나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35573 [1] 경기도 부천시 오정구 오정동 726 오정휴먼시아 206동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 "동산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 지상 15층 건물내 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2006.10.17) 외벽: 몰탈위페인팅 마감등, 창호: 샷시창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 공동주택(아파트)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남동측으로 너비 약 24미터 내외, 남서측으로 너비 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육 제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(덕산고- 교육청문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동산초- 교육청문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동산초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(오정주거환경개선지구)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.1. 1. 기본 물건 내역

사건번호: 부천지원 2025타경35573 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 오정동 726 오정휴먼시아 206동 3층 302호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조, 15층 건물 내 3층

사용승인일: 2006년 10월 17일

2.

3.1. 2. 면적 정보

* 토지면적: 72.95㎡ (약 22.07평)

* 토지 지분: 72.9458㎡ (약 22.07평)

* 건물(공급/분양) 면적: 110.53㎡ (약 33.43평)

* 전용면적에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

* 건물 지분: 110.53㎡ (약 33.43평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2.

3.1. 3. 감정가 및 경매 정보

* 감정가: 719,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 화성코스메틱주식회사

2.

3.2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

* 본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 "동산초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.

3.2. 2. 교통 상황

* 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.

3.3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

* 말소기준권리: 2024년 4월 19일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (330,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 아래의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 2024년 9월 23일자 화성코스메틱의 가압류 (3,175,264,722원)

* 2025년 12월 30일자 농협은행주식회사의 가압류 (48,169,867원)

* 2026년 1월 2일자 화성코스메틱주식회사의 강제경매 (1,000,000,000원)

* 등기부상 채권 총액은 3,553,434,589원입니다.

2.

3.3. 2. 인수되는 권리 분석

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 전반적으로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

2.

3.3. 3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 현재 파악된 임차인 중 보증금을 인수해야 하는 대상은 없는 것으로 보입니다.

2.

3.4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 편의시설

* 본건 인근에는 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 지도 검색을 통한 간이 조사 결과, 본건 아파트 단지 주변에 심각한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

2.

3.4. 2. 교육 시설

* 본건은 "동산초등학교"와 인접하여 자녀들의 통학이 용이한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 또한, 덕산고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 관련 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

2.

3.5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 외국인 등이 아파트 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 정비구역 (오정주거환경개선지구)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 본 물건이 속한 지역은 제2종일반주거지역입니다.

* 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로1류(폭 20m~25m)의 도로에 접하고 있어 차량 접근성은 우수합니다.

* 수도권 과밀억제권역에 해당합니다.

2.

3.5. 2. 기타 리스크 요인

* 건물이 2006년 사용승인되어 약 18년 경과하였으므로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 대규모 가압류 및 채권 총액이 높은 점은 경매 진행의 주요 원인으로 파악됩니다.

2.

3.6. 투자 포인트

* 정비구역으로 지정된 점은 향후 도시 환경 개선 및 재개발 시 투자가치 상승을 기대해볼 수 있는 요인입니다.

* 등기부상 말소기준권리 외 낙찰자가 인수해야 할 채무 부담이 없습니다.

* 인근 초등학교 위치 등 주거 안정성이 확보된 지역입니다.

2.

3.7. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구에 위치한 아파트로, 편리한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

특히, 정비구역 지정으로 인한 향후 개발 가능성은 주요 투자 포인트로 작용할 수 있습니다.

등기부상 모든 권리 관계가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없으며, 교육 시설 접근성도 양호합니다.

건물 연식을 고려하더라도, 입지적 장점과 개발 잠재력을 바탕으로 투자를 고려해볼 만한 물건입니다.

2.

3.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 현재 시세, 주변 유사 물건의 거래 사례, 향후 시장 전망, 본건의 투자 가치 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 상세한 시장 조사가 이루어지지 않았으므로 구체적인 입찰가를 제시하지는 않습니다.

다만, 감정가 719,000,000원을 기준으로 철저한 분석을 통해 최적의 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

인수 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 추가적인 인수 비용은 발생하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.