나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50096 [1] 경기도 용인시 처인구 이동읍 송전리 577-16 드림펠리체 나동 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대원 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 송전리 소재'송전초등학교’남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로(남북대로) 등이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상7층건 내 7층 701호로서, (사용승인일자 : 2018. 2. 21) 외벽: 벽돌형타일 및 드라이비트 마감, 내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감, 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로서 방3, 거실, 주방, 욕실2, 현관, 발코니 등의 구조임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방보일러설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄하며, 현황 업무시설 및 공동주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 로폭 약 15미터 내외의 2차선포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접함)이며, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임. 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26~26.8.25, 대상:외국인등/ 용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026. 6. 1. 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 대항력 포기 확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2026타경50096 (1)

물건 종류: 오피스텔

감정가: 191,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사

* 면적 정보

토지 면적: 31.43㎡ (약 9.51평)

토지 지분: 31.43㎡ (약 9.51평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 62.05㎡ (약 18.77평)

건물 지분: 62.05㎡ (약 18.77평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 정보

건물명: 드림펠리체 나동

층수: 지하 1층, 지상 7층 중 7층 701호

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕

사용승인일자: 2018년 2월 21일

주요 내부 구조: 방 3, 거실, 주방, 욕실 2, 현관, 발코니

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 개별난방, 승강기, 화재탐지 및 소화설비

* 기타 기본 정보

소재지: 경기도 용인시 처인구 이동읍 송전리 577-16 드림펠리체 나동 7층 701호

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)

제한 사항: 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(기간: 25.8.26~26.8.25, 대상: 외국인 등 / 용도: 단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)

공부와의 차이: 없음

임대 관계: 미상

2. 입지조건

* 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 송전리 소재 '송전초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 간선도로인 남북대로가 소재하여 제반 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 남서측으로 폭 약 15미터 내외의 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획

토지는 부정형이며, 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 상태입니다. 현황 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다. 해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로3류에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리

등기부등본 상 말소 기준 권리는 2023년 2월 15일 접수된 주식회사베스트금융대부의 근저당권(을3)입니다.

* 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사(문성익)

보증금: 189,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 3월 21일

확정일자: 2022년 2월 7일

대항력: 없음

비고: 2026년 6월 1일, 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 대항력 포기 확약서를 제출하였습니다. 따라서 해당 임차권은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 인수되지 않습니다.

* 특이사항 및 주의사항

주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 선순위임차권 존재했으나, 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

* 인수 권리 및 보증금

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 지역 특성

본건이 위치한 용인시 처인구 이동읍 송전리 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 송전초등학교 인근에 자리 잡고 있어 학생 및 관련 종교 시설 이용객 등 배후 수요가 존재할 수 있습니다.

* 잠재 임차 수요

인근에 다세대주택 및 오피스텔이 다수 분포하고 있어, 오피스텔 및 소형 주거 공간에 대한 임차 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다. 그러나 주변 경쟁 물건과의 차별화 전략이 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

송전초등학교가 인근에 위치하며, 일반 주택지대 내 근린생활시설들이 소재하여 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

* 주거 환경

오피스텔로서 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 등의 구조로 이루어져 있어, 1~2인 가구 또는 소규모 가구가 거주하기에 적합합니다. 철근콘크리트 구조로 비교적 견고하며, 승강기 등 편의 시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계 변수

주택도시보증공사가 채권자이자 가장 큰 보증금을 가진 임차인이었으나, 대항력을 포기함에 따라 권리관계는 매우 명확해졌습니다. 다만, 임대 관계가 미상인 다른 임차인이 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다(현재까지 확인된 정보로는 해당 없음).

* 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 침체 또는 회복 시점에 따라 임대 수익률 및 향후 매각 시 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* 경쟁 환경

인근 지역에 다수의 오피스텔 및 주거 시설이 존재하므로, 공실 위험 및 임대료 경쟁이 발생할 수 있습니다.

* 기타 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 시 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 장점

주택도시보증공사의 대항력 포기로 인해 인수해야 할 보증금이 전혀 없어, 권리관계가 매우 깨끗합니다.

2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기회 요인

안정적인 임차 수요가 예상되는 지역에 위치하며, 신축 건물이므로 관리가 용이합니다.

잘못된 권리관계나 명도 문제 없이 인수가 가능하여 투자 리스크가 적습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 용인시 처인구 이동읍에 위치한 오피스텔로, 권리 분석상 인수할 부담이 없어 명확한 물건입니다. HUG의 대항력 포기 확약서 제출은 투자자에게 큰 이점으로 작용하며, 비교적 신축 건물이라는 점도 긍정적입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성 또한 보통 수준으로, 향후 시세 상승 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 경쟁 물건에 대한 정보가 제한적이므로, 현 시세 기준 예상 입찰가를 산정하는 데 한계가 있습니다. 통상적으로 감정가 대비 80% ~ 120% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 물건은 권리관계가 매우 명확하고 인수되는 보증금이 없다는 장점을 고려할 때, 현 시세 및 향후 시장 전망을 고려하여 감정가 이상에서 결정될 가능성이 높습니다.

감정가: 191,000,000원

인수 보증금: 0원

현 시세 및 시장 상황을 고려했을 때, 예상 입찰가는 191,000,000원 ~ 219,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 상세한 주변 시세 및 실거래가 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.