나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500111 [1] 인천광역시 서구 왕길동 671-9 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 '인천지하철2호선 검단사거리역' 남동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 업무시설, 상업시설 등이 혼재하는 기존주거지대에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 북서측 인근에 인천지하철2호선 '검단사거리역'이 소재하고 있어 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 5층 중 4층 402호로서, (사용승인일:2010.11.02) 외벽: 치장벽돌 및 석재마감, 내벽: 벽지도배 및 타일마감 등, 창호: pvc창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 및 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭3미터 내외의 진입로를 통하여 북서측 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2013-05-27) , 지구단위계획구역(검단2지구),가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 발코니상 제시외건물㉠(벽체이용 샷시조 판넬지붕(주택) 약9.3㎡)이 소재함.

물건 비고

일괄매각- 제시외 건물 및 토지지분 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2026타경500111 (1)호 부동산강제경매 사건입니다.

소재지는 인천광역시 서구 왕길동 671-9 4층402호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 176,000,000원이며, 토지면적은 343.30㎡ (약 103.85평), 토지 지분은 44.6429966843㎡ (약 13.50평)입니다.

건물면적은 73.41㎡ (약 22.21평)이며, 건물 지분 또한 73.41㎡ (약 22.21평)입니다.

건물에는 약 9.30㎡ (약 2.81평)의 제시외 건물이 포함되어 있으며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)로 추정됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 왕길동에 소재하며, 주변은 공동주택, 업무시설, 상업시설 등이 혼재하는 기존 주거지대에 위치합니다.

인근에 인천지하철2호선 검단사거리역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근 또한 용이한 편입니다.

건물은 철근콘크리트조로, 2010년 11월 2일에 사용승인된 5층 건물 중 4층에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 부동산강제경매 사건입니다.

등기부상 을구 순위 9번 주택임차권(정순자, 보증금 157,000,000원)이 확인되나, 임차인에게 대항력은 없는 것으로 판단되며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 이는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출과 관련이 있는 것으로 보입니다.

등기부상 여러 권리가 존재하나, 현재 경매 개시 결정의 말소기준권리가 되는 강제경매(주택도시보증공사, 2026.01.12 접수)보다 선순위의 권리 중 인수될 만한 권리는 확인되지 않습니다. 다만, 을구 2번 부령새마을금고 근저당권(2011.06.20 접수)은 말소된 것으로 표시되어 있습니다.

이른 시일 내에 등기부상 권리 관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 기존 주거지대에 위치하며, 주변에 공동주택 및 상업시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

1.4. 생활정보

인천지하철2호선 검단사거리역이 인접해 있어 교통이 편리하며, 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가 구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 거래에는 큰 제약이 없을 수 있습니다. (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 조건 변경이 있었던 점은 인수 및 명도 과정에서 고려될 사항입니다.

* 대지권미등기: 건물 등기부상 대지권 등기가 미등기 상태인 점은 추후 재산권 행사에 중요한 하자사항이 될 수 있습니다.

* 별도등기: 별도 등기 존재는 소유권 행사나 거래 시 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 공동담보: 해당 물건이 공동담보로 묶여 있을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천지하철2호선 역세권에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 다세대주택으로 실제 이용 중이며, 감정가 대비 적절한 가격으로 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

그러나 대지권미등기, 별도등기, 토지거래허가구역 지정 등 다수의 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 부분을 면밀히 검토하고 해결 방안을 강구해야 합니다. HUG 인수조건 변경에 따른 절차적 복잡성도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천지하철2호선 검단사거리역 인접 역세권 입지

* 기존 주거지대 형성으로 안정적인 주거 환경

* 일괄 매각으로 제시외 건물 및 토지 지분 포함

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료를 분석한 결과, 유사한 면적의 연립주택 매매가는 12,800만원에서 20,000만원까지 다양하게 분포하고 있습니다. 본 물건의 건물 면적(73.41㎡)을 고려하면, 3.3㎡당 약 760만원에서 1130만원 수준으로 거래된 사례가 있습니다.

감정평가액은 176,000,000원이며, 이는 최근 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

그러나 대지권미등기, 별도등기 등의 중대한 하자를 고려할 때, 실질적인 취득 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 따라서 이러한 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 명확한 권리관계 확인 및 위험 요소 해소 방안 마련 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.