나이스옥션 법원경매 인천 2024타경531529 [2] 인천광역시 미추홀구 도화동 625-21 대신주택 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-03-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경531529 [2] 인천광역시 미추홀구 도화동 625-21 대신주택 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매11계 2024타경531529 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 경인로 198-16, 4층401호 (도화동,대신주택) | 감정가: 174,000,000원 | 최저가: 121,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2024타경531529 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경531529 (2)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 625-21 대신주택 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 174,000,000원

토지면적: 28.29㎡ (약 8.56평)

토지지분: 28.29㎡ (약 8.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 59.30㎡ (약 17.94평)

건물지분: 59.30㎡ (약 17.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 용OO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 제공된 정보 없음

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, "도화역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 주로 공동주택 및 단독주택으로 형성되어 있어 대체로 보통 수준입니다. 차량으로의 접근성은 양호하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 도화동은 인천 1호선 도화역을 중심으로 교통망이 발달하고 있으며, GTX-B 노선 및 인천 2호선 연장 등 교통 호재가 기대되는 지역입니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건에는 "대항력 있는 임차인"이 존재한다는 특이사항이 있습니다. 이는 해당 임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력 요건(주택의 점유와 주민등록)을 갖추고 있어, 경매로 소유권이 이전되더라도 새로운 낙찰자에게 임차인의 지위를 주장할 수 있음을 의미합니다. 따라서, 낙찰자는 해당 임차인의 임대차 계약 기간 만료 시까지 거주를 보장해주어야 하며, 보증금 반환 의무를 인수할 가능성이 있습니다. 이러한 임차인의 보증금 인수액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 구체적인 임차인의 전입일, 계약 조건, 보증금액 등은 별도의 권리분석을 통해 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

도화동 일대는 주거 지역이 밀집해 있으나, 도화역을 중심으로 점차 상권이 형성되고 있는 지역입니다. 인근에 공동주택 및 단독주택이 많아 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가들이 분포할 것으로 예상됩니다. 또한, 개발 계획 및 교통망 확충이 예정되어 있어 향후 상권 활성화 가능성도 있습니다. 기호 나) 토지의 경우 일반상업지역으로 지정되어 있어, 주변 지역의 상업적 잠재력 또한 간과할 수 없습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 "도화역" 남서측 인근에 위치하며, 주변에 "석정초등학교", "남부초등학교" 등이 소재하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 단지 인근에 시내버스 정류장이 있어 인천 시내 곳곳으로의 이동이 용이합니다. 수봉공원 등 녹지 공간도 가까워 정주 여건이 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 앞서 언급한 "대항력 있는 임차인"의 존재입니다. 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액을 정확히 파악하지 못할 경우 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 인천 미추홀구는 원도심 지역으로 일부 인프라 노후화에 대한 우려가 있을 수 있으며, 일부 지역에서는 환경 개선 및 혐오시설 관련 민원이 제기되기도 합니다. 구체적인 혐오시설의 인접 여부는 개별적인 현장 조사 및 관련 기관 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

인천지방법원 2024타경531529 (2) 물건은 도화역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 이상으로 평가됩니다. 그러나 "대항력 있는 임차인"의 존재가 본 물건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다. 임차인의 권리 관계를 명확히 파악하고, 인수해야 할 보증금액을 정확히 산정한 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 대항력 있는 임차인으로 인해 일반적인 경매 물건보다 위험 부담이 존재하나, 이를 면밀히 분석하고 인수할 경우 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 도화동 일대의 교통망 확충 및 지역 개발 계획은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다. 따라서, 철저한 권리 분석과 현장 답사를 통해 해당 임차인과의 협상 가능성, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

법원 정보

인천지방법원 경매11계