243,000,000원입니다.

최근 유사한 조건의 신축급 도시형생활주택/오피스텔 매매 시세가 3.3㎡당 약 550만원~700만원 선으로, 본 물건(32.13㎡)의 현재 시세는 220,000,000원 ~ 240,000,000원 수준으로 추정됩니다.

주택도시보증공사의 강제경매 채권액(213,000,000원)과 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 비용, 제세공과금 등을 고려했을 때, 보수적으로 접근 시 감정가 이상, 적극적으로는 현재 시세 범위를 고려한 입찰이 필요합니다.

인수되는 임차 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

따라서, 예상 입찰가는 215,000,000원 ~ 235,000,000원 범위 내에서 입찰 전략을 수립하는 것을 권장합니다.

주변 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.