나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500196 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 704-2 대경쉐르빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 “주안초등학교” 서측 인근에 위치함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제301호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등. 창호 : 샷시 마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방시설 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 대경쉐르빌 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 진입로 외곽 공도와 접하며, 도로 포장 상태는 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-12-08), 지구단위계획구역(2025-12-08) (미추5구역), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육 제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-09-26)(인천주안초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-09-26)(주안2,4동 1유치원 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-09-26)(주안 2,4동 중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(2025 -12-08)(인천광역시 고시 제2025-353호)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경500196 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 704-2 대경쉐르빌 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 104,000,000 원

토지면적: 19.77㎡ (약 5.98평)

건물면적: 37.92㎡ (약 11.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 “주안초등학교” 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 유사한 형태의 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제301호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시 마감 등으로 이루어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

본건 토지는 대체로 가장형의 토지로서, 대경쉐르빌 건물의 부지로 이용 중입니다.

2.5. 도로 접근성

본건 건물로의 진입로는 외곽 공도와 접하고 있으며, 도로 포장 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2026년 1월 13일 접수된 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경500196)으로, 채권액은 100,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김민하)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 27일

확정일자: 2021년 12월 02일

배당신고일자: 2024년 02월 15일

대항력: 없음

비고: 없음

3.3. 등기부 요약

* 갑1 (2008-11-18): 소유권보존 (김대경)

* 갑2 (2020-01-23): 소유권이전 (홍지혜, 매매)

* 을8 (2024-02-15): 주택임차권 (김민하, 100,000,000원) - 말소

* 갑3 (2026-01-13): 강제경매 (주택도시보증공사, 100,000,000원) - 말소기준권리

3.4. 인수 여부

인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다. 등기부상 을구 8번 주택임차권은 말소되었으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역 및 재정비촉진지구로 지정되어 향후 도시 환경 개선 및 발전에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 주변은 주로 주거 용도의 건물들이 분포하고 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(미추5구역), 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(인천주안초등학교 등), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도)으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 주안초등학교가 위치하여 통학이 편리합니다. 또한, 여러 학교 및 유치원의 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 보호받는 지역입니다.

5.2. 편의 시설

주거 지역 특성상 지역 내 소규모 상업시설 및 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다. (정확한 현황은 현장 방문을 통해 확인 필요)

5.3. 주변 환경

혐오시설로 분류될 만한 시설이 본건 인근에 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 재정비촉진지구 지정으로 향후 개발 계획에 따른 변화 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재정비촉진지구 지정

재정비촉진지구 지정은 장기적인 개발 이익을 기대할 수 있으나, 단기적으로는 공사 소음, 교통 불편, 건물 가치의 변동 등 영향을 받을 수 있습니다.

6.2. 임차권 관련 특이사항

등기부상 임차권은 말소되었고 대항력이 없으며 인수 보증금도 없으나, "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 대한 일반적인 언급이 있어 권리 관계를 더욱 명확히 확인하는 것이 좋습니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지거래계약에 관한 허가구역 지정은 향후 외국인 등 특정 매수자에 대한 거래에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동의 재정비촉진지구 내에 위치한 다세대주택으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가진 물건입니다. 권리상 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 보이며, 주안초등학교 인근의 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 재개발 사업 진행에 따른 시간 경과와 주변 환경 변화 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 균형 발전 및 도시 환경 개선에 따른 자산 가치 상승 기대.

8.2. 권리 관계

모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 권리 분석 결과.

8.3. 입지 조건

초등학교 인근의 우수한 교육 환경 및 편리한 교통 여건.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)를 분석한 결과, 유사 면적대의 다세대주택 거래 가격은 약 82,000,000원에서 122,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 104,000,000원이며, 면적(37.92㎡)을 고려할 때 최근 거래가 중 상위권 가격대의 시세와 유사하거나 잠재적으로 더 높은 가치를 지닐 가능성이 있습니다. 특히, 44.77㎡ 면적의 물건이 122,000,000원에 거래된 사례를 감안하면, 본건의 면적 대비 적정가치는 감정가 이상을 고려할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

상기 분석을 종합하여 볼 때, 본건의 예상 입찰가는 105,000,000원에서 115,000,000원 사이로 판단됩니다. 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.