나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500152 [1] 인천광역시 남동구 간석동 49-5 삼양힐아파트 11층1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성감정 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "신명여자고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 오피스텔 및 아파트, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 인천1호선 간석오거리역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2014.01.21 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상14층 건물내 제11층 제1101호로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 - 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 층별 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 지상(1층 일부 필로티) 및 지하(B1) 주차장과 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 가로장방형 토지로서, 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453- 2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

물건 기본정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 인천지방법원 2026타경500152 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 49-5 삼양힐아파트 11층1101호

용도: 오피스텔

감정가: 225,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

1.2. 면적 정보

해당 물건의 면적 정보는 다음과 같습니다.

토지면적: 17.61㎡ (약 5.33평)

토지지분: 17.614㎡ (약 5.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 78.06㎡ (약 23.61평)

건물지분: 78.055㎡ (약 23.61평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 기타 기본 정보

주요 건축물 정보는 다음과 같습니다.

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상14층 건물

사용승인일: 2014년 01월 21일

해당 층: 지상 11층

호수: 1101호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "신명여자고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대상 물건과 유사한 형태의 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인천1호선 간석오거리역이 인근에 있어 전반적인 대중교통 여건이 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

토지는 인접지 및 인접 도로와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 가로장방형 토지로서, 현재 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 대상 물건 동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본 물건이 속한 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 08월 21일부터 2026년 08월 25일까지 외국인에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리 내역

말소기준권리는 2022년 11월 09일자 남동구의 압류 등기입니다. 이보다 선순위 권리나 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 등기부 요약상 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 소유권이전 등기가 있으며, 이후 남동구, 분당세무서장, 계양세무서장의 압류, 그리고 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기가 순차적으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

현재 임차인으로는 주택도시보증공사(강 )가 존재하며, 보증금 234,000,000원에 차임은 0원으로 신고되어 있습니다. 전입일자는 2021년 11월 29일이며, 확정일자는 2021년 11월 12일입니다. 하지만 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 주택임차권은 말소 예정이며, HUG 인수조건 변경으로 인해 경매 낙찰자가 부담해야 할 별도의 보증금은 없는 것으로 보입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 인천광역시 남동구 간석동은 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 밀집해 있으며, 소규모 근린생활시설이 분포하여 주민들의 생활 편의를 지원합니다.

4.2. 상업 시설 및 잠재력

인근에 소규모 상가들이 있어 기본적인 상업 활동이 가능하며, 인천1호선 간석오거리역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

인천1호선 간석오거리역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권으로의 이동이 편리합니다. 차량 이용 시에도 주요 간선도로 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 교육

인근에 소규모 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 가능하며, "신명여자고등학교"를 비롯한 교육 시설들이 주변에 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주거 환경 및 주차

오피스텔 및 아파트 단지가 혼재된 지역으로 비교적 정온한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 지상 및 지하 주차장, 기계식 주차 설비가 마련되어 있어 주차 공간이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 계약 관련

HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 사항이 존재하므로, 계약 체결 전 해당 변경 내용과 낙찰 후의 절차에 대해 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 법규상 제한 사항

본 물건은 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약 허가구역(외국인 대상, 2026.08.25까지)으로 지정되어 있습니다. 이러한 법규상 제한 사항이 향후 물건 이용이나 거래에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 시장 및 운영 관련 리스크

2014년 사용 승인된 건물로, 건축 연차가 12년 경과함에 따라 일부 시설의 노후화가 진행되었을 수 있습니다. 또한, 오피스텔 및 상가 혼용지대의 특성상 공실 발생 가능성을 염두에 두고 임대 수요 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

7. 종합 의견

인천광역시 남동구 간석동에 위치한 본 오피스텔은 인천1호선 간석오거리역 역세권이라는 뛰어난 입지를 자랑하며, 편리한 교통과 함께 주변 상업 및 교육 시설 이용이 용이합니다. 권리분석상 인수되는 부담이 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 및 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 추가적인 확인과 신중한 접근을 요구합니다. 최근 매매가와 감정가의 차이를 고려할 때, 시장 가치 재평가를 통한 합리적인 입찰 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천1호선 간석오거리역 인근으로 탁월한 교통 편의성을 제공합니다.

* 안정적인 임대 수요: 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역 특성상 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리나 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 간결합니다.

* 저평가 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보여, 향후 가치 상승 잠재력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 225,000,000원

최근 매매가 (2023년 11월): 177,000,000원

경매 채권액: 234,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 감정가 225,000,000원임에도 불구하고, 2023년 11월 7일에 177,000,000원에 거래된 사례가 존재합니다. 이는 감정가 대비 약 78.7% 수준입니다. HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 추가적인 정보 확인이 필수적이며, 현재 시장 상황 및 물건의 실제 가치를 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가 산정이 중요합니다.

최근 매매가와 감정가의 차이를 감안하여, 본 물건에 대한 합리적인 예상 입찰가는 감정가의 85% 수준을 고려한 191,250,000원부터, 최근 실거래가보다 다소 높은 195,000,000원 사이로 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.