나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35571 [1] 경기도 부천시 오정구 대장동 78-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2026.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 부천시 오정구 대장동에 소재하고,"대장동복지회관"북서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 잡종지, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건 기호 1은 맹지이고, 기호 2는 접근로가 있으나 차량 접근이 다소 어려움(지적도상 맹지, 아래 기호(4) 참조). 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통시설 이용 편의도는 다소 불편함.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형이며, 이용상태는 현황"전"이나 1종일반주거지역 내 개발예정지에 해당함. 기호 2 : 사다리형이며, 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

기호 1 : 맹지임. 기호 2 : 지적도상 맹지임. 본건 토지 남동측으로 현황 진입로에 접하나, 해당 진입로는 인접지(대장동 80-1)에 속하는바 진입로의 사용 및 권리 관계는 미상이므로 경매 참여 및 입찰 등의 경우에 유의바람(지번약도 참조).

토지이용계획 및 제한상태

대장동 78-7 : 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(대장안지구 지구단위계획 구역) , 노외주차장, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대장안지구)) <추가기재>개발행위시 농지보전부담금 부과 대상농지 대장동 80 : 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(대장안지구 지구단위계획 구역) , 노외주차장(저촉) , 완충녹지(132호완충녹지)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대장안지구))

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건 토지의 인접토지와의 경계 및 면적 등은 측량이 필요할 것으로 사료됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 평스라브지붕 2층 주택이며, 외벽 : 치장벽돌 등 마감 창호 : 알미늄 샷시

이용상태

"주택"임.

설비내역

위생설비, 급수 및 배수시설 등.

부합물 및 종물

건물개황도, 토지건물 감정평가명세표 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 본건 건물(사용승인일 : 1995.6.22.)은 사용승인일 이후 약30년이 경과되었고 노후화되어 향후 보수 등이 필요할 수 있으므로 경매 참여, 입찰 등의 경우에 확인 및 유의바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조)
-목록1.2.토지는 위치에 따라 도시계획시설 노외주차장, 완충녹지에 저촉되어 있으며 이
에 따른 저촉면적 등을 개별요인에 반영하여 감정평가를 하였으므로 참고 바람(목록1.토지
100% 저촉, 목록2.토지 약42% 저촉)
-목록1.2.토지는 지적도상 맹지이나 목록2.토지는 남동측으로 현황 진입로에 접해있으나 해당 진입로가 소재한 토지는 타인 토지(대장동80-1)이므로 사용권한 등의 사항은 미상이므로 경매 참여에 유의 바람.
-본건 토지, 건물에 부합되는 포장, 마당, 대문, 담장, 수목 (주목 단풍나무 등), 건물 계단, 건 물 난간 등은 일반적인 거래관행 등을 고려하여 감정평가액에 포함하여 감정평가하였음
-각 부동산의 인접 토지와의 경계 및 면적 등은 측량이 등 확인요 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35571 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 대장동 78-7

용도: 단독주택

감정가: 620,115,000원

토지면적: 390.00㎡ (약 117.98평)

건물면적: 117.39㎡ (약 35.51평)

제시외 건물 면적: 14.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

건물 사용승인일: 1995년 6월 22일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건 토지는 경기도 부천시 오정구 대장동에 소재하며, "대장동복지회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 잡종지, 농경지 등이 혼재된 환경입니다.

* 교통 상황

본건 기호 1 토지(대장동 78-7)는 지적도상 맹지이며, 기호 2 토지는 접근로가 있으나 차량 접근이 다소 어려운 상황입니다. 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 다소 불편한 편입니다.

* 토지 이용 상태

본건 토지는 현황 "전"으로 이용되는 부분(개발예정지)과 단독주택 건부지로 이용되는 부분이 혼재되어 있습니다.

