나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50052 [1] 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 614-11 우월시티 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 소재 '숙명여자대학교 용인연수원’남서측 근거리 에 위치하며 주위는 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택, 근린상가 등이 혼재하고 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 중 4층 402호로서, 외 벽 : 드라이비트마감 등 창 호 : 알루미늄샷시 이중창임

이용상태

다세대주택으로 이용(후첨"내부구조도"참조)중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 다세대주택 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측이 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역 (도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역,토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25.대상:외국 인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경50052 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 614-11 우월시티 102동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 138,000,000원

토지면적: 36.93㎡ (약 11.17평)

건물면적: 39.60㎡ (약 12.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리에 위치하며, '숙명여자대학교 용인연수원' 남서측 근거리에 자리하고 있음.

주위 환경은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재하는 일반적인 주거 및 상업 복합지역임.

교통 상황으로는 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

건물의 서측으로는 왕복 2차선 도로에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상임.

등기부상 말소기준권리는 2025년 08월 14일 국민건강보험공단의 압류임.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않음.

임차인 현황:

* 임차인: 목정현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 03월 03일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재함. 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 명시되어 있어, 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 보임. 다만, 임차인이 대항력을 보유하고 있으므로 임대차 관계의 세부 조건에 대한 확인이 필수적임. 임대 관계는 미상으로 파악됨.

인수되는 권리 및 보증금: 인수 보증금 합계는 0원임.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능함.

인근에 대학교 연수원이 위치하고 있어 유동인구의 영향을 받을 수 있으나, 대규모 상업 시설과는 거리가 있을 수 있음.

상권은 주변 주거 단지의 배후 수요에 기반을 두고 있으며, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있음.

1.4. 생활정보

건물은 다세대주택으로 이용 중이며, 주변에도 다양한 형태의 공동주택이 분포하고 있음.

근린상가가 혼재되어 있어 기본적인 생활에 필요한 편의시설 이용은 가능하나, 쇼핑이나 문화 시설 등은 별도 조사가 필요함.

주변 교육 환경으로는 '숙명여자대학교 용인연수원'이 근거리에 위치하며, 교육 관련 시설의 분포 가능성이 있음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 존재: 목정현 임차인은 2021년 3월 3일 전입과 함께 대항력을 확보하였음. 인수되는 보증금은 0원이지만, 임대차 계약의 세부 조건(계약 기간, 차임 지급 방식 등)에 따라 향후 명도 절차 또는 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로, 계약 내용을 면밀히 파악해야 함.

토지거래계약허가구역 지정: 본건 토지는 특정 기간(2025.08.26~2026.08.25) 동안 외국인 등 특정 대상 및 용도에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있음. 이는 일반적인 매수자에게 직접적인 영향을 주지 않을 수 있으나, 해당 규정을 숙지할 필요가 있음.

건축 연도: 주변 유사 건물들이 1991년~1996년 사이에 건축된 점을 감안할 때, 본 건(2001년 사용승인) 역시 준공 후 시간이 경과함에 따라 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리에 위치한 다세대주택으로, 주변 환경이 무난하고 대중교통 접근성도 양호함.

감정가는 138,000,000원으로 책정되었으나, 제공된 주변 시세 자료를 분석한 결과 실제 시장가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있음.

대항력 있는 임차인이 존재하며, 비록 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있으나 임대차 조건에 대한 추가 확인이 반드시 필요함.

토지거래허가구역 지정 및 건물의 노후화 가능성 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 함.

1.7. 투자 포인트

입지: '숙명여자대학교 용인연수원' 인근으로, 주거 및 근린 상업 시설이 혼재된 지역으로 잠재적 수요 확보 가능성이 있음.

일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어, 추후 분리 매각 시 발생할 수 있는 복잡성을 피할 수 있음 (단, 임차인 명도 문제 별도 고려).

시세차익 가능성: 감정가와 주변 실거래가 간의 괴리가 클 경우, 저가 매수를 통해 시세차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 138,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매/전월세 정보에 따르면, 본 건과 면적이 유사하거나 약간 큰(53.55㎡ ~ 59.94㎡) 주변 빌라들의 거래 가액은 7,800만원 ~ 10,000만원 수준임.

이를 ㎡당 가격으로 환산하면 약 145만원 ~ 167만원 수준으로 분석됨.

본 건의 전용면적(39.60㎡)을 기준으로 이 시세를 적용할 경우, 예상 시장가는 약 5,740만원 ~ 6,575만원 범위로 추정됨.

이는 제시된 감정가 13,800만원과 상당한 차이를 보이며, 감정가가 실제 시장 시세를 제대로 반영하지 못했거나, 제시된 시세 자료가 본 건과 직접 비교하기에 한계가 있을 수 있음.

인수되는 보증금: 0원

종합 고려 사항 및 예상 입찰가 제안:

감정가는 13,800만원이지만, 주변 시세 정보를 바탕으로 할 때 실거래가는 이보다 현저히 낮을 가능성이 높음.

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임대차 계약 조건 확인 및 향후 명도 가능성, 예상 명도 비용 등을 철저히 검토해야 함.

건물의 노후화, 주변 개발 계획, 임대 수요 등 추가적인 시장 조사를 통해 정확한 가치를 판단해야 함.

상기 분석 내용을 바탕으로, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장함. 이 가격대는 감정가의 약 43% ~ 54% 수준으로, 면밀한 추가 조사 후 최종 입찰가를 산정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.