* 인접 도로 상태

본건 토지(대장동 78-7)는 지적도상 맹지입니다. 남동측으로 현황 진입로에 접해있으나, 해당 진입로가 소재한 토지(대장동 80-1)는 타인 소유이므로 사용 권한 등에 대한 사항은 미상입니다. 이는 경매 참여 시 유의해야 할 사항입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대장안지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 일부 토지는 노외주차장, 완충녹지 등 도시계획시설과 저촉되며, 목록1 토지는 100%, 목록2 토지는 약 42% 저촉되는 것으로 평가되었습니다. 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역에 해당하며, 특히 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가 절차가 필요합니다. 개발행위 시 농지보전부담금 부과 대상 농지이기도 합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2012년 1월 10일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을7, 195,000,000원)으로 추정됩니다.

* 인수되는 권리

등기부상 모든 근저당권 및 임의경매개시결정 등은 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 등 특이사항은 없는 것으로 확인됩니다.)

* 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 신명식 씨이며, 전입일자는 2018년 5월 14일입니다. 보증금 및 차임은 0원이며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 등기부채권 총액

본건 등기부채권 총액은 1,085,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본건이 위치한 대장동 일대는 단독주택과 농경지, 잡종지 등이 혼재된 지역으로, 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 주변 시설 (추정)

인근에 대장동복지회관이 소재하고 있습니다. 주변에 대규모 혐오시설이 직접적으로 노출되지는 않으나, 개발 및 토지 이용 계획 상 노외주차장, 완충녹지 등의 공공시설이 일부 포함되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의성

대중교통 접근성은 다소 불편한 편이며, 차량 이용 시에도 진입로 문제 및 일부 토지의 저촉 사항으로 인해 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 편의시설

가장 근접한 편의시설로는 대장동복지회관이 있으며, 그 외 지역 내 편의시설 이용은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 관련

- 맹지: 주 출입 토지(78-7)가 맹지이므로 토지 이용 및 개발에 제약이 따릅니다.

- 진입로: 현황 진입로가 타인 소유 토지에 있어 사용권한이 불확실하며, 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

- 도시계획시설 저촉: 토지의 상당 부분이 도시계획시설(노외주차장, 완충녹지)에 저촉되어 건축 등 개발 행위에 제한이 따릅니다.

- 토지거래허가구역: 2026년 8월까지 거래 시 허가 절차가 필요하여 취득에 번거로움이 있습니다.

* 건물 관련

- 노후화: 건물 사용승인일(1995년 6월 22일)로부터 약 30년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 기타

- 경계 및 면적 불확실성: 인접 토지와의 경계 및 면적 등은 측량을 통해 확인이 필요합니다.

- 부합물: 포장, 마당, 대문, 담장, 수목 등이 감정가에 포함되어 있으나, 정확한 범위 및 법적 소유 관계 확인이 필요합니다.

- 임대 관계 미상: 현재 거주자 또는 임차인의 상황이 불명확하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 대장동에 위치한 단독주택으로, 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 6.2억 원 수준이나, 맹지, 불확실한 진입로, 도시계획시설 저촉, 건물 노후화, 토지거래허가구역 지정 등 다수의 심각한 하자 요인을 내포하고 있습니다. 특히 토지 일부의 100% 저촉 및 진입로 사용 권한 미상 여부는 본건의 가치를 크게 하락시키는 요인입니다. 이러한 리스크들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 대장동 일대의 개발 계획 및 도시 계획 구역 지정 등을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각 이점: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가능성이 있습니다.

* 리모델링/신축 기회: 노후화된 건물을 리모델링하거나 재건축하여 가치를 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 앞서 언급된 토지 관련 제약 사항 고려 필요)

1.8. 예상 입찰가

상기 물건의 제반 사항(맹지, 진입로 불확실, 도시계획시설 저촉, 건물 노후화, 토지거래허가구역 등)을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 파악된 여러 리스크로 인해 현 시세 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가: 620,115,000원

잠재적 리스크를 감안한 예상 범위: 430,000,000원 ~ 550,000,000원

권장 입찰가: 480,000,000원

본 권장 입찰가는 해당 물건의 여러 제약 사항과 시장 상황을 종합적으로 고려한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.